所屬區(qū)位：南二環(huán)

所屬商圈：麗澤商圈

租金報價：5.9元-7.8元

出租面積：100㎡-200㎡-300㎡-600㎡-1200㎡-2400㎡

裝修狀態(tài)：遺留裝修

交       通：地鐵14號線

付款方式：押三付三

起租年限：2年起租

裝 免 期：面議

注冊公司：可以注冊

周邊配套：商場，餐飲，娛樂，銀行，酒店，洗衣店，圖文打印，超市等

招商電話：13811119290，網(wǎng)站：www.88815978.cn

北京松聯(lián)科技有限公澤路16號院2號樓銘豐大廈7層

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中采物聯(lián)（北京）供應鏈管理咨詢有限公司  復制

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北京銀鶴永泰商業(yè)管理有限公司  復制

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《中國物流與采購》雜志社  復制

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  今年，北京寫字樓市場發(fā)生的多起大宗交易備受關(guān)注。

  3月，啟城投資、顥騰投資宣布聯(lián)合瑞士合眾集團和中東家族財富基金等境外機構(gòu)投資者，對位于北京市中關(guān)村核心區(qū)的地標性建筑鼎好大廈項目完成了戰(zhàn)略收購，總金額13.4億美元(約合人民幣90.2億元)。此次交易是迄今為止北京最大體量的商業(yè)地產(chǎn)外資收購項目之一。

  互聯(lián)網(wǎng)巨頭頻頻出手購置商業(yè)地產(chǎn)。2019年開年，今日頭條就豪擲90億元購買了大鐘寺中坤廣場和方恒時尚中心的資產(chǎn)包。而京東則斥資27億元買下翠宮飯店。

  近日，北京通州運河商務區(qū)又成交一筆30億大單，這也是迄今為止通州區(qū)最大的一筆大宗物業(yè)交易。

  據(jù)投中網(wǎng)PropTech研習社的統(tǒng)計，2019年上半年，北京地區(qū)寫字樓市場發(fā)生了11起大宗交易，披露交易金額超過300億元。

  多起大宗交易的出現(xiàn)是否代表北京商辦市場抄底時刻的到來？某保險資金負責人對《華夏時報》記者表示，在收購項目時很多基金都提出要求出售方提供租金擔保，很多資金機構(gòu)對今年租金形勢不是特別看好，所以現(xiàn)在說“抄底時刻”還為時尚早。

  商辦租金下滑 價格泡沫消退

  對于持有商辦物業(yè)的業(yè)主方來說，租金收入直接關(guān)系著投資回報率，租金也成為商辦市場買賣的重要參考。

  好租曉樓數(shù)據(jù)服務平臺大數(shù)據(jù)顯示，2019年4月以來，北京寫字樓市場租金呈現(xiàn)回落、價值回歸的狀態(tài)。

  從最近18個月北京商辦類產(chǎn)品租金段位分布圖來看，租金在5元/平米/天以下段位成交量呈逐步成放大趨勢，5元/平米/天以上中高端產(chǎn)品成交量逐步縮窄。

  高力國際提供的數(shù)據(jù)顯示，受第三產(chǎn)業(yè)增速放緩等宏觀經(jīng)濟因素的影響，今年上半年北京甲級寫字樓空置率達到八年來最高值11.5%，租金小幅下調(diào)。

  高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海分析稱，面對當前市場需求疲軟的現(xiàn)狀，依行業(yè)劃分，傳統(tǒng)金融及傳統(tǒng)科技類租戶仍為需求的主要推動力，本土靈活辦公運營商的擴張速度明顯減緩。受互聯(lián)網(wǎng)投資熱潮降溫的影響，互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)企業(yè)的租賃需求大幅下降。

  在中關(guān)村商圈，記者看到，此前在此扎堆的互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)，或運營不善關(guān)張，或經(jīng)營不景氣搬到租金更低的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)對于寫字樓租賃的需求大幅下降，不少寫字樓在降低租金吸引租戶。

  萊坊研究部發(fā)布的2019年第二季度《北京寫字樓市場報告》指出，第二季度，受經(jīng)濟增速持續(xù)放緩的影響，許多企業(yè)進行內(nèi)部整合以縮減租賃面積來減少租金預算，因此，全市甲級寫字樓平均租金環(huán)比下降1.5%至每月每平方米363.3元。

  另一方面，商場市場的新增供應量不少，更加加劇市場供過于求的狀況，讓租金面臨下行壓力。

  2019年第二季度，北京共有兩棟甲級寫字樓項目竣工入市，分別為中國人壽金融中心和銘豐大廈。中國人壽金融中心成為北京中央商務區(qū)中服地塊內(nèi)首個入市項目，總建筑面積約16.2萬平方米；銘豐大廈位于麗澤金融商務區(qū)，建筑面積5.12萬平方米。截至2019年6月，北京甲級寫字樓租賃市場的存量達到約1010萬平方米。

  根據(jù)萊坊研究部的統(tǒng)計，2019年下半年，北京寫字樓市場預計將迎來多個新項目入市。其中，新增供應主要集中在CBD中服地塊、奧運村區(qū)域以及麗澤金融商務區(qū)。下半年，預計將有約70萬平方米的新增寫字樓面積入市。

  商辦價格還未降到位

  而在買賣市場，經(jīng)歷了2016年樓市去庫存后，北京辦公類產(chǎn)品政策逐步收緊，2017年、2018年出現(xiàn)了同比大幅負增長態(tài)勢，進入2019年，辦公類產(chǎn)品的銷售面積和同比增長率仍處于低位。

  好租曉樓數(shù)據(jù)服務平臺大數(shù)據(jù)還顯示，2019Q1、Q2調(diào)價指數(shù)分別為0.991和0.982，連續(xù)兩個季度低于1，Q2監(jiān)控到約7000套次房源降價，反映出市場投資者回歸理性。

  好租曉樓數(shù)據(jù)服務平臺高級研究員王磊石認為，這主要是受政策影響，2017年一季度北京對商辦產(chǎn)品實施了限購政策，導致成交呈現(xiàn)斷崖式下跌。

  高力國際發(fā)布的內(nèi)容顯示，從今年上半年商辦產(chǎn)品交易情況來看，整售交易成交業(yè)態(tài)有多元化發(fā)展的趨勢，但辦公樓類物業(yè)仍占主導，上半年整售交易中，寫字樓成交金額占比約為25%。此外，部分被自用型買家或投資機構(gòu)收購的酒店、零售或綜合體項目也有改造為寫字樓的計劃。

  從地理位置來看，上半年整售交易項目多為四環(huán)及周邊區(qū)域，并具備改造提升前景的項目。雖然今年商辦市場有大單出現(xiàn)，但北京商辦產(chǎn)品整體市場仍不活躍，價格未明顯下滑，市場最佳買點還未出現(xiàn)。

  多位市場人士向記者表示，無論是業(yè)主心理預期還是真實交易價格，北京商辦價格都沒有明顯下降，不排除隨著下半年融資的嚴控，開發(fā)商的資金壓力加大，商辦價格會有一定的價格下滑。

  戴德梁行高級助理董事張為對記者表示，沒有物業(yè)能輕松便宜地賣出去。從最近接觸的項目來看，業(yè)主預期或者市場上的信號稍微低一點之后，不少物業(yè)在交易最后一刻，價格還是漲上去了，而且很快就成交了。

  北京世嘉融金投資顧問有限公司總經(jīng)理侯勇告訴記者，“目前我們接觸到的資金方對于目前市場上交易的項目，都認為其估值仍然過高?！?

  一位險資機構(gòu)負責人對記者表示，國家對資金流入房地產(chǎn)領域管控越來越嚴，今年下半年很多開發(fā)商資金壓力相對很大，有些資產(chǎn)價格可能會松動，今年成交價格相比去年成交價格將有一定程度下滑。

位于豐臺西三環(huán)麗澤橋西北側(cè)的麗澤天地將在今年開業(yè)，正對麗澤天地的商業(yè)體幾經(jīng)更名變身的新光界已經(jīng)開業(yè)。

近年麗澤商務區(qū)憑著區(qū)位優(yōu)勢和眾多寫字樓、產(chǎn)業(yè)涌入，成為商業(yè)地產(chǎn)商眼中的香餑餑。

有業(yè)內(nèi)人士認為，“隨著麗澤商務區(qū)的商業(yè)氛圍不斷濃厚，麗澤或?qū)⒊蔀楸本┫乱粋€城市級商圈。”

麗澤天地近17萬平方米

繼龍湖麗澤天街開業(yè)后，麗澤商務區(qū)迎來多個“新人”入場。

北京商報記者走訪時發(fā)現(xiàn)，距離龍湖麗澤天街2公里的平安幸福中心旁，新開了一家名為平安幸福匯的小型商場。該商場總共覆蓋地上四層和地下一層，主要以餐飲和咖啡店、生活服務配套業(yè)態(tài)為主。

據(jù)該商場工作人員透露，平安幸福匯開業(yè)近2個月，主要面對的客群是周邊白領、上班族。

除了平安幸福匯，不遠處的金唐購物中心在春節(jié)前更名為新光界，并完成了部分調(diào)整。

商場服務臺工作人員向記者透露，“新光界面對的不止是周邊家庭客群，還有輻射麗澤商務區(qū)的工作人群?！?

麗澤商務區(qū)除了上述新入局的項目，還有一個大型綜合體將在今年開業(yè)。位于豐臺區(qū)西三環(huán)麗澤橋西北側(cè)的麗澤天地已經(jīng)進入收尾階段，外立面裝修基本完成。據(jù)介紹，該項目建筑面積近17萬平方米，屬于地鐵上蓋項目。

該項目相關(guān)人員透露，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，麗澤天地擁有兩大主題街區(qū)，分別為位于購物中心B1的光復式創(chuàng)意街區(qū)“17STATION”，以及縱跨6F-7F的24小時不夜生活區(qū)。

“24小時不夜生活區(qū)是為了發(fā)展夜經(jīng)濟，圍繞年輕族群、商務精英、城市新中產(chǎn)客群，構(gòu)造餐吧、酒吧、聚會吧等多業(yè)態(tài)綜合體驗?！鄙鲜鋈藛T介紹。

麗澤天地與地鐵10號線、14號線接駁，也將借助交通便利性突圍北京市場。

麗澤天地相關(guān)人員表示，麗澤天地未來將依托豐臺火車站、北京西站、北京南站及大興新機場的交通樞紐優(yōu)勢，希望能帶動京西南地區(qū)的消費。

白領帶來新機遇

雖然目前麗澤商務區(qū)的商業(yè)氛圍還未形成，但大量的寫字樓供應帶來的人口流動為未來麗澤商務區(qū)提供了更多可能性。

仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀明指出，麗澤商務區(qū)內(nèi)主要以中高端類型的商業(yè)來服務白領人群，麗澤天街、平安幸福匯引入眾多面向白領客群的中高端簡餐、咖啡和正餐選擇，整體品牌定位與龍湖天街系列其他產(chǎn)品具有差異化特征。

麗澤商務區(qū)周邊的西局等區(qū)域則更多面向附近的居民和家庭型消費需求，預計將有更多兒童、生活方式等業(yè)態(tài)。

作為當前城市規(guī)劃下五環(huán)內(nèi)最后一塊集中開發(fā)的土地，去年地鐵的打通才讓區(qū)域活力得以釋放。

仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，麗澤商務區(qū)已入駐企業(yè)742家。

在戴德梁行的2022年一季度報告中顯示，2021年底地鐵14號線的全線開通，使區(qū)域交通便利度大幅提升，今年一季度的市場凈吸納量達14.6萬平方米，位居各大商圈之首。同時該區(qū)域的租金漲幅領跑全市，環(huán)比上升4.8%，同比上升13%至每月每平方米人民幣177.7元。

或成下個城市級商圈？

麗澤商務區(qū)想要迅速發(fā)展，配套商業(yè)要跟得上。

紀明表示，麗澤商務區(qū)周邊已居住著大量具備高消費能力的居民，同時麗澤商務區(qū)逐漸發(fā)展成熟，預計將進一步吸引并聚集大量白領消費人群。

隨著麗澤商務區(qū)的基礎設施建設進一步完成，麗澤天街和麗澤天地這兩個大型購物中心的相繼入市，將依托逐漸完善的交通樞紐優(yōu)勢，滿足本地消費者的生活消費訴求，實現(xiàn)區(qū)域及周邊的商業(yè)聚合力。