自2019年，百度、騰訊、快手相繼涌進北京西北五環(huán)外的“偏僻處”后，“后廠村互聯(lián)網(wǎng)人”的折疊生活一直被外界關(guān)注著，因為缺少便利的生活配套和娛樂氛圍，這里的“大廠人”月入5萬每月卻只能消費5000元，他們中部分人想有屬于自己的更豐富生活，卻因為個人發(fā)展、薪資、職業(yè)計劃、甚至是已經(jīng)習慣的單調(diào)生活等種種，囿于這座圍城。

不過，總部就在后廠村的騰訊向CBD已經(jīng)邁出一小步，騰訊視頻選擇的三星大廈在央視大樓和北京最高建筑——中國尊之間的位置，共57層，以騰訊視頻簽約的面積、和三星大廈標準層的辦公面積是2000平方米來看，騰訊視頻大概率整整簽約了17層。

據(jù)商辦市場行業(yè)數(shù)據(jù)，2021上半年，CBD商圈的總成交面積約23.1萬平方米，其中包括互聯(lián)網(wǎng)的科技行業(yè)總成交面積超8萬平方米，占比達34.61%。

這個占比水平超過了2017-2020年任意一年，2020全年科技行業(yè)成交占比僅為15.1%。依據(jù)行業(yè)洗牌規(guī)律、以及CBD外資辦公比例逐年下降的情況下，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)是有可能繼續(xù)“征服”CBD的。

騰訊視頻一單簽約面積就占了CBD上半年成交面積的43%，也是CBD商圈上半年最大的一宗租賃交易。

此外，阿里旗下的支付寶，在今年上半年也選擇在 CBD的WFC（北京環(huán)球金融中心）繼續(xù)擴租，簽約面積2215平方米。

回顧近年交易，有合適標的，互聯(lián)網(wǎng)公司也會更青睞CBD，BOSS直聘在去年選擇了位于CBD的民生大廈，新租面積達3400平方米，探探在2019年也選擇了在光華路的SOHO二期擴組1000平方米。

大廠人逃離孤獨星球有希望了嗎？

某代理行資深操盤手與作者分享，其實互聯(lián)網(wǎng)公司在壯大過程的選址思考，更像是一個“多中心概念”，也就是哪條業(yè)務條線更適配該商圈的思路。

其實要看具體業(yè)務條線與商圈現(xiàn)存的資源對接需求，比如騰訊視頻選擇三星大廈應該是看中與隔壁CCTV以及其他電視臺的業(yè)務交流，以及日常錄制節(jié)目的方便程度，是一種“產(chǎn)業(yè)聯(lián)動”的需求。

同樣做視頻平臺的愛奇藝的市場營銷、版權(quán)采購、發(fā)行等業(yè)務條線，在2019年就搬遷至三里屯、工體商圈的永利國際中心4層。

從自身業(yè)務發(fā)展角度看，由于互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)辦公的“扎堆效應”，不排除相似業(yè)務條線的其他企業(yè)會考慮來到CBD，這其實也是一種“跟風”。

以公司自身發(fā)展來看，位于交通更便利、商業(yè)氛圍更強的CBD商圈，也是吸引人才的一種方式。

CBD的優(yōu)勢是樓宇品質(zhì)本身條件很好，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)普遍重視對于人才的滿意度關(guān)懷，在遷徙過程中，可以留住人才。

畢竟北京CBD商圈的租金水平，是“實打?qū)嵉馁F”。

來自JLL仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2021年第二季度，北京甲級辦公樓有效凈租金表現(xiàn)是332元/平方米/月，位列全國第一，每平月租金高出第二名上海超100元；

北京CBD商圈的租金水平918元，在全球城市CBD租金水平也是前十名。

貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中也表示，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)選址CBD，多與業(yè)務條線布局有關(guān)。CBD商圈租戶以金融、專業(yè)服務和文化傳播類為主，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)規(guī)模較大，和以上三個行業(yè)有業(yè)務交叉的團隊會傾向在CBD“扎堆”。

另外北京的傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)聚集地中關(guān)村-上地區(qū)域可供大面積租賃的選擇較少，辦公需求一定程度上出現(xiàn)外溢，也是利好其他商圈的消息。

想撕掉偏遠地址的標簽，就要向市中心“進發(fā)”。進入CBD，也是公司融入城市多元文化的考量。

“互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)并不普遍重視性價比。”一位深耕商辦租賃市場多年的操盤手與作者分享，很多互聯(lián)網(wǎng)大廠在CBD擴租、新租辦公地點時，需求可能是突然地找上門來，對于代理商來說，促成交易的談判周期普遍較短，大約3個月就可以簽約。

而長年“定居”CBD的金融行業(yè)的選址風格就大不同了，在距離租約到期的一年開始，就會找到居間商或業(yè)主做談判，從各種角度“壓價”。最后續(xù)約或新租的價格水平，關(guān)鍵要看樓宇、甚至整個商圈的空置率水平，這是一個重點考量指標。

但由于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)更加傾向獨棟辦公，所以從樓宇類型來看，大多依舊會在產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址；從周邊環(huán)境來看，為了方便招聘，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)更傾向“扎堆”辦公，因此在北京已經(jīng)形成了中關(guān)村-上地和望京-酒仙橋-來廣營兩個主要的高科技企業(yè)聚集地。

人才真的是關(guān)鍵考量因素之一。

不過，字節(jié)跳動是個特殊的存在，已經(jīng)退休的張一鳴很看重地段。2016年，今日頭條搬入知春里附近的中航大廈，張一鳴就通過一封內(nèi)部信，調(diào)侃自己是一家堅守北京三環(huán)的公司，也呼吁員工不要住在城鄉(xiāng)結(jié)合部。

——這幾天大家都在朋友圈曬新辦公室照片，很好。不過提醒一下，大家應該重點曬位置?。何覀兪巧儆械脑诘鄱贾行闹郝返墓竟Ｅ徃魉髮W、華星影城、幾條地鐵線……這是北三環(huán)，不像那些在上地、通州等城鄉(xiāng)結(jié)合部的公司。

——想起我大學畢業(yè)的時候，和父母說我要離開天津去北京工作啦。但當我第一次從西直門上了13號線經(jīng)過廣袤的城鄉(xiāng)結(jié)合部開往上地回龍觀的時候，心情非常低落，幾乎趕上了上大學報道那天在天津站下車的時候。后來我就果斷搬到了這附近的雙榆樹（話說附近真的不錯）。

——我一直認為年輕人工作生活應該住在城市中心，哪怕房子小一點（應該多出去活動?。?，在市區(qū)有更多的活動和交流，下班之后也不需要浪費大好時光和寶貴精力擠地鐵。年紀輕輕不要著急在郊區(qū)，尤其房山、沙河、天通苑之類的遠郊定居，買了房我其實也建議搬到市區(qū)來。

搬到到市中心的企業(yè)一定會思考值不值，除非他們“不差錢”。但如今更多時候，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)不單糾結(jié)在“租房”的性價比，轉(zhuǎn)手開始大手筆買樓。

繼2019年今日頭條耗資90億收購了北京大鐘寺中坤廣場后，2020 年,字節(jié)跳動又斥資 50 億元購買方恒時尚中心。

今年1月，B站斥資81億元在上海黃浦江旁邊買了一塊地。建筑面積達36萬平方米，土地性質(zhì)包括街巷、商業(yè)、辦公、租賃和文體用地。關(guān)鍵是，可以俯瞰上海灘。該地塊的隔壁，是美團斥資65億元拿下的社區(qū)地塊。

京東扎根北京南五環(huán)的亦莊五年后，也在考慮把業(yè)務部門“送回”市中心。斥資25億元買下海淀知春路的翠宮飯店，今年的門牌已經(jīng)更換為“京東科技大廈”，消息稱，“京東云”業(yè)務條線將在此辦公。

畢竟，“有錢了誰還租房”？

市場總有調(diào)侃的聲音，“張朝陽經(jīng)營了20多年的搜狐，如今比不上曾經(jīng)買下的三棟樓”。雖然搜狐在美股表現(xiàn)從巔峰時期的百億市值，只剩下不到50億人民幣的市值。但張朝陽還有位于五道口和中關(guān)村的不動產(chǎn)，市場估值約67億元左右。

但手握大宗不動產(chǎn)的業(yè)主、開發(fā)商的日子也不好過。由于北京各商圈租金水平處于冷熱不均的狀態(tài)，價格競爭非常激烈。

“誰更”饑餓”，就會表現(xiàn)出更高的談判積極性“。尤其是疊加前期疫情的影響，從業(yè)主角度思考，租金收益甚至不強求年年上漲?！?/span>

“在相對平穩(wěn)的市場，對于業(yè)主，這其實是一樁需要跑贏通脹的生意?！睒I(yè)內(nèi)人士與作者分享。

商辦的租約是3年起，承租方一般會選擇簽訂“3+2”的合同，2年是優(yōu)先續(xù)約權(quán)，屆時如果市場表現(xiàn)不理想，承租方就可以找到對市場嗅覺敏銳代理商，找業(yè)主談判，降低固定的租金遞增水平、甚至是降低有效租金水平。

行業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年共有六個新項目竣工進入北京甲級寫字樓市場，合計帶來了近47萬平方米的高品質(zhì)可租賃面積，并已接近去年全年的供應總量。

所以，北京寫字樓市場各商圈呈現(xiàn)冷暖不均的態(tài)勢，并仍將持續(xù)。盡管全市時隔5個季度已再度出現(xiàn)局部商圈的租金回調(diào)，但仍有部分商圈將面臨非常大的去化壓力。