觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)萬(wàn)科與羅釗明半年前關(guān)于中投發(fā)展故事有了一個(gè)續(xù)集。這緣于綠城一宗位于北京霄云路的商業(yè)用地的出售，牽出了中投發(fā)展、平安不動(dòng)產(chǎn)、萬(wàn)科以及綠城舊將羅釗明各方角色。

5月7日，綠城中國(guó)宣布，其與買方中投發(fā)展就分別出售綠城銀石及杭州力濤的全部股權(quán)達(dá)成協(xié)議，出售代價(jià)分別為17.85億元及16.91億元。

其中，綠城銀石擁有的資產(chǎn)是兩幅位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的地塊，總地盤面積合共約為1.3萬(wàn)平方米，擬開發(fā)為商用物業(yè)。杭州力濤間接持有一幅位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的地塊，總地盤面積約為3204平方米，連同位于其上若干屬于服務(wù)式公寓的樓宇。

值得注意的是，綠城在北京僅有四個(gè)項(xiàng)目，其中一個(gè)項(xiàng)目便是綠城銀石所持有的霄云路項(xiàng)目。在2015年12月，綠城曾披露過(guò)計(jì)劃將綠城銀石全部股權(quán)出售予某一一家物業(yè)開發(fā)公司，作價(jià)19.5億元。

一年半過(guò)去，綠城最終確立終止了與上述買家的協(xié)議，繼而牽手中投發(fā)展。而中投發(fā)展中則有綠城的一個(gè)熟人——羅釗明，以及剛剛?cè)牍杉s半年的北京萬(wàn)科。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體致電北京萬(wàn)科，截至發(fā)稿尚未能收到相關(guān)回復(fù)。

中投發(fā)展接盤續(xù)集

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，綠城銀石公司17.85億元的出售代價(jià)中包含了13.44億元的股權(quán)代價(jià)、0.21億元的股東貸款、結(jié)欠綠城房地產(chǎn)的4.2億元負(fù)債。同時(shí)，杭州力濤公司16.91億元的出售價(jià)包含了14.09億元的股權(quán)代價(jià)以及結(jié)欠綠城房地產(chǎn)的2.82億元負(fù)債。

于2016 年12 月31日，綠城銀石的未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值及杭州力濤集團(tuán)的未經(jīng)審核綜合資產(chǎn)凈值分別約為3300萬(wàn)元及10.23億元。

根據(jù)兩家目標(biāo)公司于2017年4月30日的權(quán)益應(yīng)付代價(jià)及資產(chǎn)凈值等，綠城中國(guó)預(yù)期將通過(guò)出售這兩家公司獲取的錄得除稅前估計(jì)收益分別約12.56億元及3.76億元。

對(duì)于此次出售，綠城表示，集團(tuán)不時(shí)檢討現(xiàn)有土地儲(chǔ)備及開發(fā)項(xiàng)目，而該等出售事項(xiàng)將讓其實(shí)現(xiàn)于綠城銀石及杭州力濤的投資收益、獲取額外現(xiàn)金流入，及重新調(diào)配更多財(cái)務(wù)資源

至日后潛在投資機(jī)遇及/或本集團(tuán)營(yíng)運(yùn)資金。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，此次的買方中投發(fā)展的股東為北京綠城陽(yáng)光，而后者的股東分別為北京萬(wàn)科、寧波大榭萊福投資合伙企業(yè)（有限合伙）、深圳市迪暉投資發(fā)展有限公司、萊福資本管理有限公司，占股分別為40%、34.34、%20%及5.66%。

其中，萊福資本的間接股東為羅釗明及阮宜玲夫婦。而且，萊福資本還在寧波大榭萊福中擁有99%的股權(quán)。另外的1%的股權(quán)依舊由羅釗明及阮宜玲共同持有。

也就是說(shuō)，羅釗明夫婦、北京萬(wàn)科各持有綠城陽(yáng)光40%股權(quán)，進(jìn)而間接擁有中投發(fā)展各40%的權(quán)益。

而北京萬(wàn)科剛剛在去年底入股綠城陽(yáng)光，根據(jù)萬(wàn)科董秘朱旭在后續(xù)電話會(huì)議上所稱，中投發(fā)展40%資產(chǎn)包的對(duì)價(jià)是11.64億元。這個(gè)資產(chǎn)包包含一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建面約200萬(wàn)平方米，二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目建面約170萬(wàn)平方米，以及其它物業(yè)管理和代建業(yè)務(wù)。

如果萬(wàn)科一開始因?yàn)榭粗羞@個(gè)資產(chǎn)包而入股其中，那么這只是北京萬(wàn)科的第一個(gè)收獲，最新公布的綠城霄云路項(xiàng)目則是它收到的另一個(gè)禮包。當(dāng)然，這筆交易中，作為原綠城中國(guó)第三大股東、綠城原副董事長(zhǎng)羅釗明在期間穿針引線的貢獻(xiàn)有多大，外界可以稍微添加點(diǎn)想象。

這個(gè)想象的依據(jù)來(lái)自于，在企業(yè)信息系統(tǒng)中，目前綠城銀石的股東并非綠城旗下公司，而是深圳市盛鴻投資管理有限公司。而且，在2015年12月25日變更之前，綠城銀石的法人代表以及董事長(zhǎng)皆為羅釗明。

其次，信息變更的時(shí)間點(diǎn)，與綠城在2015年12月27日宣布出售項(xiàng)目的時(shí)間非常貼合。只是可能出于綠城或者接盤方的考慮，綠城在出售公告以及2015年年報(bào)中均表露出非常隱晦的態(tài)度，僅以某“物業(yè)公司”替代這一的新盤者。

值得注意的是，盛鴻投資的背后則是深圳平安創(chuàng)科投資管理有限公司，平安不動(dòng)產(chǎn)間接擁有該公司一半股權(quán)，另一半則由平安集團(tuán)其他公司所有。

霄云路項(xiàng)目出售背后

綠城霄云路項(xiàng)目原是綠城幾年前進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)物，而它的出售則佐證其商業(yè)地產(chǎn)這一道路發(fā)展并不順暢。

公開資料顯示，綠城銀石持有的商業(yè)物業(yè)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)霄云路、東方東路交界處，緊鄰第三使館區(qū)。宗地總建設(shè)用地面積13001.587平方米，總建筑面積95751平方米。

按照規(guī)劃，該項(xiàng)目將由1號(hào)及2號(hào)樓兩棟高層辦公樓組成；其中1號(hào)樓緊鄰霄云路，建面27373平方米；2號(hào)樓面對(duì)東方東路，建面37637平方米。地下部分呈L型，共四層（局部為夾層），含商業(yè)、設(shè)備用房、人防物資庫(kù)及地下車庫(kù)等，建面30741平方米。

簡(jiǎn)要地概括，這是一宗“北京四環(huán)內(nèi)的商業(yè)用地”，在寸土寸金的北京市場(chǎng)自然是一塊香餑餑。但自綠城于2012年拿下至綠城有了第一次出售的念頭，這個(gè)項(xiàng)目的建筑工程尚未展開。

一開始，綠城關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目的愿景還是相當(dāng)美好的。根據(jù)一份流傳在外的項(xiàng)目宣傳資料顯示，綠城計(jì)劃將該項(xiàng)目打造成為綠城在一線城市熱點(diǎn)地區(qū)的標(biāo)桿項(xiàng)目，燕莎核心商圈的5A級(jí)國(guó)際商務(wù)寫字樓。

但在入手三年后，綠城終究選擇脫手這個(gè)項(xiàng)目。出售的原因，或許與綠城在商業(yè)項(xiàng)目上的開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力尚不深有關(guān)。2015年底，第一次披露出售事項(xiàng)時(shí)，綠城相關(guān)人士在接受媒體采訪時(shí)還表態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)本非綠城擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，未來(lái)綠城會(huì)集中優(yōu)勢(shì)繼續(xù)在中高端住宅上發(fā)力。

上述人士亦透露，項(xiàng)目一直沒有進(jìn)入開發(fā)階段的原因是沒有想清楚該如何開發(fā)，加之綠城與融創(chuàng)此前陷入糾葛之中，才拖延至2015年底出售。

第一次出售中止后，綠城換了個(gè)交易對(duì)象，但這個(gè)交易的價(jià)碼也有所改變。第一次出售時(shí)，綠城銀石交易的總作價(jià)為19.5億元，其中包括括綠城銀石11.72億元股權(quán)代價(jià)，以及結(jié)欠綠城及其附屬公司合共約7.13億元的股東貸款及0.65億元的負(fù)債。

彼時(shí)綠城的預(yù)計(jì)通過(guò)交易將獲得的除稅前收益為11.36億元，而最新一次出售的收益為12.56億元，增幅有1.2億元。

對(duì)于綠城而言，出售項(xiàng)目意味著脫手這個(gè)北京四環(huán)內(nèi)的“燙手山芋”，但接盤方萬(wàn)科呢？北京睿意德高級(jí)董事王玉珂向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，北京萬(wàn)科接手寫字樓項(xiàng)目并不難理解，這與萬(wàn)科定位為城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型目標(biāo)相匹配。

在3月29日，北京萬(wàn)科舉辦了寫字樓春季渠道發(fā)布會(huì)活動(dòng)，首次介紹了北京萬(wàn)科寫字樓與產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)的城市戰(zhàn)略布局、資產(chǎn)持有規(guī)模、旗下業(yè)務(wù)及項(xiàng)目發(fā)展。

北京萬(wàn)科寫字樓與產(chǎn)業(yè)園事業(yè)部總經(jīng)理元喆輝先生表示，北京萬(wàn)科轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的六大戰(zhàn)役之一，是辦公與產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)，目前北京萬(wàn)科旗下核心商圈的十余持有性資產(chǎn)總額已超100億，總建面已達(dá)80萬(wàn)平方米。

免責(zé)聲明：僅用于學(xué)習(xí)交流，并不用于商業(yè)用途。文中部分圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)及設(shè)計(jì)圖片，所有轉(zhuǎn)載的圖片、音頻、視頻文件等知識(shí)歸該權(quán)利人所有，我方不對(duì)相關(guān)圖片內(nèi)容享有任何權(quán)利。如不慎侵犯您的權(quán)益，請(qǐng)后臺(tái)聯(lián)絡(luò)，我們將第一時(shí)間刪除。