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雷達(dá)財(cái)經(jīng)出品 文|李宏晶 編|深海

互聯(lián)網(wǎng)大廠掀起當(dāng)“地主”熱潮。

1月22日，上海土地交易市場發(fā)布公告稱，上海信樂彼成文化咨詢有限公司以底價(jià)約81.18億元競得楊浦區(qū)定海社區(qū)地塊，資料顯示，該公司法人為B站法定代表人鄭彬煒。

日前，快手也在招股書中披露，將斥資約28億元在北京購買11.42萬平方米的物業(yè)。去年6月份，該公司斥資30億元在成都打造快手電商總部。

除此之外，騰訊、阿里、美團(tuán)和京東等互聯(lián)網(wǎng)大廠都熱衷于買地建總部，每次出手都是幾十億到上百億，規(guī)模毫不遜色與房地產(chǎn)公司。

對于這一現(xiàn)象，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝告訴雷達(dá)財(cái)經(jīng)，互聯(lián)網(wǎng)公司購地自建寫字樓，在租金成本方面或會更低；此外還能享受物業(yè)和地皮的增值，尤其在一線城市，而國家政策也在這方面持肯定態(tài)度。

互聯(lián)網(wǎng)大廠熱衷買地買樓

頻頻出圈的B站，這次引發(fā)關(guān)注的是其大手筆買地。據(jù)了解，B站81億元競得的這塊土地出讓面積近13萬平方米，建筑面積36萬平方米，由上海信樂彼成文化咨詢有限公司拿下。

天眼查顯示，信樂彼成股東包括上海大魚之家文化及上海小卡文化，兩家公司股東均為B站董事長兼CEO陳睿和B站COO李旎。

該地塊出讓條件規(guī)定，引入企業(yè)需具有新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域國際知名性、且定位為企業(yè)的總部。由于這些條件限制，B站得以底價(jià)競得，并將于2月2日最終出售。

財(cái)報(bào)顯示，B站資金并不寬松，截至2020年三季度，B站可用貨幣資金只有10億，前三季度總營收為81.6億元，凈虧損21.8億元。

據(jù)了解，目前B站整租于上海市楊浦區(qū)五角場凱德·國正中心一棟辦公樓，以及其中聯(lián)合辦公區(qū)間C3的一部分，是這里的最大租戶。當(dāng)時(shí)搬入時(shí)，還被網(wǎng)友曝出請道士在新辦公區(qū)域做法。

巧合的是，2020年11月，B站隔壁地塊被美團(tuán)斥資65.41億元拿下，這也是美團(tuán)成立10年來第一次購置如此大規(guī)模的不動產(chǎn)。

在互聯(lián)網(wǎng)圈，美團(tuán)素有勤儉持家的企業(yè)文化，其北京望京超30萬平方米總部都是租來的，分布在恒基偉業(yè)、望京研發(fā)園、啟明國際大廈、數(shù)碼港大廈等區(qū)域。

與同在望京片區(qū)的阿里巴巴相比，美團(tuán)在租辦公室方面也有務(wù)實(shí)精神，其選擇似乎更傾向具有性價(jià)比的產(chǎn)業(yè)園和乙級寫字樓。而美團(tuán)創(chuàng)始人王興據(jù)說至今沒有自己的獨(dú)立辦公室，這一說法還得到了美團(tuán)員工證實(shí)。

美團(tuán)雖然總部在北京，但其合并的點(diǎn)評成立于上海，后組建的美團(tuán)點(diǎn)評在北京和上海設(shè)立雙總部運(yùn)營。對于最新摘得地塊，美團(tuán)方回應(yīng)證實(shí)，將用于建設(shè)新上?？偛炕兀€有6.5萬平方米自持商業(yè)，將積極引入首店和旗艦店。

正在登陸港股市場的快手，在招股書中披露，公司于2021年1月15日與北京首農(nóng)信息產(chǎn)業(yè)投資有限公司訂立框架協(xié)議，擬用內(nèi)部資金約28億元購買總建筑面積約11.42萬平方米的若干物業(yè)，及租賃約11.95萬平方米的若干物業(yè)和停車位。

這不是快手第一次投資物業(yè)，2020年6月24日，快手就宣布，“快手直播電商總部項(xiàng)目”落戶成都，總投資30億元。

作為一家迅速成長起來的短視頻巨頭，快手西二旗工位不足曾引發(fā)職場人發(fā)帖吐槽，為了解決廁所排隊(duì)過久的問題，公司甚至安裝了坑位計(jì)時(shí)器。

快手的對手抖音母公司字節(jié)跳動拿地也非?！皟疵汀?。2020年6月，字節(jié)跳動花10.82億拍下深圳”網(wǎng)紅街道“粵海街道的一宗商業(yè)用地，和騰訊、阿里做起了鄰居。2020年11月，字節(jié)跳動啟用了北京海淀區(qū)方恒時(shí)尚中心作為一處辦公地點(diǎn)，這是字節(jié)跳動的首個(gè)自有產(chǎn)權(quán)辦公樓，購置成本約50億元。

字節(jié)跳動曾有意花90億收購北京大鐘寺中坤廣場，該項(xiàng)目由“城市綜合體”轉(zhuǎn)變?yōu)閷懽謽牵捎谶M(jìn)程緩慢、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜最終擱置。

BAT、京東、小米等巨頭也在多個(gè)城市持有物業(yè)資產(chǎn)。

2017年12月份，阿里云計(jì)算總部在杭州西湖區(qū)云谷開建，項(xiàng)目投資4億美元，規(guī)劃用地面積為19.82萬平米，總建筑面積為45萬平米。

阿里云計(jì)算總部建設(shè)實(shí)景圖

2019年動工、投資68.9億元的北京朝陽區(qū)電子城北區(qū)，建筑總面積達(dá)47萬平米，是阿里繼2016年結(jié)束北漂、扎根望京之后的新根據(jù)地。

2019年6月，阿里集團(tuán)位于浙江杭州市余杭區(qū)的全球總部開工。項(xiàng)目總投資約67億元，總用地面積約398.5畝，總建筑面積約98萬平方米。2020年3月，阿里達(dá)摩院全球總部開建，位于余杭區(qū)南湖科學(xué)中心片區(qū)，規(guī)劃面積約3887畝，總投資約200億元。

除此之外，阿里還在成都、重慶、鄭州、西安等地設(shè)有區(qū)域總部，其中投資55億元的華中總部于2020年11月啟動建設(shè)。

騰訊最新的動作是2019年11月底，以85億元拿下寶安區(qū)大鏟灣一塊地，用以建設(shè)最新總部。據(jù)了解，騰訊在數(shù)十個(gè)城市有地產(chǎn)，早在2017年有統(tǒng)計(jì)顯示總價(jià)值近500億。其中比較特別的是2017年開建的廣州總部大廈，建成后將作為微信大樓，供常年在廣州的張小龍?jiān)诖藢Ｗ⒏阊邪l(fā)。

百度在北京、深圳、上海、陽泉、西安等城市持有房產(chǎn)。小米集團(tuán)在武漢、深圳、北京均置辦產(chǎn)業(yè)，北京海淀區(qū)小米科技園于2019年9月開園，建筑面積34.8萬平方米、總投資約52億元。京東則在北京亦莊大興土木，先后三次通過招拍掛市場公開拿地，且三次均為底價(jià)成交，總計(jì)約60億元獲得14.4萬平方米的商業(yè)用地，用以建設(shè)辦公樓。

熱衷買地買樓還有美國互聯(lián)網(wǎng)巨頭，如蘋果投資50億美元，歷時(shí)七年打造了主體建筑酷似飛船的第二總部。有華爾街分析師認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)巨頭用一種防御的姿態(tài)到處買地，以保證自己在紐約、硅谷等地有足夠的空間，盡管自己目前并不需要這些地。

互聯(lián)網(wǎng)公司買地蓋樓有多重好處

有分析認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)公司正在變得越來越“重”，不管是物流、電商還是本地生活等方面，巨頭們對線下渠道的重視在增加，買地只是其擁抱重資產(chǎn)的一個(gè)縮影。

實(shí)際上，購地建自持物業(yè)對互聯(lián)網(wǎng)公司有多重好處。宋清輝認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)效益方面，在寫字樓租金日益增長和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)規(guī)模指數(shù)級增長的態(tài)勢下，公司自建辦公樓的成本或會更低；同時(shí)還能享受物業(yè)和地皮的增值，尤其在一線城市。

最明顯的例子是搜狐，這家曾經(jīng)的明顯公司如今市值只剩下6.8億美金，但其持有的辦公大樓價(jià)值不菲。據(jù)悉，搜狐旗下幾處辦公寫字樓總面積超過13萬平米。其中，位于五道口和中關(guān)村的搜狐網(wǎng)絡(luò)大廈和搜狐媒體大廈，保守估計(jì)市價(jià)已經(jīng)超過了7億美金。

2020年2月份，韓國LG集團(tuán)稱，為確保全球經(jīng)濟(jì)不確定性背景下的流動性，以約合人民幣80.46億元將中國總部大樓LG雙子座大廈出售給新加坡政府投資公司(GIC)的全資子公司。

公開信息顯示，LG集團(tuán)于2005年建成雙子座大廈，位于北京市朝陽區(qū)建國門外大街，該大廈由兩棟大樓組成，建筑面積約15萬平方米，總投資4億美元，以當(dāng)時(shí)的匯率計(jì)算，折合人民幣約32.8億元。

顯然，在寸金寸土的北京核心商圈，不論大大小小的公司興衰成敗，如何搬來搬去，但腳底的土地的價(jià)值永遠(yuǎn)存在。既然土地大樓價(jià)值頗高，與其繼續(xù)支付高昂租金，不如棄租轉(zhuǎn)買。

調(diào)查表明，《財(cái)富》500強(qiáng)企業(yè)的總資產(chǎn)中有1/3是不動產(chǎn)，國內(nèi)一線城市辦公物業(yè)的企業(yè)持有率達(dá)到了70%左右(按建筑面積統(tǒng)計(jì))。

此外，一座豪華氣派的辦公大樓還可以提升員工自豪感。艾媒咨詢集團(tuán)創(chuàng)始人兼CEO張毅表示，自有產(chǎn)業(yè)可以幫助員工團(tuán)隊(duì)增強(qiáng)歸屬感與腳踏實(shí)地的感覺。

政策層面，宋清輝對雷達(dá)財(cái)經(jīng)表示，我國對企業(yè)購地建自持物業(yè)方面，總體上是持肯定的態(tài)度，各地也出臺了一系列相關(guān)優(yōu)惠政策。從政府稅收的角度而言，企業(yè)在當(dāng)?shù)刭I地建設(shè)總部之后，稅費(fèi)只能交給土地所在的地方政府，因此雙方達(dá)成了相關(guān)利益互換。

而且全面實(shí)施營改增以來，企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，通過購置不動產(chǎn)，能夠抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金并降低企業(yè)的不動產(chǎn)持有成本。

不能忽視的是，互聯(lián)網(wǎng)公司購入大量固定資產(chǎn)，通過減少一筆現(xiàn)金流，換來資本結(jié)構(gòu)的改善和租金費(fèi)用的減少，達(dá)到美化利潤數(shù)據(jù)的作用。

A股公司持有1.6萬億投資性房地產(chǎn)

除了互聯(lián)網(wǎng)大廠，我國一些A股上市公司歷來對投資房地產(chǎn)充滿熱情。根據(jù)iFinD數(shù)據(jù)，截至2020年三季度末，A股現(xiàn)有4173家上市公司中，持有投資性房地產(chǎn)的公司有2021家，較年初增長33家；持有市值16143億元，較年初增長6.14%。

持有市值最多的非房地產(chǎn)公司為美凱龍。資料顯示，美凱龍主營家居裝飾及家具商場運(yùn)營，截至2020年三季度，公司持有投資性房地產(chǎn)達(dá)910億元，占總資產(chǎn)的69.63%。其次是中國平安和中國銀行，截至去年三季度末，兩者分別持有投資性房地產(chǎn)為514億元和219億元。

事實(shí)上，保險(xiǎn)公司普遍對投資房地產(chǎn)表現(xiàn)出偏好。中國人壽、中國人保的房地產(chǎn)投資規(guī)模也在百億以上。有媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些保險(xiǎn)公司曾通過投資性房地產(chǎn)再評估、利用公允價(jià)值計(jì)量的方式，達(dá)到增加資本、提升償付能力水平的目的，呼吁監(jiān)管關(guān)注。

有投資者表示，上市公司的投資性房地產(chǎn)主要為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有。但部分公司將“囤房”當(dāng)作調(diào)節(jié)利潤、扮靚業(yè)績的主要手段。

2020年12月4日，前三季度利潤大幅虧損的東易日盛發(fā)布公告稱，為盤活資產(chǎn)，公司擬以4184.46萬元的價(jià)格，向北京大龍瑞洋商貿(mào)有限公司出售北京市朝陽區(qū)東大橋路的4套房產(chǎn)。經(jīng)初步測算，本次交易影響2020年歸屬于母公司的凈利潤約為2800萬元。

2020年12月22日，東易日盛再次將北京市朝陽區(qū)東大橋15處房產(chǎn)出售，買家為北京仁和恒基投資管理有限公司，總價(jià)擬定8005.47萬元。按總建筑面積2668.49平方米計(jì)算，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為3萬元/平方米。此次交易影響2020年歸屬于母公司的凈利潤約為5600萬元。

兩次出售19套房產(chǎn)合計(jì)套現(xiàn)1.22億元，將增加?xùn)|易日盛2020年凈利潤8400萬元。

軍工企業(yè)烽火電子為了把房子賣出去，打了9折價(jià)。1月28日，烽火電子公告，公司掛牌轉(zhuǎn)讓部分房產(chǎn)，掛牌期間未能征集到受讓方。隨后公司將第二輪掛牌價(jià)下調(diào)為評估價(jià)的90%，最終全部房產(chǎn)及車位均完成了交易。

據(jù)了解，烽火電子出售的資產(chǎn)是位于西安、北京的30套房產(chǎn)、1個(gè)車位，評估值合計(jì)為6656.38萬元。該筆交易完成，扣除賬面凈值、各類稅費(fèi)等，預(yù)計(jì)對凈利潤影響金額約為1700余萬元，遠(yuǎn)大于去年前三季度公司凈利潤519萬元。

還有公司通過變更投資性房地產(chǎn)會計(jì)政策，來間接影響所有者權(quán)益及凈利潤等指標(biāo)。2020年11月17日，東百集團(tuán)公告稱，對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式，前三季度凈利潤由1.6億元變更為2.1億元。

有專家指出，隨著退市新規(guī)中用“扣非前后凈利潤孰低+營業(yè)收入”組合財(cái)務(wù)指標(biāo)取代單一凈利潤持續(xù)虧損和營業(yè)收入指標(biāo)，那些長期沒有主業(yè)、持續(xù)依靠非經(jīng)常性收益保殼的上市公司，將不能通過賣房來維持上市公司地位。