2019年以來(lái)，北京商辦地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)活躍。成交的無(wú)一例外也都是動(dòng)輒幾十億甚至上百億的大單子。

2020年初，位于核心商圈的LG大廈被LG電子以80.46億元的價(jià)格出售予新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司下屬公司；2021年年初快手28億元購(gòu)入11.42萬(wàn)平方米若干物業(yè)；近年最大宗單體成交的和諧健康保險(xiǎn)90.6億元收購(gòu)北京SK大廈，北京的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資活躍度不斷復(fù)蘇，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目對(duì)于頭部企業(yè)的吸引力變得越來(lái)越強(qiáng)。

但實(shí)際上，這樣的單子在北京整個(gè)2021年也僅有52筆，每年的總數(shù)也從未超過(guò)兩位數(shù)。商辦市場(chǎng)更多的交易反倒是售價(jià)3億以下的寫(xiě)字樓和產(chǎn)業(yè)園，包括整層寫(xiě)字樓或者5000平以下的企業(yè)獨(dú)棟，這些成交大多以企業(yè)自用為主。最為重要的是，成交數(shù)量每年預(yù)估都在數(shù)百甚至上千筆，它們才是商辦市場(chǎng)成交的支柱。

那這些3億以下的買家到底是何方神圣？現(xiàn)在又落戶在北京的哪一片風(fēng)水寶地？

01

央企國(guó)企的N級(jí)子公司

在豐臺(tái)科技園，軌道交通是豐臺(tái)區(qū)特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，涵蓋了從科技研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、裝備研制到運(yùn)營(yíng)維護(hù)的全產(chǎn)業(yè)鏈條。隨著大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，豐臺(tái)科技園匯集了中鐵系、中車系、中化系等很多國(guó)企央企及其各級(jí)子公司。對(duì)它們來(lái)說(shuō)，背靠實(shí)力強(qiáng)大的國(guó)企央企，相對(duì)成熟、相對(duì)集中的總部聚集地是這些子公司能夠?qū)崿F(xiàn)獨(dú)立辦公的理想之地。

再比如位于五環(huán)外的大興新城、新首鋼、城市副中心等地，也逐漸成為央企國(guó)企N級(jí)子公司的選址新去向，也涌現(xiàn)了很多不錯(cuò)的銷售型商辦和產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，比如大興新城的金地威新國(guó)際中心、興創(chuàng)總部公園、首鋼商圈的新首鋼東南區(qū)項(xiàng)目、北京國(guó)際財(cái)富中心、財(cái)富港等。

02

地方龍頭企業(yè)

把營(yíng)銷總部搬到北京去，大抵是所有地方龍頭企業(yè)的做法，因?yàn)閾裰繁本┎粌H能提升公司的戰(zhàn)略格局，也是接觸更高更廣圈層合作的機(jī)遇。

在京港澳、大廣、京藏等高速路沿線的新興商圈，比如豐臺(tái)科技園、大興新城、昌平新城的寫(xiě)字樓和產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，憑借著交通優(yōu)勢(shì)和售價(jià)較低等因素，成為很多此類型公司整棟或整層購(gòu)買的選擇。

03

村鎮(zhèn)集體制企業(yè)

比如北京的城中村拆遷、城中村改造、集體建設(shè)用地試點(diǎn)開(kāi)發(fā)等政策，成就了一大批的村鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)，擁有不菲的身價(jià)，像毗鄰北京CBD的朝陽(yáng)區(qū)高碑店村，每年的年收入據(jù)說(shuō)高達(dá)30億元。

手握數(shù)億資金的一些村鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)，會(huì)選擇這些3億元以下的商辦市場(chǎng)來(lái)投資。據(jù)了解，金融街融悅中心2020年成交的兩個(gè)企業(yè)獨(dú)棟、E_ZIKOO智慧谷2021年成交的幾個(gè)企業(yè)獨(dú)棟，就是該類型客戶。

04

中小型投資機(jī)構(gòu)

中小型投資機(jī)構(gòu)有一定的資金累積，具有極其敏銳的實(shí)戰(zhàn)投資經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)眼光，但又非常務(wù)實(shí)。一些新興商圈核心區(qū)的企業(yè)獨(dú)棟項(xiàng)目，憑借其稀缺性帶來(lái)的穩(wěn)定持久回報(bào)，成為它們關(guān)注的重點(diǎn)。比如城市副中心運(yùn)河商務(wù)區(qū)核心的北京國(guó)際財(cái)富中心、財(cái)富港，首鋼商圈的新首鋼東南區(qū)項(xiàng)目、中海 金海匯等項(xiàng)目。今年第一季度，翰同資本收購(gòu)?qiáng)W體區(qū)域一座小型零售單體，后期將改造為辦公就是很好的證明。

05

小巨人企業(yè)

截至2021年，我國(guó)“小巨人”企業(yè)已達(dá)4762家。這些企業(yè)是專精特新中小企業(yè)中的佼佼者，普遍擁有一定的資金實(shí)力和發(fā)展前景，所需辦公面積適中，整層寫(xiě)字樓或企業(yè)獨(dú)棟就是最好的選擇。目前，該類型企業(yè)選址主要集中在中關(guān)村科學(xué)城的北清路、上地等區(qū)域。城市副中心、首鋼商圈、亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)、大興新城的企業(yè)獨(dú)棟和寫(xiě)字樓項(xiàng)目也逐漸點(diǎn)狀開(kāi)花。

當(dāng)然，以上的幾類客戶并不是整個(gè)市場(chǎng)的全部買家，除了它們外，保險(xiǎn)公司、內(nèi)外資的私募基金、各大機(jī)構(gòu)等，也都是這個(gè)商辦市場(chǎng)的活躍用戶。

不得不說(shuō)的是，每年成百上千的成交量中，很多成交會(huì)因各類原因并未公布買家信息，或者買家也并未以此為吹噓資本。但以上根據(jù)已有相關(guān)數(shù)據(jù)的買家客戶分析，值得所有商辦市場(chǎng)從業(yè)人員的參考，以便于把握未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展變化。