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項(xiàng)目名稱：時間國際一三元橋獨(dú)棟
所屬區(qū)位：東三環(huán)
所屬商圈：三元橋商圈
租金報(bào)價(jià)：4.3元-5元
出租面積：600㎡-800㎡-1200㎡
裝修狀態(tài)：遺留裝修
交 通：地鐵10號線，三元橋橋站
付款方式：面議
起租年限：2年起租
裝 免 期：面議
注冊公司：可以注冊
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時間國際有哪些企業(yè)入駐？物業(yè)管理如何？
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央廣網(wǎng)北京12月24日消息（記者 門庭婷）北京的商業(yè)地產(chǎn)市場正在企穩(wěn)。據(jù)高力國際統(tǒng)計(jì)分析，隨著中服地塊和麗澤商務(wù)區(qū)在建項(xiàng)目的陸續(xù)入市，第二輪供應(yīng)高峰期基本結(jié)束。2021年，辦公樓市場年新增供應(yīng)量低于年初預(yù)期，主要是由于部分新項(xiàng)目全部業(yè)主自用或延期入市，全年新入市項(xiàng)目總體量近71萬平方米，主要集中在CBD和麗澤，其中第四季度新增供應(yīng)量接近13.8萬平方米。
對此，高力國際華北區(qū)研究部董事陸明表示，更合理的新增供應(yīng)量能夠一定程度上平抑由于新增項(xiàng)目集中入市給市場帶來的沖擊，不至于在短期內(nèi)快速推高空置率水平而導(dǎo)致市場參與者出現(xiàn)誤判。截至2021年底，北京甲級寫字樓核心子市場最重要的兩個新增供應(yīng)板塊，CBD核心區(qū)中服地塊和麗澤商務(wù)區(qū)的大部分在建項(xiàng)目均已入市，至此也宣告了北京市場的第二輪供應(yīng)高峰期已經(jīng)基本結(jié)束。
凈吸納量創(chuàng)新高，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的大宗租賃成交為“主力”
高力國際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年北京辦公樓凈吸納量近114萬平方米，去除自用面積，全年的市場化去化面積依然超過95萬平方米。四季度凈吸納量達(dá)到30萬平方米，主要集中在亞奧和麗澤。從2021年全年來看，市場需求主要集中在CBD、麗澤和亞奧市場，同時這三個子市場也是近幾年新項(xiàng)目入市比較集中的區(qū)域。
高力國際華北區(qū)研究部董事陸明分析稱，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在辦公樓市場范圍內(nèi)，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)在超過5000平米的大宗租賃成交中（僅包含新租和擴(kuò)租）就已經(jīng)接近140萬平方米，其中甲級約45萬平方米，乙級25萬平方米，產(chǎn)業(yè)園近70萬平方米。如果再加上小于5000平米的租賃成交，保守估計(jì)該行業(yè)今年的新增辦公面積至少在160-200萬平米之間。以互聯(lián)網(wǎng)科技為代表的新經(jīng)濟(jì)企業(yè)已經(jīng)成為影響北京辦公樓市場走勢最重要的一股力量。
年度空置率大幅回調(diào)，19.4%已成歷史高點(diǎn)
在年中的市場預(yù)測中，高力國際已經(jīng)表明，基于超預(yù)期的需求暴漲，去年四季度的19.4%的空置率將成為未來3到5年的階段性高點(diǎn)。截至目前，空置率已經(jīng)降至15.1%，年降幅達(dá)到4.4個百分點(diǎn)。受益于頭部互聯(lián)網(wǎng)公司的大面積新增需求，北京甲級寫字樓市場已經(jīng)有四個市場空置率低于10%，分別是金融街（6.9%），中關(guān)村（7.1%），亞奧（8.8%）和望京（8.9%）。CBD作為存量最大的市場目前的空置率也僅為10.9%，年降幅更是達(dá)到了6.5個百分點(diǎn)。
在子市場方面，空置率降幅最大的市場依然是麗澤，空置率從76.6%降至48.9%，降幅達(dá)到27.7%。其次是亞奧市場，空置率從超過20%的水平降至8.8%，降幅近12個百分點(diǎn)。這兩個子市場的快速去化則主要由于互聯(lián)網(wǎng)和金融企業(yè)外溢所致。
租金呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象，個別子市場租金回升領(lǐng)先市場平均水平
從整體市場租金來看，寫字樓租金降幅在下半年呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象，第四季度平均租金維持在340.4元每月每平米，變化僅為-0.2%。而相較于2020年底的租金，降幅進(jìn)一步縮窄到只有2.9%，遠(yuǎn)低于2020年超過8%的平均降幅。個別子市場的租金出現(xiàn)回升，大幅領(lǐng)先市場平均水平。
其中，望京酒仙橋地區(qū)從去年四季度進(jìn)入業(yè)主市場，已經(jīng)維持了一年，租金已現(xiàn)大幅回升，同比上升幅度達(dá)到8.5%。CBD有著北京最大的甲級樓宇存量，今年的表現(xiàn)更是近十年的最佳，業(yè)主去化壓力進(jìn)一步減小，市場租金在第四季度已出現(xiàn)回升跡象。
產(chǎn)業(yè)園市場去化超百萬平米，空置率大幅下降
2021年全年，北京產(chǎn)業(yè)園市場持續(xù)火爆，共錄得超過139萬平米的市場去化，空置率大幅下降7.6個百分點(diǎn)至14.1%。平均租金企穩(wěn)回升，年增長3.5%。超百萬平米的去化主要集中在西部創(chuàng)新市場組團(tuán)，特別是上地和北清路，兩個市場的凈吸納量都在30萬平米左右。
另一個值得一提的是亦莊市場，前三季度經(jīng)濟(jì)增速同比增長38.3%，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。今年前三季度，經(jīng)開區(qū)展現(xiàn)了強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇能力，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值累計(jì)達(dá)到4243.6億元，同比增長32%，其中四大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車及交通設(shè)備產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、裝備制造產(chǎn)業(yè)、生物工程和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)）的比重進(jìn)一步提升至94.2%。增速最快的當(dāng)屬生物工程和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，前三季度總產(chǎn)值達(dá)到1300億元，同比增長256.6%。隨著更多企業(yè)落戶亦莊，全年亦莊產(chǎn)業(yè)園市場凈吸納量近15萬平方米，空置率已經(jīng)從21.6%降至11.7%。
2021年宏觀經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)回歸到疫情前的水平，疫情雖然反復(fù)但實(shí)際影響已經(jīng)基本消散，寫字樓需求呈爆發(fā)式增長。高力國際華北區(qū)副董事總經(jīng)理陳難認(rèn)為，整體辦公樓市場正在從供應(yīng)高峰期走向未來3-5年的去化周期，從三期疊加的市場態(tài)勢走向以新經(jīng)濟(jì)需求為主的去化周期。在這期間，隨著雄安新區(qū)和北京城市副中心逐漸成熟并在未來五年承擔(dān)更多的非首都功能，北京的城市格局和產(chǎn)業(yè)分布將出現(xiàn)顯著變化，新一輪的產(chǎn)業(yè)更替、城市功能更新和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)重構(gòu)將為北京這座千年古都注入新的活力，加速京津冀城市群的發(fā)展，甚至成為引領(lǐng)全球經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)展高地。
即便商辦新政帶來的供應(yīng)激增并未顯現(xiàn)，但北京寫字樓市場供應(yīng)增加已經(jīng)成為當(dāng)下的現(xiàn)實(shí)。據(jù)多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2017年上半年北京寫字樓供銷量同比下降，市場供過于求態(tài)勢略顯。而受此影響，北京寫字樓市場空置率仍在上升。
供應(yīng)量增加
2017年上半年，合計(jì)租賃建筑面積為23.7萬平方米的5個新項(xiàng)目完工進(jìn)入北京甲級寫字樓市場，總存量半年環(huán)比擴(kuò)大4%至約621萬平方米。堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基本面支撐2017年上半年寫字樓的租賃需求，重點(diǎn)新項(xiàng)目亦刺激新租與搬遷需求，尤其是來自金融與科技行業(yè)的需求，致使凈吸納量在上半年達(dá)到18萬平方米。
與供應(yīng)量上升對應(yīng)的則是北京寫字樓銷售的下降。北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)，上半年寫字樓成交總額為146.6億元，同比下跌12.4%；累計(jì)成交55.1萬平方米，同比下降14.6%。累計(jì)供應(yīng)60.5萬平方米，同比大幅下降41.7%，銷供比為0.91，市場供過于求態(tài)勢略顯。
統(tǒng)計(jì)現(xiàn)示，受新增供應(yīng)的影響，北京全市寫字樓空置率升至8.6%，半年環(huán)比上升0.6個百分點(diǎn)。
空置率上升
2017年下半年寫字樓供應(yīng)量依舊不減。
按照相關(guān)機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)顯示，下半年將有6個新項(xiàng)目計(jì)劃完工入市，供應(yīng)面積共計(jì)達(dá)45萬平方米。其中，核心區(qū)域與新興區(qū)域均將錄得新增供應(yīng)，包括位于崇文門的哈德門廣場和位于亞奧的恒毅大廈。
高力國際預(yù)測供應(yīng)增長將快于需求，若所有新供應(yīng)如期完工，全市整體空置率將于2017年底上升至約12%。為與未來供應(yīng)競爭，若干業(yè)主將在租金談判中變得更為靈活，以期挽留租戶或吸引更多來自潛在租戶的問詢。對租戶而言，新增供應(yīng)將增加租戶辦公空間的選擇。因此，優(yōu)質(zhì)租戶將在與業(yè)主的談判中享有更好的談判優(yōu)勢，平均租金將面臨溫和下行壓力。預(yù)計(jì)，至2017年底平均租金將半年環(huán)比下降1.1%。
業(yè)內(nèi)人士表示，隨著2017年剩余時間大量新增供應(yīng)上市，將推升全市的空置率水平，預(yù)計(jì)空置率將從二季度的8.6%升至2017年底的11.8%和2020年底的約12%。而受此影響，寫字樓平均租金將面臨溫和下行壓力。
投資人群仍在
分析人士指出，2017年上半年寫字樓銷售市場出現(xiàn)降溫趨勢。這與部分大客戶的流失有一定關(guān)聯(lián)。其中，去年寫字樓市場投資異?；钴S的“樂視類”、“寶能類”上市公司和險(xiǎn)資背景的機(jī)構(gòu)客戶，在今年也呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)，寫字樓四大客戶均陷低迷。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前北京可散售寫字樓貨值合計(jì)約110億-115億元，以新政之后的市場去化速度推算，剩余貨量去化周期約一年到一年半，預(yù)計(jì)未來寫字樓市場將從零售時代進(jìn)入整售時代。
“但投資者對收購北京寫字樓物業(yè)仍然保持興趣”，一位代理機(jī)構(gòu)人士告訴北京商報(bào)記者，之前海淀區(qū)曾錄得一宗整售交易。某未披露的買家以約人民幣17億元購得建筑面積為3.4萬平方米的中興大廈用于投資。
但行業(yè)普遍預(yù)計(jì)，2017-2020年間，由于大量新增供應(yīng)，北京寫字樓市場將面臨更多下行壓力。
