北京鉆石大廈又迎來了一位新的主人。
5月13日消息，安獅資產(chǎn)首度落子北京，從遠(yuǎn)洋資本手中收購位于中關(guān)村軟件園一期的鉆石大廈。
這一項目頗有意思，短短十年間先后流轉(zhuǎn)于凱龍瑞基金、中銀集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本與安獅資產(chǎn)手中。
2017年，遠(yuǎn)洋資本一口氣買下中銀集團(tuán)6個商業(yè)地產(chǎn)項目，便包含北京鉆石大廈。四年后的今天，遠(yuǎn)洋資本正式實現(xiàn)該項目的退出。
低買高賣，永遠(yuǎn)是資本世界中最有效的生財之道，遠(yuǎn)洋資本深諳此理。
作為遠(yuǎn)洋集團(tuán)獨(dú)立的投融資平臺，遠(yuǎn)洋資本已通過“投融管退”模式，成功退出北京硅谷亮城、上海大寧商業(yè)廣場等多個項目。
此次北京鉆石大廈的交易，也是遠(yuǎn)洋資本模式的再一次實踐——通過前端介入，以相對較低的市場價格獲得具有改造更新和增值潛力的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，升級改造并提升項目價值，再退出回籠資金。
鉆石大廈流轉(zhuǎn)
5月13日，遠(yuǎn)洋資本透過官微對外宣布，遠(yuǎn)洋資本旗下城市更新基金實現(xiàn)首個項目——北京鉆石大廈項目順利退出，收購方為安獅資產(chǎn)。
據(jù)悉，安獅資產(chǎn)是于2019年成立的不動產(chǎn)投資管理及運(yùn)營管理公司，由創(chuàng)始人張國正和戰(zhàn)略投資人普洛斯(GLP)共同創(chuàng)立：雙方整合投資、改造和運(yùn)營領(lǐng)域的專業(yè)經(jīng)驗，擅長通過重新設(shè)計定位以及精細(xì)化運(yùn)營，為低效的房地產(chǎn)項目帶來戰(zhàn)略增值。
而遠(yuǎn)洋資本城市更新基金設(shè)立于2018年12月，聚焦一線及強(qiáng)二線商辦市場城市更新物業(yè)，采用價值增值型及機(jī)會型策略，選取具有改造及增值潛力的物業(yè)，通過“買入-修復(fù)-退出”投資模式，為投資人創(chuàng)造良好回報，而北京鉆石大廈也是該基金成功實現(xiàn)退出的首個項目。
對于此次交易，雙方并未透露具體對價。
遠(yuǎn)洋集團(tuán)對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，這宗交易的具體對價及細(xì)節(jié)尚不太方便透露。不過，有分析人士指出，由于項目體量比較小的緣故，因此交易價格并不會太高。
資料顯示，鉆石大廈物業(yè)產(chǎn)權(quán)建筑面積約為2.3萬平方米，目前由頭部科技企業(yè)整體承租。項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，位于中關(guān)村軟件園內(nèi)，園區(qū)在云計算、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)金融、人工智能等方面形成全國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)集群，是新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)高端專業(yè)化園區(qū)和北京建設(shè)世界級軟件名城核心區(qū)。
這一寸土寸金地段的物業(yè)，近十年經(jīng)歷了多次轉(zhuǎn)手。
2010年，凱龍瑞基金設(shè)立一支人民幣基金，募集了2.2億元，并設(shè)置“3+1+1”基金期限。2011年初，凱龍瑞基金找到中航信托作為有限合伙人募資1.61億元，并于同年正式收購了北京硅谷亮城4號樓和北京鉆石大廈兩個項目，其中北京鉆石大廈收購價為2.68億元。
中關(guān)村地段的資產(chǎn)價值以必然的上升趨勢提升。
2014年，凱龍瑞基金正式從兩個項目退出，交易對價未披露，但有報道指，退出時兩項目租金分別比買入時上漲約81%和76%，資產(chǎn)價值上漲約69%和57%。由此推算，中銀集團(tuán)收購這兩個項目時的受讓價格分別為2.28億元和4.2億元，合計約6.5億元。
短短三年后，北京鉆石大廈作為資產(chǎn)之一，被中銀集團(tuán)打包出售。2017年，遠(yuǎn)洋資本通過境外股權(quán)交易方式，收購中銀集團(tuán)資產(chǎn)包。
資料顯示，這一資產(chǎn)包內(nèi)包括北京硅谷亮城4號樓、北京鉆石大廈、上海大寧商業(yè)廣場、上海海興廣場、成都華敏翰尊大廈、沈陽百利保大廈六個子項目，總建筑面積約20萬平方米，涵蓋了寫字樓、商場，還有極少量公寓。
至于中銀集團(tuán)出售資產(chǎn)包的動機(jī)，彼時有分析指出，其一是投資到期退出，其二是商業(yè)項目后租金收益一直未獲明顯提升。
而遠(yuǎn)洋資本擅長通過“投融管退”的模式，提升資產(chǎn)價值，短短一年后開始實現(xiàn)項目退出：2018年9月，遠(yuǎn)洋資本順利退出北京硅谷亮城項目，在約14個月持有期內(nèi)實現(xiàn)超過50%IRR收益；2019年5月，退出成都華敏翰尊大廈項目，在近一年半的持有期內(nèi)實現(xiàn)35%IRR收益；同年12月，退出上海大寧商業(yè)項目，傳聞退出IRR收益高達(dá)30%。
加上此次退出北京鉆石大廈，四年時間內(nèi)，中銀資產(chǎn)包已被遠(yuǎn)洋資本消化三分之二。
大宗交易溫度
“四環(huán)內(nèi)的中關(guān)村核心區(qū)域，供應(yīng)非常有限，主要是靠現(xiàn)有項目的升級改造，比如鼎好大廈改造工程；上地一些更遠(yuǎn)的區(qū)域，有一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)在建，但區(qū)位十分不理想，架不住互聯(lián)網(wǎng)公司的需求旺盛?！?
一位分析人士接受采訪時分析，中關(guān)村及上地區(qū)域辦公樓供應(yīng)緊缺，區(qū)域內(nèi)新增供應(yīng)量較少，長期處于辦公樓供應(yīng)短缺的狀態(tài)，北京鉆石大廈的優(yōu)勢之一是接近滿租，租金收益有保障。
實際上，除了鉆石大廈，今年以來北京不少大宗交易在陸續(xù)成交。
世邦魏理仕最新發(fā)布的報告顯示，2021年一季度，北京共達(dá)成10筆大宗交易，交易總額209.1億元，環(huán)比和同比分別上漲40.0%和3.8%。
從投資類別來看，辦公類交易達(dá)成六宗，占北京大宗交易的半壁江山。科技企業(yè)積極購置辦公樓宇作為自用，投資者亦看好以科技企業(yè)為主要租戶類型的樓宇未來租賃前景，使得今年一季度中關(guān)村商務(wù)區(qū)及其輻射的上地、中關(guān)村軟件園和北清路等商務(wù)園區(qū)共完成四筆辦公交易，貢獻(xiàn)了總投資額的35%。
余下兩宗辦公交易均為有穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)，分別位于東二環(huán)和豐臺科技園，并分別由國內(nèi)地產(chǎn)基金和險資購入，合計占總投資額的29%。
對此，世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部主管紀(jì)剛分析，北京“十四五”規(guī)劃釋放新區(qū)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)定位和政策利好信號，將推動新興區(qū)域商務(wù)資源和氛圍的改善，并吸引更多投資者的布局。
“無論是股權(quán)交易還是資產(chǎn)交易，都是一個漫長的過程，賣方和買方達(dá)成一致，促成交易并不是一個短時期內(nèi)就能實現(xiàn)的事情，需要牽扯到多方的精力。2020年受疫情影響，很多潛在交易都或多或少延期或者受影響了。”
上述分析人士續(xù)指，隨著疫情得到控制，好多潛在買家重新啟動收購進(jìn)程，交易推進(jìn)工作逐漸恢復(fù)正軌。
不過，需要關(guān)注的是，近年來，北京空置率處于一個歷史高位。五大行數(shù)據(jù)稍有差異，在空置率上卻呈現(xiàn)共性：最高為高力國際，顯示空置水平至19.4%；最低為仲量聯(lián)行，顯示2020年底全市空置率達(dá)15.4%。
仲量聯(lián)行指出，截至2020年底，租金創(chuàng)下連續(xù)八個季度下跌的紀(jì)錄，為342元/月/平方米的租金，同比下跌7.9%；戴德梁行數(shù)據(jù)則顯示，第四季度，北京全市租金為337.2元/月/平方米，同比下降11.8%。
大量供應(yīng)是導(dǎo)致空置率上漲的重要原因之一，高力國際判斷，2021年全市甲級寫字樓將迎來供應(yīng)高峰期，預(yù)計全年新增供應(yīng)將達(dá)到157萬平方米，北京市場空置率將觸及高點(diǎn)。隨后將進(jìn)入3至4年去化周期，租金預(yù)計繼續(xù)下調(diào)。
該機(jī)構(gòu)表示，北京甲級寫字樓市場從2022年起新增供應(yīng)將減少，加上需求持續(xù)回暖，供應(yīng)量開始去化，2021年是收購或出售的機(jī)會窗口。
