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構(gòu)建“一軸、兩帶、四區(qū)、多點(diǎn)”的空間結(jié)構(gòu)

四區(qū)，即首都商務(wù)新區(qū)、麗澤金融商務(wù)區(qū)、中關(guān)村豐臺園區(qū)、盧溝橋國家文化公園區(qū)。

這個(gè)規(guī)劃中提到的麗澤金融商務(wù)區(qū)，2004年左右開始，到近幾年才初具規(guī)模。 “首都商務(wù)新區(qū)”和“盧溝橋國家文化公園”這兩個(gè)片區(qū)，規(guī)劃方案才出來沒多久，到實(shí)施、成型還要很多年。

所以說，科技園算是豐臺區(qū)目前最重要的項(xiàng)目了。

這個(gè)項(xiàng)目在網(wǎng)上的資料不多，而且名稱和范圍也總在變。

這也好理解，國內(nèi)的很多開發(fā)項(xiàng)目，都是走一步看一步，一邊建一邊改。所以會產(chǎn)生各種過程方案，造成資料不統(tǒng)一。

開發(fā)公司自己的人員也是來來走走。所以如果不是最核心人員，很難有完整的資料，就算有也不會外傳。

我查了查能找到的資料，簡單捋一下豐臺科技園的項(xiàng)目脈絡(luò)。

1）豐臺科技園分片

從中關(guān)村科技園在上個(gè)世紀(jì)九十年代成立之初，豐臺科技園就是其分園之一。

豐臺科技園現(xiàn)在分為東區(qū)和西區(qū)。東區(qū)用地4.01平方公里、西區(qū)用地4.17平方公里，兩部分一共8.18平方公里。下圖為豐臺科技園東區(qū)西區(qū)分布示意圖，中間為永定河。

其中西區(qū)分為西區(qū)（I）和西區(qū)（II）。見下圖：

西區(qū)的定位為“制造業(yè)的創(chuàng)新中心”，打算打造制造業(yè)的新技術(shù)、新產(chǎn)品展示展覽基地。

東區(qū)共分為三期。見下圖：

東區(qū)一期是豐臺科技園最早的部分，上世紀(jì)九十年代就實(shí)施了。一期用地約1.24平方公里。主要產(chǎn)業(yè)為電子信息、生物醫(yī)藥、光機(jī)電一體化等。

東區(qū)二期用地約1.65平方公里，總建筑面積約200萬平方米?？偛炕鼐臀挥谶@個(gè)片區(qū)內(nèi)。

東區(qū)三期用地面積約1.81平方公里，總建筑面積330萬平方米。據(jù)說計(jì)劃以民企總部基地為主?，F(xiàn)在三期也確實(shí)入駐了不少民企。

三期還有一個(gè)汽車博覽城，包括汽車博物館、汽車展示、汽車銷售等功能。見下圖：

2）豐臺科技園發(fā)展歷史簡述

豐臺科技園1991年批準(zhǔn)成立，1992年啟動(dòng)建設(shè)，1994年被批準(zhǔn)為第一批國家級高新區(qū)。

在中關(guān)村科技園區(qū)1999年的規(guī)劃范圍示意圖里，豐臺科技園就是指西南四環(huán)角上那一塊，見下圖：

豐臺科技園一直是是豐臺區(qū)的龍頭項(xiàng)目。2009年，北京市支持城南發(fā)展的投資一共為2900億元，豐臺區(qū)占了近1300億元。這1300億元之中，與豐臺科技園相關(guān)的投資額超過600億元，接近一半。

2012年，國家調(diào)整“中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)”的空間規(guī)模和布局，形成“一區(qū)十六園”的格局。

“一區(qū)”指的是整個(gè)示范區(qū)，“十六園”指的是區(qū)內(nèi)包含十六個(gè)園區(qū)。豐臺科技園就是其中之一。見下圖：（注：下表中把“十六園”之一的“大興-亦莊園”拆成了兩個(gè)）

當(dāng)時(shí)豐臺科技園總規(guī)劃面積被調(diào)整為17.63平方公里，由東區(qū)、西區(qū)I、西區(qū)II,以及一些其他地塊組成。

目前，根據(jù)最新的《中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)及各分園統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃（2018-2035 年）》，中關(guān)村科技園區(qū)在北京的分布是這樣的：

而其中的豐臺園范圍大概是下圖這樣的，可以看出所占面積不小。

二、總部基地

總部基地（Advanced Business Park，簡稱ABP）的來由，是由于豐臺科技園一期的開發(fā)不太順利。

一期以產(chǎn)業(yè)平衡住宅的方式開發(fā)。簡單說就是企業(yè)答應(yīng)政府開發(fā)工業(yè)，但是由于工業(yè)地塊發(fā)展慢回錢慢，政府就再搭配給企業(yè)一塊住宅用地作為補(bǔ)償，因?yàn)樽≌瑏礤X快。

但是很多企業(yè)拿了工業(yè)用地之后不開發(fā)工業(yè)，直接建設(shè)辦公樓或者其他類房產(chǎn)。有的企業(yè)甚至把工業(yè)用地晾著不開發(fā)，只去開發(fā)作為補(bǔ)償?shù)淖≌玫亍＿@樣整個(gè)項(xiàng)目就偏離了發(fā)展工業(yè)的初衷。

而且一期各個(gè)地塊分割出售給不同企業(yè)，各個(gè)企業(yè)開發(fā)進(jìn)度不同，產(chǎn)品不同，導(dǎo)致各個(gè)地塊良莠不齊，整體項(xiàng)目形象不佳。

這種模式也是過去很多年國內(nèi)搞開發(fā)的通病。

下圖為歷史上某一版的東區(qū)一期規(guī)劃圖，灰色的是工業(yè)用地，黃色是住宅用地，可以看出差不多一半一半。

到2002年的時(shí)候，豐臺科技園一期就已經(jīng)基本建完了。

到了二期，豐臺科技園管委會開始轉(zhuǎn)變思路。通過與英國公司合作進(jìn)行策劃研究，決定開發(fā)“商務(wù)花園”，搞“總部經(jīng)濟(jì)”。

剛開始的時(shí)候，這種模式受到了不少質(zhì)疑。有人認(rèn)為這種方式簡單地把不相干的企業(yè)放在一起，無法形成經(jīng)濟(jì)鏈條。而且如果想打造總部，北京和上海都有更好的選擇。

但實(shí)際上“總部”、“商務(wù)花園”什么的，只是一個(gè)好聽的說法。核心在于產(chǎn)品，豐臺總部基地的產(chǎn)品，具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1）價(jià)格不高；2）環(huán)境較好；3）單棟面積不大。

價(jià)格不高是因?yàn)轫?xiàng)目位于當(dāng)時(shí)的城市近郊（西南四環(huán)）。

環(huán)境較好是因?yàn)?/span>一方面開發(fā)強(qiáng)度不大，建筑不高；另一方面留出綠化空間，把景觀做好。

單棟面積不大是為了讓中小企業(yè)買得起。幾百棟樓，每棟樓面積近似，高度都是4-6層，這樣單棟的價(jià)格不會太高，而且企業(yè)買了就能冠名。這種產(chǎn)品比較靈活，大點(diǎn)的企業(yè)可以占好幾棟，小點(diǎn)的企業(yè)可以好幾家在一棟里。

所以說，總部基地的產(chǎn)品抓住了北京高科技發(fā)展的潮流。當(dāng)時(shí)隨著北京科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，各類科技產(chǎn)業(yè)園不斷擴(kuò)大，出現(xiàn)各種類型和規(guī)模的企業(yè)。

不是所有的企業(yè)都有雄厚的資金，特別是初創(chuàng)型的。那些去不起中關(guān)村和CBD的企業(yè)，可以去豐臺總部基地。

所以，總部基地為中小型科技企業(yè)，提供了與北京其他片區(qū)不同的，差異化的產(chǎn)品。再加上屬于中關(guān)村科技園的分園，有一些政策上的優(yōu)惠，自然能吸引很多企業(yè)過來。

我頭十年前曾經(jīng)去過總部基地面試，感覺那邊的公司不管名頭大小，看上去就是初創(chuàng)型的。說白了各方面都不正規(guī),這也是創(chuàng)業(yè)公司通常的特點(diǎn)。

總部基地2003年開始建，到2010年左右差不多完成。看建設(shè)好的結(jié)果，基本就是一棟棟小樓均勻排布。

2010年左右，總部基地入駐的企業(yè)有三大類：上市公司、中央國資委企業(yè)、地方進(jìn)京民營企業(yè)。有上市公司和央企入駐，說明項(xiàng)目整體上還算成功。

豐臺科技園東區(qū)有了一期工業(yè)園和二期總部基地作為基礎(chǔ)，才能繼續(xù)開發(fā)三期。三期有了更多的高層辦公樓，有更大的商業(yè)綜合體配套，比如萬達(dá)廣場。

看看某一版的東區(qū)三期規(guī)劃圖，以商業(yè)金融和高科技研發(fā)用地為主。入駐的大企業(yè)也更多了，說明產(chǎn)業(yè)和企業(yè)規(guī)模都在升級。見下圖：