北京京寧國大大廈（富安國際）一北三環(huán)獨棟，富安國際大廈坐落在海淀區(qū)北三環(huán)中路北太平橋西南角，開發(fā)商自持，東側緊鄰區(qū)社保中心，原批復該樓為“郵電業(yè)務樓”，現(xiàn)樓盤名稱為“富安國際大廈”，獨棟寫字樓租售，占地面積9600平方米，地上東西長49.2米，南北向寬33.8米，獨物業(yè)租售，建筑高度99.7５米，地上26層，地下4層，層面高度4米，獨棟辦公室租售，規(guī)劃許可證規(guī)劃的建筑面積53727平方米，實際建筑總面積54677平方米，商圈成熟，配套齊全，其中地上42072平方米，地下12605平方米，設計標準為5A級智能寫字樓，抗震設防烈度8度。交通便利，現(xiàn)已完成24層的結構主體。步行至地鐵站，僅僅需要8分鐘的時間！
項目名稱：京寧國大大廈（富安國際）一北三環(huán)獨棟
所屬區(qū)位：北四環(huán)
所屬商圈：北太平橋商圈
租金報價：7元-8元
出租面積：100㎡-200㎡-300㎡-600㎡-1200㎡-2400㎡
出售報價：價格美麗
裝修狀態(tài)：遺留裝修
交 通：地鐵10號線
付款方式：押三付三
起租年限：2年起租
裝 免 期：面議
注冊公司：可以注冊
周邊配套：商場，餐飲，娛樂，銀行，酒店，洗衣店，圖文打印，超市等
招商電話：13811119290，網站：www.88815978.cn
京寧國大大廈（富安國際）一北三環(huán)獨棟都有哪些企業(yè)入駐？
天價爛尾樓紛紛上市
“現(xiàn)在的房子都漲成什么樣了，朝陽門那個朝陽，8月份我去問的時候還說大概1.9萬至2.2萬元/平方米，這兩天我再去看，就3.5萬元/平方米?！?最近原本看好朝陽的雷女士有些舉棋不定，原本這3個月內預期銷售價格便上漲超過50%的漲速，已經讓她有些“心里發(fā)毛”，再得知項目的前身便是北京市騙貸爛尾樓后更是沒了底，不知道是買好還是不買好。
所謂爛尾樓，主要指那些已經辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目。此外，也包括一部分因為產權發(fā)生糾紛、工程質量不合格等原因而停工的項目。
實際上，雷女士所關注的朝陽，前身便是京城“鼎鼎大名”爛尾樓項目——森豪公寓 (論壇 新聞)，這個位于朝陽門內大街南側的高端住宅項目，1999年開始預售后，卷入了北京的“騙貸個案”，并于2002年停工。一晃眼7年過去了，這個歷經坎坷的爛尾樓，也終于經過拍賣后重新盤活，更名為“朝陽”。
就在今年8月該項目召開媒體推介會時，該項目開發(fā)商龍洋地產相關負責人曾向記者表示，重新改造的項目定位為高端公寓和商業(yè)，戶型面積預計是80-122平方米的一至兩居、155-256平方米的三至四居，具體開盤時間和價格目前還未確定，預計會在今年內開盤銷售，開盤價格會根據(jù)周邊1.9萬至2.2萬元/平方米的二手房均價進行衡量。
然而時隔僅3個月后，記者再次致電項目售樓處得到的答案卻是預期售價3.5萬元/平方米，而且“房源很緊張，需要提前登記預約”。7年的蹉跎，換來了3.5萬元/平方米的天價入市。據(jù)知情人透露，3.5萬元/平方米還是比較保守的報價，該樓盤最初的報價甚至考慮過4萬元/平方米。
無獨有偶，近期在北京樓市陷入癲狂之際，“爛尾樓”也跟著水漲船高，越來越多的房地產公司開始“親近”爛尾樓，并因此獲利頗豐。
這其中不但有“”的，還有“最久”的。以上月剛剛奠基的京泰自主城為例，該項目的前身正是被稱為京城“最老爛尾樓”的“瑞之杰大廈”。 1995年開工的“瑞之杰大廈”項目共包括一座13層的綜合服務樓、康樂中心及十幾棟別墅公寓，項目于1997年封頂后由于建設方陷入債務糾紛，大廈內部裝修一直處于停工狀態(tài)，時間長達12年之久。
2007年9月，北京控股集團全資直屬企業(yè)京泰集團與瑞之杰大廈項目四家權屬單位簽訂轉讓協(xié)議，以9800萬元收購瑞之杰大廈地上建筑物，隨后轉讓給京泰集團系統(tǒng)內子公司京泰同成置業(yè)有限公司，由其負責解決問題以及新項目的開發(fā)。
不但是住宅爛尾水漲船高，商業(yè)及旅游項目也紛紛趁機入市。就在前不久，豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村與成都天友旅游集團簽訂合作協(xié)議，天友集團將斥資10億元在豐臺區(qū)打造北京“龍門陣”文化創(chuàng)意旅游區(qū)項目，2011年4月，荒廢十余年的“世界風情園”將變身國內水上樂園。
癲狂樓市力促爛尾“活蹦亂跳”
“現(xiàn)在北京乃至一些一線城市可以尋覓到的爛尾樓，大部分是1993年房地產局部過熱或1997年亞洲金融風暴的產物，是房地產經濟增長過快和房地產市場發(fā)展初期不夠成熟、理性所付出的高昂代價?！痹鴧⑴c盤活多處爛尾樓的北京四方達房地產公司總經理楊少鋒告訴記者，造成爛尾樓現(xiàn)象的原因很多，但總而觀之，無外乎幾個原因：首先是局部地區(qū)房地產過熱，宏觀調控以后，信貸資金收縮，工程后續(xù)資金跟不上，只好下馬。例如，海南、北海等地的大部分爛尾樓就是1993年局部地區(qū)出現(xiàn)房地產過熱現(xiàn)象的后遺癥。當時房地產投資額增長率遠遠高于銷售額增長率，其中占很大比重是盲目投資和大肆炒地皮、炒項目的結果。其次，由于國際經濟環(huán)境激烈變化，斷了資金來源被迫停工，例如上海、北京的許多爛尾樓就是在1997年亞洲金融風暴時形成的。而市場定位不準、暗淡的銷售前景，迫使投資者要“改弦易轍”。此外，停工求變或因施工質量低劣、被迫停工導致的爛尾樓也不在少數(shù)。
據(jù)北京市住建委2008年的調查，北京市有“爛尾”歷史的項目近50個。目前北京的“爛尾樓”多數(shù)都已擱置五六年以上，個別項目甚至超過了10年。CBD、西直門、亞運村、東二環(huán)、宣武門等地，都存在數(shù)量不等的“爛尾樓”。
然而，曾經被稱為城市盲腸的“爛尾樓”，近來為何一下子成為搶手貨？“現(xiàn)在國內房地產市場的持續(xù)火爆和土地價格飛速上漲、拿地越發(fā)困難是‘爛尾樓’重新?lián)屖值闹匾??！痹跅钌黉h看來， 土地作為的稀缺資源，偏緊的土地供應政策讓很多開發(fā)商不得不重新開始審視“爛尾樓”的價值，而目前的“爛尾樓”項目開發(fā)時間多在3年以上，這些項目最初開發(fā)時地價比現(xiàn)在要低很多，而且經過長期擱置，出售方的心理預期并不是很高，投資商往往可以用較低的資金拿下，而獲得后期較高的利潤，這對缺少土地儲備、希望進軍異地市場的開發(fā)企業(yè)可謂是“短、平、快”的捷徑。
除了火爆樓市帶來的拿地難，投資少、回報快、政府支持力度大也是現(xiàn)在爛尾樓咸魚翻身的另一個主要原因。國土部中國土地勘測規(guī)劃研究院副總工程師鄒曉云告訴記者，一個正常樓盤從開發(fā)到上市起碼需要兩三年，但接手“爛尾樓”不需要進行報建、打地基等前期工作，開發(fā)一般只需半年到一年的時間和少量的收購及改造資金，而其回報率卻相當可觀。
以上述朝陽為例，龍洋地產接手時，該片爛尾樓已建成3棟11層板樓和1棟15層塔樓，內部全部以酒店規(guī)劃設計建造，而改造后的朝陽，會將原來用做酒店的房間改成住宅形式，除了內部結構外，外部工程僅限于樓盤的外立面及園林的升級改造，最晚明年也可以完工。
同時，按照2008年9月龍洋地產5.62億元的收購價格計算，未來入市的朝陽樓面價格為8209元/平方米。即便是其全部拆掉重建，按照北京市高端住宅項目5000元左右的建筑成本，龍洋此次“收破爛”，短短一年內便可給自己帶來近200%的利潤。
“這還是假設龍洋全部用自有資金支付的，如果其收購朝陽是得到銀行支持，那么5億多元的收購價，自付資金只需要1/2甚至1/3，加上改造所花費的幾千萬，最終投資回報比更可超過300%。”戴德梁行一位曾接觸過朝陽項目的工作人員向記者介紹。
此外，由于爛尾樓一直是城市建設中的一個難點，長期妨礙著市政建設規(guī)劃的完善，解決爛尾樓問題也始終是城市相關部門的工作之一。因此，爛尾樓的改造有望能得到政府一定程序上的政策扶持。
而一般市中心房地產項目的規(guī)劃立項要順利通過政府審批往往程序復雜。如果是“爛尾”項目，政府部門的要求就變得很容易統(tǒng)一而且簡單：只要比爛尾樓好就行了。同時，政府會主動提供幫助縮短審批時間。
暗藏危機：“爛掉”的年份算誰的？
樓市持續(xù)火爆、供地日趨緊張，成為眼下“爛尾樓”全面“復活”的理由。然而，爛尾樓頻頻被盤活，究竟依據(jù)的是什么呢？
“實際上在我國，從未頒布過針對爛尾樓整治的法律法規(guī)，目前許多城市在運作爛尾樓項目時，主要依據(jù)的是國務院之前頒布的《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》。” 鄒曉云告訴記者，根據(jù)該條例第三十七條規(guī)定：“凡不符合城市容貌標準、環(huán)境衛(wèi)生標準的建筑物或者設施，由城市人民政府市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門會同城市規(guī)劃行政主管部門，責令有關單位和個人限期改造或者拆除；逾期未改造或者拆除的，經縣級以上人民政府批準，由城市人民政府市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門或者城市規(guī)劃行政主管部門組織強行拆除，并可以處以罰款”等。然而投入巨資的爛尾項目又豈是一拆可以解決的。
正是由于沒有相關專門的配套措施，大多數(shù)爛尾樓再次入市時，都會遇到各種不同的問題，首先便是使用權年限的問題。
許多爛尾樓從拿地到爛尾到再次入市，均經歷了少則幾年、多則十幾年的時間，這其中土地使用年限均在不?？s水，購房者的利益也在不停地被侵害。
一位曾在北京拿下多處“爛尾樓”的開發(fā)商便坦言，自己在宣傳時將盡量避免讓購房者聯(lián)系起其“出身”，一方面是覺得爛尾的名聲不好，另一方面也是怕購房者質疑使用年限縮水。
然而，只要是“爛尾樓”就多少名聲在外，想完全否定它的“前世”，恐怕不那么容易。
以上述京泰自主城為例，該項目早在1995年便已經開工建設，由于是商業(yè)立項，其使用權只有50年，而在其爛尾之后，土地使用權并沒有被政府收回，一直處于“倒計時狀態(tài)”，即便是此次重新入市，購房者50年的使用年限也是從1995年開始計算，按照其2011年入住的進度安排，購買該項目的業(yè)主，使用權僅為35年，使用期限縮水。
再舉朝陽的例子，盡管該項目為住宅立項，使用年限略久于京泰自主城，為70年，但由于是1999年拿到土地，業(yè)主在明年入住時，使用年限也縮水了10年。
而“爛尾樓”此前糾紛制約產權不明，債務糾紛不斷，更是剪不斷、理還亂。如果處理得不好，投資“爛尾樓”不但談不上高回報，反而還可能帶來一連串的麻煩。
此外，由于不少“爛尾樓”爛尾時間已不短，個別甚至達到8-10年之久。日曬、雨淋、風吹、雷打，這些樓宇的質量不管怎么說都已受到了不同程度的損壞。無論是推倒重建還是添料加固，對于開發(fā)商而言都是一種考驗，如果單為節(jié)省成本，僅僅是表面改造，日后一旦出現(xiàn)工程隱患，后果不堪設想；如果全面評測后重建，可能會發(fā)現(xiàn)許多重大漏洞，需要資金更不是一星半點兒，因此如果不能準確估計接手“爛尾樓”將面臨的問題與困難，“復活”的爛尾樓很可能再“死”一次。
那些“斷尾而生”的爛尾樓
和喬麗晶
和喬麗晶曾經爛尾三年，原因一直不為外人知曉，直到銷售勢頭好轉才有內部人員披露爛尾原因。和喬麗晶在1997年前后曾經推出預售，但每平方米2000美元的期房沒有被市場接受，當年只售出大約20余套房，后來重新策劃包裝，同時進入現(xiàn)房發(fā)售階段，才起死回生。
楓藍國際的前身是銀都中心，1995年前，由北京銀都房地產公司開發(fā)的銀都中心就已經開工建設，并開始對外宣傳。2001年左右，銀都中心已經擱置了三四年，被當時的媒體列入北京的“爛尾樓”行列，期間，一度傳出已經封頂?shù)?座現(xiàn)房即將開始銷售、香港利達行房地產代理公司負責人鄧智仁接手銷售策劃的消息，但半年后依然沒有動靜。
“沉淪”多年的銀都中心于2004年獲得新生。開發(fā)商依舊是銀都房地產公司，但項目名字已經變更為楓藍國際中心。據(jù)開發(fā)商透露，楓藍國際中心獲得了新的境外投資者的資金注入，同時提出一個新的項目主題：亞洲休閑商務港。
國海廣場的前身為公主墳商業(yè)大廈。據(jù)資料記載，公主墳商業(yè)大廈由中房集團北京公司以聯(lián)建的形式與北京市第一商業(yè)局合作開發(fā)。當時提出的條件是一商局和中房按4.5：5.5的面積分配比例。但隨后雙方因分配問題產生糾紛，造成工程停工，甚至一度被北京市土地整理儲備中心收回。
直至2005年中房集團以招投標的形式重新拿回項目，才開始啟動開發(fā)，定位為集寫字樓、精裝公寓、高端商業(yè)的綜合體。經過北京市政府特批，項目仍以聯(lián)建的方式由一商局和中房共同開發(fā)，面積分配比例被調整為3：7（一商局：中房）。
部分還在“爛”著的項目
巨庫
這個曾標榜著“北京新青年時尚體驗式賣場”的項目，2003年最初銷售價每平方米達到4萬－5萬元，這在北京的任何一個商場或者市場都沒有見過，如此高昂的售價，“巨庫”最終還是以失敗告終，“巨庫”成了“巨痛”。究其原因，根源就在于其“產權分割式”的開發(fā)模式，在巨庫，賣場的每一層都被精心地劃分成了一家一家的小商鋪，分開出售小產權，這樣的商鋪共有千家之多，產權的分散給商業(yè)體的經營管理帶來巨大困難。時至今日，這個地處北京二環(huán)沿線的項目仍在繼續(xù)沉淪。
