北京朗詩(shī)大廈（原船舶酒店）一東三環(huán)十里河獨(dú)棟，北京朗詩(shī)大廈位于東三環(huán)南路，開發(fā)商自持，處于中央商務(wù)區(qū)沿線，毗鄰雙井和潘家園，雖然并非核心商務(wù)圈但也自帶豐富的生活配套資源，獨(dú)棟寫字樓租售，北京朗詩(shī)大廈是周邊為數(shù)不多的辦公項(xiàng)目之一，獨(dú)棟物業(yè)租售，門外的東三環(huán)主路及十里河橋，和地鐵10號(hào)線、14號(hào)線和未來(lái)規(guī)劃的17號(hào)線十里河站帶來(lái)了極其便利的交通條件，獨(dú)棟辦公室租售，北京朗詩(shī)大廈的原身主要經(jīng)營(yíng)酒店項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)升級(jí)改造后，商圈成熟，配套齊全，共有18層，其中1層預(yù)計(jì)引入咖啡廳、便利店等商業(yè)相關(guān)配套，交通便利，1-3層為裙樓，局部至7層，并在裙樓部分進(jìn)行了重新解構(gòu)和設(shè)計(jì)，不規(guī)則的白色線條柔和生動(dòng)，環(huán)繞四周，戶型方正，不僅與原來(lái)異形的建筑形體相契合，更營(yíng)造出與城市道路相呼應(yīng)的流動(dòng)感。步行地鐵站， 僅僅5分鐘的時(shí)間！
項(xiàng)目名稱：朗詩(shī)大廈（原船舶酒店）一東三環(huán)十里河獨(dú)棟
所屬區(qū)位：東三環(huán)
所屬商圈：十里河商圈
租金報(bào)價(jià)：6.3元-14.5元
出租面積：100㎡-200㎡-300㎡-600㎡-1200㎡-2400㎡
出售價(jià)格：11億
出售面積：21906㎡獨(dú)棟
裝修狀態(tài)：遺留裝修
交 通：地鐵14號(hào)線
付款方式：押三付三
起租年限：2年起租
裝 免 期：面議
注冊(cè)公司：可以注冊(cè)
周邊配套：商場(chǎng)，餐飲，娛樂(lè)，銀行，酒店，洗衣店，圖文打印，超市等
1.主力戶型: 766-1016平獨(dú)立整層，可提供單層多層連層面積出租
2.租金均價(jià): 5.2-6.0元/天/㎡
3.物 業(yè) 費(fèi): 29元/月 CBRE物業(yè)管理
4.付款方式: 押三付三
5.簽約年限: 2年起租
6.交付狀態(tài): 現(xiàn)房交付 白墻 網(wǎng)絡(luò)地板
7.可提供精裝修拎包即駐服務(wù)
8.毗鄰東南三環(huán)主路超強(qiáng)展示效果
項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：
區(qū)域地標(biāo)，緊鄰三環(huán)主路，三軌地鐵出站即到，交通便捷。
766平獨(dú)立整層，企業(yè)專屬商務(wù)空間，彰顯企業(yè)形象。
360度全景采光，無(wú)遮擋，絕佳視野。
8米挑高大堂，簡(jiǎn)潔明亮，雙大堂設(shè)計(jì)。
芬蘭SI級(jí)污染物控制標(biāo)準(zhǔn) 樓內(nèi)空氣質(zhì)量實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)系統(tǒng) 健康看得見
招商電話：13811119290，網(wǎng)站：www.88815978.cn
朗詩(shī)大廈（原船舶酒店）一東三環(huán)十里河獨(dú)棟都有哪些企業(yè)入駐？
北京匯欣建筑裝飾工程集團(tuán)有限公司 最新年報(bào)地址：北京市朝陽(yáng)區(qū)東南三環(huán)100號(hào)朗詩(shī)大廈
北京中博智學(xué)教育科技發(fā)展有限公司
最新年報(bào)地址：北京市朝陽(yáng)區(qū)朗詩(shī)大廈6層
中博星辰管理咨詢（北京）有限公司 <em>北京市</em>朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)南路100號(hào)樓6層602號(hào)
最新年報(bào)地址：北京市朝陽(yáng)區(qū)朗詩(shī)大廈6層
北京中博企培教育咨詢有限公司 最新年報(bào)地址：北京市朝陽(yáng)區(qū)朗詩(shī)大廈
2021年以來(lái)，城市更新存量改造模式高速擴(kuò)展。眾多房企涌入這一賽道，嘗試尋找一套適合自己的發(fā)展模式。
在這一趨勢(shì)推動(dòng)下，很多老舊項(xiàng)目開始煥新。對(duì)于辦公類項(xiàng)目而言，如何在結(jié)構(gòu)、功能方面與市場(chǎng)需求有效匹配，尤其是在綠色、健康的潮流下與之有機(jī)融合，實(shí)現(xiàn)煥新升級(jí)，成了當(dāng)前3060雙碳目標(biāo)大背景下，眾多企業(yè)思考的新命題。
本文睿和智庫(kù)將以舊改項(xiàng)目北京朗詩(shī)大廈為樣本，研究其如何翻新改造，提升運(yùn)營(yíng)效率，將城市更新與綠色健康有機(jī)結(jié)合，供行業(yè)參考。
項(xiàng)目概況
北京朗詩(shī)大廈區(qū)位圖
北京朗詩(shī)大廈由朗詩(shī)青杉資本改造運(yùn)營(yíng)，其位于北京市朝陽(yáng)區(qū)，與首都圖書館和北京最大的古玩市場(chǎng)相隔咫尺之遙，距離國(guó)貿(mào)CBD4.8公里，是綠色辦公標(biāo)桿項(xiàng)目，更是城市更新與綠色健康有機(jī)結(jié)合的項(xiàng)目新范本。
北京朗詩(shī)大廈實(shí)景圖
北京朗詩(shī)大廈項(xiàng)目占地面積5273.58㎡，總建面21906.48㎡。其原有建筑物為“朝陽(yáng)商廈”，于2002年進(jìn)行改擴(kuò)建為四星級(jí)酒店“船舶重工大廈”。在見證朝陽(yáng)十里河區(qū)域發(fā)展的同時(shí)，樓宇自身不論是外立面，還是內(nèi)部空間布局、硬件設(shè)施都無(wú)法滿足當(dāng)前綠色、健康辦公的需求。
2019年6月，朗詩(shī)青杉資本攜手合作伙伴陽(yáng)光融匯資本共同收購(gòu)北京船舶重工酒店，基于對(duì)區(qū)域酒店、辦公、服務(wù)式公寓等各種業(yè)態(tài)的供需情況及收益、退出流動(dòng)性等綜合考量，決定調(diào)整定位并正式更名為“北京朗詩(shī)大廈”。
2020年，朗詩(shī)青杉資本攜手合作伙伴陽(yáng)光融匯資本將原有建筑物使用功能改造為辦公及首層商業(yè)。
根據(jù)好租網(wǎng)的數(shù)據(jù)，北京朗詩(shī)大廈租賃價(jià)格在6元/㎡/日~7元/㎡/日。從定價(jià)上來(lái)看，項(xiàng)目的租賃價(jià)格在其所在的朝陽(yáng)十里河區(qū)域處于高位。值得一提的是，該項(xiàng)目收購(gòu)前坪效為3.5元/㎡/日。另外，經(jīng)睿和智庫(kù)簡(jiǎn)單測(cè)算，在當(dāng)前滿租的情況下，項(xiàng)目的年租金可以達(dá)到4800萬(wàn)元左右。
數(shù)據(jù)來(lái)源：好租網(wǎng) 睿和智庫(kù)制圖
項(xiàng)目亮點(diǎn)
北京朗詩(shī)大廈高出好租網(wǎng)公布的十里河商圈均價(jià)4.77元/㎡/日32%的價(jià)差，而相較周邊部分寫字樓租賃價(jià)格，項(xiàng)目也最高高出45%價(jià)差。睿和智庫(kù)認(rèn)為該項(xiàng)目之所以有如此亮眼的表現(xiàn)，主要因?yàn)橐韵聨c(diǎn)：
（1）專業(yè)機(jī)構(gòu)操盤
作為朗詩(shī)控股（簡(jiǎn)稱“朗詩(shī)”）旗下聚焦存量資產(chǎn)的地產(chǎn)基金平臺(tái)，朗詩(shī)青杉資本自2016年開始逐步聚焦于核心城市存量資產(chǎn)的投資和資產(chǎn)管理領(lǐng)域。經(jīng)過(guò)多年的行業(yè)深耕，目前管理的股權(quán)基金資產(chǎn)規(guī)模已突破120億元，投資于國(guó)內(nèi)一線和部分強(qiáng)二線城市的共20多個(gè)存量項(xiàng)目，擁有12支股權(quán)基金及6個(gè)聯(lián)合投資平臺(tái)。
截至目前，朗詩(shī)青杉資本已先后投資上海朗詩(shī)新西郊、上海朗詩(shī)藏峰、上海森蘭公寓、南京建發(fā)紫悅公寓、上海張江朗詩(shī)中心、北京朗詩(shī)大廈、北京朝外·朗詩(shī)閣等覆蓋地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、辦公等多種類型的20多個(gè)城市更新項(xiàng)目。
朗詩(shī)青杉資本從募資、投資到定位、改造、運(yùn)營(yíng)等全流程管理，再到最終的退出，已具備房地產(chǎn)存量物業(yè)“募投管退”一體化的基金管理及資產(chǎn)管理能力。
（2）綠色、健康的項(xiàng)目打造經(jīng)驗(yàn)
朗詩(shī)青杉資本的項(xiàng)目打造能力，離不開朗詩(shī)控股集團(tuán)的“綠建”經(jīng)驗(yàn)。據(jù)風(fēng)財(cái)訊報(bào)道，截至6月底，朗詩(shī)在全國(guó)36個(gè)城市打造了141個(gè)綠色住宅項(xiàng)目，占總項(xiàng)目比例的70%，開發(fā)面積超過(guò)2500萬(wàn)平方米。在國(guó)內(nèi)獲得了97個(gè)綠建認(rèn)證，其中51個(gè)為三星認(rèn)證（國(guó)內(nèi)綠建的最高標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證）。
據(jù)睿和智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，上海、南京、杭州、蘇州等9個(gè)城市的首個(gè)綠建三星項(xiàng)目認(rèn)證，皆被朗詩(shī)獲得。此外，朗詩(shī)還擁有21個(gè)，包括DGNB、BREEAM、WELL、LEED等在內(nèi)的多個(gè)國(guó)際頂尖綠色或健康建筑認(rèn)證。
值得一提的是，綠建三星項(xiàng)目，相比常規(guī)建筑減碳超10萬(wàn)噸，綠色建筑項(xiàng)目綜合節(jié)能率可達(dá)到80%以上。可以看出，朗詩(shī)在前期綠色建筑方面的積淀勢(shì)必為其打造自持辦公項(xiàng)目奠定良好的基礎(chǔ)。
依托資產(chǎn)管理和綠建優(yōu)勢(shì)，朗詩(shī)青杉資本克服原有建筑形態(tài)對(duì)辦公空間需求的束縛、繁瑣的報(bào)批報(bào)建手續(xù)、疫情影響等重重困難，將健康、舒適、節(jié)能、環(huán)保、智慧、人文的產(chǎn)品理念植入到了北京朗詩(shī)大廈的項(xiàng)目改造和運(yùn)營(yíng)中，實(shí)現(xiàn)了該項(xiàng)目從酒店到綠色健康辦公的蛻變。
從外圍看，項(xiàng)目?jī)?yōu)化了建筑外圍護(hù)配置、遮陽(yáng)設(shè)計(jì)、暖通系統(tǒng)、智能照明系統(tǒng)，使建筑更加節(jié)能。
外立面改造前后對(duì)比
從內(nèi)部看，每層電梯廳自帶的朗詩(shī)屏幕可顯示多項(xiàng)空氣質(zhì)量指數(shù)。同時(shí)，內(nèi)部的空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)系統(tǒng)會(huì)對(duì)空氣質(zhì)量實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，并在朗詩(shī)屏幕上進(jìn)行直觀反饋，這在后疫情時(shí)代的辦公當(dāng)中實(shí)屬有效且安心的舉措。
北京朗詩(shī)大廈大堂圖
除了空氣監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，整個(gè)項(xiàng)目對(duì)內(nèi)部裝修采用了芬蘭S1級(jí)的甲醛污染物管控體系，高效的除霾新風(fēng)系統(tǒng)使呼吸更加自由。項(xiàng)目全程按照WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn)打造，充分利用綠色環(huán)保材料，關(guān)注人在空間內(nèi)的健康與舒適體驗(yàn)。入駐企業(yè)及員工未來(lái)可以直觀感受到朗詩(shī)的綠色基因。
項(xiàng)目已獲得WELL預(yù)認(rèn)證
憑借這些綠色和健康舉措，北京朗詩(shī)大廈也獲得WELL預(yù)認(rèn)證。這也為項(xiàng)目加快招商進(jìn)度，賦能資產(chǎn)升級(jí)及城市迭代更新，做了良好的鋪墊。
（3）巧妙的匠心設(shè)計(jì)
項(xiàng)目經(jīng)過(guò)歷次加建導(dǎo)致體量碎片化，為實(shí)現(xiàn)整化沿街立面設(shè)計(jì)，防止西曬，項(xiàng)目綜合考慮日照西曬、人體工學(xué)、造型三個(gè)方面因素，形成外罩流線型橫格柵，通過(guò)流體化的表皮肌理對(duì)立面進(jìn)行整合重塑，同時(shí)也是對(duì)場(chǎng)所——十里河的隱喻回應(yīng)。
值得一提的是，1~3層為裙樓，局部至7層，整個(gè)裙房形體呈現(xiàn)出較強(qiáng)拼貼感。項(xiàng)目在既有建筑的形體構(gòu)成基礎(chǔ)上，分別沿主街朝向三個(gè)方向打開，對(duì)雜亂的梁柱進(jìn)行整合，通過(guò)不規(guī)則的白色線條重新設(shè)計(jì)，形成簡(jiǎn)潔明快的空間框架體系，并結(jié)合通透的幕墻表皮，塑造出面向主街的城市景框。
1層底商部分，項(xiàng)目預(yù)留充裕的商業(yè)外擺平臺(tái)實(shí)現(xiàn)內(nèi)外銜接，加強(qiáng)大樓與景觀一致性，作為大樓的延伸融入景觀部分，強(qiáng)化建筑參與。同時(shí)，項(xiàng)目充分利用裙房屋頂平臺(tái)，為租戶提供有氧活動(dòng)空間，提高場(chǎng)地利用效率。
進(jìn)入大廈內(nèi)部，辦公空間改造也突破結(jié)構(gòu)限制，采用裸頂與吊頂結(jié)合，豎向管線布置結(jié)合等措施，將辦公空間凈高提高至8米；框筒結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，各個(gè)租區(qū)可自由組合的形式擴(kuò)大空間，增加空間互動(dòng)與趣味性。
項(xiàng)目大堂改造對(duì)比
北京朗詩(shī)大廈大堂圖
整個(gè)大堂由玻璃幕墻包裹，采用極簡(jiǎn)風(fēng)格設(shè)計(jì)，可以通過(guò)一定弧度將內(nèi)部體驗(yàn)空間沿街展示出來(lái)。電梯廳延續(xù)了大堂的簡(jiǎn)潔風(fēng)格，黑白灰的色彩搭配，簡(jiǎn)潔明快，具有科技感。
電梯廳改造前后對(duì)比
項(xiàng)目走廊改造前后對(duì)比
此外，項(xiàng)目在花壇路牌等設(shè)計(jì)方面，既富有特色，也和樓宇外的環(huán)境進(jìn)行了很好的連接，匠心盡顯。
結(jié)語(yǔ)：
據(jù)了解，北京朗詩(shī)大廈入市之后，寫字樓部分已有主力租戶簽約，為該項(xiàng)目的后期招商運(yùn)營(yíng)，及維持高于周邊競(jìng)品租金水準(zhǔn)，奠定了一定的基礎(chǔ)。加之項(xiàng)目主打“綠色健康辦公”的 亮點(diǎn)，有望提振東南三環(huán)寫字樓區(qū)域的整體氛圍。
