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金融街1月28日宣布，擬以15.75億元掛牌出售北京德勝國際中心部分寫字樓和商業(yè)。這是最近兩個月來，金融街甩賣的第二宗物業(yè)。

出售北二環(huán)商辦物業(yè)

金融街發(fā)布公告，稱因業(yè)務(wù)發(fā)展需要，擬將其全資子公司北京德勝投資有限責任公司（后簡稱「德勝公司」）100％股權(quán)及債權(quán)通過北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌出售，掛牌起始價格暫定為15.75億元（最終掛牌起始價格以西城區(qū)國資委核準批復(fù)／備案意見為準）。德勝公司負責出租運營德勝國際中心部分寫字樓和商業(yè)。

資料顯示，德勝國際中心位于北京二環(huán)以北，西城區(qū)德勝門外大街83號，總建筑面積約22.95萬平方米。德勝公司持有運營德勝國際中心約3.8萬平方米，業(yè)態(tài)包含寫字樓、商業(yè)、地下零散配套服務(wù)用房和車位。

為何要出售德勝國際中心？

金融街回應(yīng)，「德勝國際中心2020年的出租率約為80％，租戶以中小創(chuàng)業(yè)型科技企業(yè)、餐飲企業(yè)等為主，租金承受能力相對有限，加之持有面積占項目整體比例較低，存在物業(yè)共用配套，管理界面交叉等問題，租賃經(jīng)營壓力較大。出售非整棟物業(yè)，有利于提升金融街的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)?！?/span>

出租率急劇下滑市場承壓

事實上，德勝國際中心的出租率自2019年開始明顯下滑。由2018年末基本滿租狀態(tài)（99％）銳減至75％的出租率，直至2020年6月30日，其平均出租率仍低于80％。從披露的信息來看，截至2020年6月30日，金融街在北京的寫字樓項目主要有7個，多數(shù)分布于西二環(huán)金融街附近。與德勝國際中心一樣，出租率急劇下滑的寫字樓還包括金融街（月壇中心）-金融集和通泰大廈。

數(shù)據(jù)來源：金融街制圖：選址960

出租率之所以不斷下滑，一方面是新冠疫情帶來的退租影響，另一方面，金融街認為，受北京市寫字樓潛在供應(yīng)量增加、國有企業(yè)總部需求外溢等因素影響，北京市非核心區(qū)域?qū)懽謽亲赓U市場面臨下行壓力。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，北京全市超甲級、甲級和乙級寫字樓存量達2134.8萬平方米。2021年預(yù)計新增供應(yīng)將高達150萬平方米。戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東認為：「在大量新增供應(yīng)和新冠肺炎疫情尚未完全好轉(zhuǎn)的雙重壓力下，市場空置率或?qū)⒈焕^續(xù)推高，租金水平仍將繼續(xù)面臨下行壓力。」

在此壓力下，即使是穩(wěn)占國內(nèi)租金最貴、市場較為穩(wěn)定的「金融街」，日子似乎也并不好過。

商辦物業(yè)虧本變現(xiàn)

德勝公司完成轉(zhuǎn)讓后，預(yù)計將為金融街增加15.75億元的現(xiàn)金流，實現(xiàn)凈利潤約4.87億元。

這是金融街最近兩個月來，第二個準備出手的物業(yè)。

2020年12月，各擁有50％股權(quán)的金融街、北京萬科將金融街·萬科豐科中心項目公司作價37.1億元，擬將其100％股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)悉數(shù)轉(zhuǎn)予中國平安人壽。據(jù)悉，豐科中心出租率達90％，是金融街在北京7個主要寫字樓中出租率表現(xiàn)較好的物業(yè)之一。

考慮到豐科中心項目的資產(chǎn)收益率相對較低，金融街為加快資金回籠，降低負債水平，和北京萬科達成一致意見——賣。

事實上，豐科中心的交易本身是一樁虧本的買賣。根據(jù)金融街公示，豐科中心投資成本約為29.6億元，截至2019年底賬面值約為44.0億元。截至2019年底，豐科中心累計確認稅后公允價值變動收益約5.4億元（50％比例）。交易按37.1億元價格完成后，預(yù)計對其2020年凈利潤產(chǎn)生影響約-2.1億元。

金融街表示，豐科中心項目從全周期開發(fā)運營來看整體盈利狀況較好，預(yù)計項目全投資年化收益率9.5％，累計實現(xiàn)股東收益約3億元。

兩次物業(yè)處置目的中，金融街均提到了「負債」一詞。這也是今年對房企實施的「三道紅線」政策監(jiān)管之一，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70％，即踩中紅線。華泰證券研報顯示，截至2020年前三季度，金融街扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率為74.6％，現(xiàn)金短債比為0.55，凈負債率為200％。這意味著金融街「三道紅線」全中。金融街2020年三季度財報顯示，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額1.48億元，相較去年同期70.02億元，嚴重縮水。