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宏觀及商辦市場：5 月受疫情影響經(jīng)濟下行壓力有所加大，房地產(chǎn)新開工同比下降，消費由增轉(zhuǎn)降。5 月北京商辦成交環(huán)比量降價跌，通州、房山區(qū)成交面積占比約 54%。租賃方面，一季度辦公租賃需求縮減，凈吸納量環(huán)比下降過半，空置率環(huán)比下降 0.32 個百分點至 12.69%，租金環(huán)比基本持平。土地方面，5 月北京商辦用地無新增供應和成交，1-5 月北京商辦用地成交均價為 10660 元 / 平方米。

政策：商務部等 14 部門發(fā)布《關于開展內(nèi)外貿(mào)一體化試點的通知》。存量資產(chǎn)盤活，推動基礎設施 REITs 健康發(fā)展。

企業(yè)：" 京東新百貨 " 四家線下門店正式運營；廣州市政府與萬科集團簽署合作協(xié)議。

項目：5 月全國共錄得 26 個商業(yè)項目開業(yè)，華東、西南區(qū)域項目占比 60%，武漢萬象城、四川巴中經(jīng)開萬達廣場新開業(yè)項目速遞。

01| 宏觀及商辦市場

商辦成交環(huán)比量降價跌、租金環(huán)比基本持平

1、宏觀市場：5 月受疫情影響經(jīng)濟下行壓力有所加大，房地產(chǎn)新開工同比下降，消費由增轉(zhuǎn)降

數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局，克而瑞資管 CAIC

房地產(chǎn)：1-5 月開發(fā)投資、新開工、銷售同比均下降。1-5 月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降 0.4%。商品房新開工面積 582.3 萬平方米，同比下降 19.2%；商品房銷售面積 315.7 萬平方米，同比下降 16.8%。

消費：受疫情沖擊較大，由增轉(zhuǎn)降，1-5 月社會消費品零售總額同比下降 7.7%。限額以上批發(fā)和零售業(yè)中，與基本生活消費相關的飲料類、煙酒類、糧油食品類、日用品類商品零售額分別增長 18.6%、7.8%、5.4% 和 5.3%。 產(chǎn)業(yè)：1-5 月，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價格計算，同比下降 12.5%。重點行業(yè)中，計算機、通信和其他電子設備制造業(yè)增長 9.9%，電力、熱力生產(chǎn)和供應業(yè)增長 2.9%，汽車制造業(yè)下降 23.6%，醫(yī)藥制造業(yè)下降 38.4%。

2、銷售市場：商辦成交環(huán)比量降價跌，通州、房山區(qū)成交面積占比約 54%

商業(yè)月度：5 月商業(yè)成交環(huán)比量降價跌，成交面積環(huán)比下降 46%，成交均價環(huán)比下跌 21%，房山、石景山區(qū)商業(yè)成交面積占比約 56%，其次昌平、朝陽區(qū)成交占比約 22%。受結(jié)構性因素影響，5 月 200m2 以下面積段、500 萬元以下總價段商業(yè)成交面積較大，占比超 43%。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞資管 CAIC 辦公月度：5 月辦公成交環(huán)比量降價跌，成交面積環(huán)比下降 26%，成交均價環(huán)比下跌 50%。通州、大興區(qū)辦公成交活躍，占比約 74%，其次為房山、平谷區(qū)。受結(jié)構性因素影響，5 月 2000m2 以上面積段、4000 萬元以上總價段商業(yè)成交面積最大，占比超 53%。 3、租賃市場：一季度辦公租賃需求縮減，凈吸納量環(huán)比下降過半，空置率環(huán)比下降 0.32 個百分點至 12.69%，租金環(huán)比基本持平（本部分季度更新）

新增供應：Q1 新增供應共 3 個項目，供應面積 29 萬平米，分別為位于三元橋燕莎商務區(qū)的霄云路 33 號項目（6.5 萬平米）、通州商務中心的遠洋樂堤港（17 萬平米）、和其他區(qū)域的耕海聯(lián)合中心（5.5 萬平米）。

租賃需求：一季度凈吸納量受節(jié)假日及疫情影響，下降明顯，21Q1 凈吸納量為 13.3 萬平米。成交最火熱的區(qū)域為麗澤商務區(qū)，其次為 CBD 商務區(qū)。

租金及空置：一季度租金微跌，租賃市場整體態(tài)勢較為平穩(wěn)，全市甲級寫字樓平均租金環(huán)比微降 0.11% 至 10.87 元 /㎡/ 天。核心商務區(qū)平均租金為 13.03 元 /㎡/ 天，環(huán)比微降 0.02%。非核心商務區(qū)平均租金為 6.93 元 /㎡/ 天，環(huán)比微降 0.32%。

一季度主要監(jiān)測的十大商務區(qū)入市一個項目，全市空置率環(huán)比下降 0.32 個百分點至 12.69%。核心商務區(qū)中，除三元橋燕莎商務區(qū)空置率微漲，其他子市場表現(xiàn)均良好；非核心區(qū)中麗澤商務區(qū)表現(xiàn)最好，空置率下降 7%，幅度最為明顯。 4、土地市場：5 月北京商辦用地無新增供應和成交。 北京成交樓面均價：1-5 月北京商辦用地成交均價為 10660 元 / 平方米。 02| 政策動態(tài)

《關于開展內(nèi)外貿(mào)一體化試點的通知》發(fā)布，存量資產(chǎn)盤活，推動基礎設施 REITs 健康發(fā)展

克而瑞解讀‘《關于開展內(nèi)外貿(mào)一體化試點的通知》’：

內(nèi)外貿(mào)一體化試點作為推進政府職能轉(zhuǎn)變、優(yōu)化營商環(huán)境、激發(fā)市場活力、促進本地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的重要突破口，特此發(fā)布相關通知，讓各地積極參與試點，統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展，緊密結(jié)合本地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展重點工作。力爭用 3 年時間，在完善內(nèi)外貿(mào)一體化調(diào)控體系，促進內(nèi)外貿(mào)法律法規(guī)、監(jiān)管體制、經(jīng)營資質(zhì)、質(zhì)量標準、檢驗檢疫、認證認可銜接等方面積極創(chuàng)新、先行先試，培育一批內(nèi)外貿(mào)一體化經(jīng)營企業(yè)，打造一批內(nèi)外貿(mào)融合發(fā)展平臺，形成一批具有國際競爭力、融合發(fā)展的產(chǎn)業(yè)集群，建立健全促進內(nèi)外貿(mào)一體化發(fā)展的體制機制，形成可復制推廣的經(jīng)驗和模式，為促進內(nèi)外貿(mào)融合發(fā)展發(fā)揮示范帶動作用。

克而瑞解讀‘《關于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》’：

《意見》提出推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施 REITs 項目發(fā)行上市。本次政策的出臺將推動持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的企業(yè)特別是國企通過公募 REITs、資產(chǎn)證券化等方式進行融資。2019 年以來企業(yè)不動產(chǎn)證券化進入快車道，連續(xù)多年審批通過 / 發(fā)行規(guī)模雙雙超千億，2021 年企業(yè)不動產(chǎn)證券化融資規(guī)模超 1600 億元。向市場發(fā)行 CMBS、類 REITs 等證券化產(chǎn)品融資不僅成為企業(yè)融資渠道的重要組成部分，還為企業(yè)成功打通了 " 投、融、管、退 " 的最后一公里。

保障性租賃住房是盤活存量資產(chǎn)的重點領域之一，租賃住房 REITs 迅速推進。4 月 13 日，深圳市人才安居集團項目近日已經(jīng)報送到國家發(fā)展改革委，成為全國首個正式申報的保障性租賃住房 REITs 項目。除符合基礎設施公募 REITs 試點范圍的基礎設置、環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園等存量資產(chǎn)外，國企持有的酒店、餐飲等非主業(yè)資產(chǎn)也被列入了盤活資產(chǎn)范圍。結(jié)合各地財政情況，預計下半年將有大批國企分布在一線城市及長沙等地酒店項目啟動證券化融資。

03| 企業(yè)動態(tài)

融資：5 月有多個商用物業(yè)資產(chǎn)支持計劃獲交易所審核通過，多個商用物業(yè)已反饋狀態(tài)。

企業(yè)合作頭條：廣州市政府與萬科集團簽署合作協(xié)議。

新品 / 新業(yè)務 / 并購頭條：" 京東新百貨 " 四家線下門店正式運營。

04| 項目動態(tài)

項目動態(tài)： 5 月全國共錄得 26 個商業(yè)項目開業(yè)，華東、西南區(qū)域項目占比 60%。

優(yōu)質(zhì)新開業(yè)項目速遞：武漢萬象城、四川巴中經(jīng)開萬達廣場。