北京高和藍(lán)峰大廈（原丹陽大廈）一東三環(huán)十里河獨(dú)棟，該項(xiàng)目位于東三環(huán)外，緊鄰東三環(huán)主路，屬于十里河商圈，高和藍(lán)峰大廈全部為框架結(jié)構(gòu),占地6600平米,開發(fā)商自持，建筑面積40260平米的甲級(jí)務(wù)辦公樓、獨(dú)棟辦公樓出租，地上18層地下2層，獨(dú)棟物業(yè)出租，建筑總高度77米(大堂凈高7.6米)由主樓和配樓組成，獨(dú)棟寫字樓出租，主樓為寫字樓,配樓目前為酒店!產(chǎn)權(quán)年限50年，商圈成熟，配套齊全，交通便利！
項(xiàng)目名稱：高和藍(lán)峰大廈（原丹陽大廈）一東三環(huán)十里河獨(dú)棟
所屬區(qū)位：東三環(huán)
所屬商圈：十里河商圈
租金報(bào)價(jià)：4.9元-5.5元
出租面積：100㎡-200㎡-300㎡-600㎡-1200㎡-2400㎡
裝修狀態(tài)：遺留裝修
交 通：地鐵14號(hào)線
付款方式：押三付三
起租年限：2年起租
裝 免 期：面議
注冊(cè)公司：可以注冊(cè)
周邊配套：商場(chǎng)，餐飲，娛樂，銀行，酒店，洗衣店，圖文打印，超市等
招商電話：13811119290，網(wǎng)站：www.88815978.cn
高和藍(lán)峰大廈（原丹陽大廈）一東三環(huán)十里河獨(dú)棟都有哪些企業(yè)入駐及相關(guān)公司？
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北京市朝陽區(qū)東三環(huán)南路98號(hào)高和藍(lán)峰大廈801-802室
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城市更新運(yùn)作模式及案例
第一部分包括萬科、佳兆業(yè)、高和資本、世聯(lián)行城市更新項(xiàng)目的運(yùn)作模式及案例。
品牌房企
萬科：輕重模式、基金模式綜合參與 ▉
一是，萬科設(shè)立專門基金“萬丈資本”，主要尋求將一線城市的舊商業(yè)體改造為新型商業(yè)體。
二是，萬科的地方公司自行探索，試水一線城市，尋求舊商業(yè)體或舊廠房、舊倉庫等的更新改造。
圖：萬科城市更新參與模式
1.萬丈資本——地產(chǎn)基金運(yùn)作模式：上海企業(yè)天地3號(hào)項(xiàng)目
萬丈資本采用地產(chǎn)基金方式瞄準(zhǔn)核心一線城市存量物業(yè)增值型投資。目前已收購兩個(gè)上海項(xiàng)目，其中企業(yè)天地3號(hào)項(xiàng)目是萬丈小股操盤的首個(gè)落地項(xiàng)目，由萬丈資本設(shè)立基金獲取項(xiàng)目、負(fù)責(zé)操盤，并聯(lián)合萬科物業(yè)共同進(jìn)行運(yùn)營管理。
2.北京萬科——“曼哈頓計(jì)劃”：北京西單商場(chǎng)改造為寫字樓
北京萬科2015年啟動(dòng)“曼哈頓計(jì)劃”，目的是以相對(duì)低價(jià)獲取北京稀缺地段的存量物業(yè)，改造后獲取溢價(jià)。北京西單商場(chǎng)是“曼哈頓計(jì)劃”產(chǎn)業(yè)辦公戰(zhàn)略的首個(gè)作品，萬科估計(jì)三年培育期后其資產(chǎn)回報(bào)率（ROA）超6%。
3.上海萬科——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)改造戰(zhàn)略（重資產(chǎn)模式）：張江國創(chuàng)中心
在上海萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略下，將舊工業(yè)物業(yè)改造產(chǎn)業(yè)辦公綜合體成為其切入城市更新的主要方式，輕重模式皆有嘗試。設(shè)立上海萬科產(chǎn)城發(fā)展負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園改造后的運(yùn)營管理，同時(shí)成立星商匯產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)為進(jìn)駐企業(yè)提供服務(wù)，典型案例為采取重資產(chǎn)模式的張江國際中心。
4.上海萬科——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)改造戰(zhàn)略（輕資產(chǎn)模式）：哥倫比亞公園
上海萬科通過與原業(yè)主簽訂20年整租協(xié)議的輕資產(chǎn)方式獲取物業(yè)，對(duì)項(xiàng)目更新局部改造后，重新定位為商辦綜合體，由上海萬科產(chǎn)城發(fā)展星商匯負(fù)責(zé)運(yùn)營管理，目前仍在招租。
舊改之王
佳兆業(yè)：以周轉(zhuǎn)效率和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力打造獨(dú)特模式▉
1.高周轉(zhuǎn)模式
佳兆業(yè)成立于1999年，至今為止已成功打造20余個(gè)城市更新項(xiàng)目，在業(yè)內(nèi)譽(yù)有“舊改之王”之稱。
為專注舊改，佳兆業(yè)成立佳兆業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司，專門負(fù)責(zé)舊城改造項(xiàng)目，聚集了 200多名規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)談判、法律政策等專業(yè)人才，團(tuán)隊(duì)平均舊改經(jīng)驗(yàn)在8年以上，被稱為全國范圍內(nèi)最大的舊改團(tuán)隊(duì)。
基于核心團(tuán)隊(duì)，佳兆業(yè)打造出“高周轉(zhuǎn)模式”，即以業(yè)主回遷率高及回遷速度快形成項(xiàng)目快速滾動(dòng)成熟，項(xiàng)目周期一般在3-5年，以大連佳兆業(yè)廣場(chǎng)為例，該項(xiàng)目從簽署合作協(xié)議到開幕，全程僅用9個(gè)月，而行業(yè)內(nèi)項(xiàng)目平均周期約為8年，快周轉(zhuǎn)帶動(dòng)佳兆業(yè)資金占用和財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅下降。
2.ROT模式：深圳大運(yùn)中心
深圳大運(yùn)中心項(xiàng)目采用ROT模式，即龍崗區(qū)政府將政府投資建成的大運(yùn)場(chǎng)館交給佳兆業(yè)集團(tuán)以總運(yùn)營商的身份進(jìn)行運(yùn)營管理，雙方40年約定期滿后，再由佳兆業(yè)將全部設(shè)施移交給政府部門。
圖：深圳大運(yùn)中心項(xiàng)目結(jié)構(gòu)
投資機(jī)構(gòu)
高和資本城市更新模式 ▉
1.城市更新介入模式和項(xiàng)目操作流程
房地產(chǎn)基金作為新城市更新的早期參與者，根據(jù)專業(yè)判斷力尋找項(xiàng)目，引入資金方整體購入有增值空間的物業(yè)后，引入跨界資源對(duì)其再定位、改造，以增加租金回報(bào)率、提升物業(yè)估值；部分物業(yè)運(yùn)營成熟后，將通過資產(chǎn)證券化或出售方式退出，獲取資產(chǎn)增值收益。
圖：高和城市更新主要模式流程
2.圍繞商辦存量物業(yè)更新及上下游產(chǎn)業(yè)鏈投資
高和資本的城市更新偏重一線城市商辦物業(yè)更新改造，其偏好價(jià)格合理、周期適中并具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟資產(chǎn)，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營公司進(jìn)行股權(quán)投資，連接資金、資產(chǎn)和跨業(yè)資源打通整體產(chǎn)業(yè)鏈條。
圖：高和資本城市更新相關(guān)投資標(biāo)的
3.改造運(yùn)營后出售模式——靜安高和大廈
高和聯(lián)合國開金融于2012年10月收購了上海市南京西路中華企業(yè)大廈（現(xiàn)名靜安高和大廈）標(biāo)的約2.6萬㎡，交易金額7.9億元，由于寫字樓年代較早，交易價(jià)格相對(duì)較低項(xiàng)目改造后帶租約散售，租金漲幅達(dá)70%，售價(jià)每平米上漲100%，2年內(nèi)完成退出。
圖：靜安高和大廈案例
4.改造再運(yùn)營、帶資管協(xié)議出售模式——高和藍(lán)峰大廈
高和于2013年11月收購了北京市東三環(huán)丹陽大廈（現(xiàn)名高和藍(lán)峰大廈），2014年12月完成整體工程改造及物業(yè)運(yùn)營調(diào)整。高和引入不同行業(yè)的資源將項(xiàng)目整體再定位為文化創(chuàng)意寫字樓（共享辦公雛形）改造后再運(yùn)營，租金漲幅高達(dá)75%，部分帶資管協(xié)議實(shí)現(xiàn)出售，為2015年北京高端寫字樓銷售冠軍（成交8.5億）。
圖：高和藍(lán)峰大廈案例
顧問公司
世聯(lián)行城市更新模式 ▉
世聯(lián)行主要以租賃、合作的方式獲取投入較小、改造難度較低的項(xiàng)目。資金來源包括自身資金或通過發(fā)行基金尋求外部資金方，并通過專業(yè)能力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃、定位及裝修改造，并在持有環(huán)節(jié)輸出資管服務(wù)和自身品牌，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)租金增值。相關(guān)品牌包括：創(chuàng)業(yè)辦公小樣社區(qū)、商業(yè)物業(yè)世聯(lián)領(lǐng)客和聯(lián)合辦公世聯(lián)空間。
圖：世聯(lián)行城市更新品牌打造及對(duì)外輸出
圖：世聯(lián)行城市更新項(xiàng)目具體操作
以上海長寧、蘇城項(xiàng)目為例：
世聯(lián)行通過發(fā)行騰賦城市運(yùn)營基金，引入啟動(dòng)資金租賃并改造了上海長寧、蘇城兩個(gè)項(xiàng)目。
其中，上海長寧通過30%的基金+70%的世聯(lián)模式購買了20余棟獨(dú)棟建筑的10年租期和15年經(jīng)營權(quán)。改造階段，由基金支付改造裝修費(fèi)用，由世聯(lián)操盤進(jìn)行統(tǒng)一策劃定位、裝修。運(yùn)營階段，由世聯(lián)負(fù)責(zé)招租、運(yùn)營并疊加多樣的物業(yè)服務(wù)。租金溢價(jià)高達(dá)100%。最后通過銀行貸款、資產(chǎn)證券化和固定收益基金的方式實(shí)現(xiàn)退出。
圖：世聯(lián)行騰賦城市運(yùn)營基金存量資產(chǎn)改造案例
蘇城項(xiàng)目是城市運(yùn)營基金買下了10年的租期，同樣通過世聯(lián)的改造和運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)了75%的租金溢價(jià)，通過10年還本付息的方式實(shí)現(xiàn)退出。
舊城改造七種盈利模式
舊改項(xiàng)目分為一級(jí)開發(fā)收益和二級(jí)開發(fā)收益兩大類盈利模式。
下面以三亞城投開發(fā)陽光海岸項(xiàng)目為例。
模式一
城投自主進(jìn)行一級(jí)開發(fā)▉
城投單獨(dú)進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，政府將熟地出讓之后全額返還給城投。
1.模式一運(yùn)作過程示意圖：
2.城投自主進(jìn)行一級(jí)開發(fā)模式評(píng)價(jià)
模式二
城投尋求合作開發(fā)，并約定投資回報(bào)率 ▉
三亞城投通過約定投資回報(bào)率吸引其他投資者合作進(jìn)行一級(jí)開發(fā)。實(shí)際上是一種融資性質(zhì)的合作，城投主導(dǎo)整個(gè)開發(fā)進(jìn)程，在階段性一級(jí)開發(fā)完畢收回土地出讓價(jià)之后，向合作方支付承諾的投資收益。
1.模式二運(yùn)作過程示意圖：
2.城投自主進(jìn)行融資型合作開發(fā)模式評(píng)價(jià)
模式三
城投謀求戰(zhàn)略性合作開發(fā)，并按股分紅 ▉
戰(zhàn)略性合作，是與卓越的合作伙伴面向整個(gè)改造和開發(fā)過程的長期合作。
城投與其他開發(fā)商合資成立項(xiàng)目公司，操作具體的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，并為接下來的進(jìn)一步二級(jí)開發(fā)奠定基礎(chǔ)。
城投靠安置土地或者土地抵押貸款，以及與政府達(dá)成的框架性協(xié)議作為合作資本。
1.模式三運(yùn)作過程示意圖：
2.戰(zhàn)略性合作進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的模式分析
總結(jié)：進(jìn)行一級(jí)開發(fā)合作的方式因地塊的具體情況而分為融資性合作和戰(zhàn)略性合作兩種主要形式。
模式四
城投取地自主進(jìn)行二級(jí)開發(fā) ▉
一級(jí)開發(fā)結(jié)束后，應(yīng)在掛牌前對(duì)熟地價(jià)值作市場(chǎng)評(píng)估，之后按照評(píng)估價(jià)格通過土地空轉(zhuǎn)來獲地，并以此作為再融資的手段。
模式三運(yùn)作過程示意圖：
模式五
城投取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) ▉
模式六
城投與其他公司合作取地進(jìn)行二級(jí)開發(fā) ▉
綜上，城投可以通過定向摘牌獲得土地二級(jí)開發(fā)權(quán)，根據(jù)具體情況獲得二級(jí)開發(fā)和土地增值收益。
模式七
BOT項(xiàng)目 ▉
一些非盈利文化娛樂項(xiàng)目也可以采取BOT項(xiàng)目招商方式開發(fā)，城投通過協(xié)議獲取招商傭金。
