入冬轉(zhuǎn)寒的商品房市場(chǎng)不同，北京的寫字樓市場(chǎng)依然春天般溫暖。

  多家房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)近日陸續(xù)發(fā)布的第三季度北京寫字樓市場(chǎng)報(bào)告顯示，受第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)推動(dòng)，北京全市及五大核心商圈寫字樓市場(chǎng)需求提升，租金繼續(xù)溫和上漲。同時(shí)，聯(lián)合辦公、郊區(qū)化辦公等辦公新業(yè)態(tài)正在重塑北京的寫字樓市場(chǎng)格局。

  第一太平戴維斯報(bào)告稱，北京市甲級(jí)寫字樓總存量保持在967.1萬(wàn)平方米，整體空置率環(huán)比下降1.0%至5.5%。戴德梁行統(tǒng)計(jì)顯示，北京全市有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米391.3元，同比上漲2.6%。非核心商圈的寫字樓供應(yīng)增加，預(yù)計(jì)第四季度有58.9萬(wàn)平方米投放市場(chǎng)，將會(huì)給北京邊緣商業(yè)圈帶來(lái)更多商業(yè)機(jī)會(huì)。

  核心商圈寫字樓租金未來(lái)以“平穩(wěn)”為主

  據(jù)了解，國(guó)際金融機(jī)構(gòu)摩根士丹利近日續(xù)租位于金融街豐融國(guó)際大廈約0.34萬(wàn)平方米的辦公空間。幾乎同時(shí)，另一家知名IT公司中興通訊則簽約了亞奧商圈的外運(yùn)大廈，簽約面積約1.59萬(wàn)平方米。

  這兩家公司是北京核心商業(yè)圈公司的縮影，以金融和高科技為主的高端服務(wù)業(yè)在北京聚集，并逐步形成了金融街、CBD、燕莎、中關(guān)村、東二環(huán)、亞奧、望京-酒仙橋等北京核心商圈。其中前五個(gè)因?yàn)閷懽謽谴媪棵娣e均超過(guò)100萬(wàn)平方米，習(xí)慣上被稱為北京五大核心商圈，近年來(lái)亞奧、望京-酒仙橋商圈的供應(yīng)面積也在增大，亞奧商圈寫字樓的平均租金已經(jīng)超過(guò)中關(guān)村。

  戴德梁行北中國(guó)區(qū)寫字樓-企業(yè)服務(wù)部高級(jí)董事嚴(yán)區(qū)海對(duì)記者表示，未來(lái)一段時(shí)間，核心區(qū)的寫字樓租金以“平穩(wěn)”為主。一方面是因?yàn)楸本┑膶懽謽枪?yīng)量逐年釋放，相對(duì)比較平均；另一方面則是北京金融、高科技等公司持續(xù)擴(kuò)張。

  此外，9月末，北京市正式發(fā)布《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》，要求“二環(huán)內(nèi)禁止新增建設(shè)用地，四環(huán)內(nèi)嚴(yán)控新增建設(shè)用地”，長(zhǎng)期來(lái)看，嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，中心城區(qū)的供應(yīng)受限將支撐核心圈物業(yè)價(jià)值持續(xù)堅(jiān)挺。

  商場(chǎng)酒店“變身”寫字樓打造聯(lián)合辦公空間成趨勢(shì)

  記者近日在北京動(dòng)物園南門附近發(fā)現(xiàn)，昔日熱鬧的天皓成服裝商品批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)不見蹤影，整座大樓外表嶄新，“寶藍(lán)金融創(chuàng)新中心”的牌子高高掛起，內(nèi)部裝修已經(jīng)完成，在一樓大廳還能聞到一陣陣石灰、油漆的味道。

  記者走進(jìn)物業(yè)辦公室，一位工作人員熱情地介紹改造過(guò)程并詢問(wèn)，需要寫字樓還是孵化器的工位。原來(lái)從商場(chǎng)改成寫字樓的過(guò)程中，大樓的結(jié)構(gòu)沒(méi)有變化，清除原來(lái)市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所后，在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行翻修。

  地上樓層裝修成大面積連片的辦公空間，地下一層則改造成聯(lián)合辦公空間，提供工位出租服務(wù)，并且入駐公司享受中關(guān)村孵化器的政策。變成商務(wù)樓宇后，中心主要引入金融互聯(lián)網(wǎng)、高新科技、文創(chuàng)設(shè)計(jì)等多產(chǎn)業(yè)。

  天皓成的華麗變身并不是個(gè)案。中關(guān)村商業(yè)圈里的鼎好大廈、e世界等電子市場(chǎng)也在逐步改造成辦公空間。此外，部分酒店變身寫字樓也正在進(jìn)行。三里屯地區(qū)，盈科中心的公寓部分試水改造成寫字樓，并成功運(yùn)營(yíng)；今年4月，菜市口地區(qū)的五星級(jí)開元名都大酒店改造完成，更名“中融信托大廈”并對(duì)外招租，提供從850平方米到9000平方米不等的精裝大開間。

  嚴(yán)區(qū)海表示，“商改辦”“酒改辦”趨勢(shì)持續(xù)走俏。一方面是由于北京疏解非首都功能，幾個(gè)大型的批發(fā)市場(chǎng)陸續(xù)搬遷；另一方面是相對(duì)于商場(chǎng)和酒店而言，寫字樓在運(yùn)營(yíng)成本、租金回報(bào)等方面都略勝一籌。

  隨著中融信托大廈、盈科中心的改造成功，嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，未來(lái)幾年，在酒店業(yè)和傳統(tǒng)百貨業(yè)表現(xiàn)低迷的背景下，核心區(qū)老舊商業(yè)項(xiàng)目的改造將更加受投資者關(guān)注。

  郊區(qū)化辦公帶動(dòng)寫字樓向邊緣商業(yè)圈聚集

  滴滴出行近日在北京北五環(huán)外的上地地區(qū)文思海輝大廈擴(kuò)租了1.44萬(wàn)平方米。在文思海輝大廈附近，扎堆聚集著騰訊北京總部大樓、新浪總部大廈、網(wǎng)易大廈、百度科技園、漢王大廈等知名IT企業(yè)的寫字樓。

  上地地區(qū)與北京東南五環(huán)外的亦莊開發(fā)區(qū)形成了北京中心城區(qū)之外兩大寫字樓集中區(qū)。戴德梁行統(tǒng)計(jì)顯示，預(yù)計(jì)四季度將有58.9萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)投放市場(chǎng) ，且均位于非核心商圈。

  嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，北京的地鐵線不斷加快開通步伐，有力提高了非核心區(qū)的可達(dá)性，同時(shí)產(chǎn)業(yè)聚集，這些共同作用讓郊區(qū)化辦公成為趨勢(shì)，多中心也符合北京的規(guī)劃。四季度，北京有望新開通3條地鐵線，分別為S1線、燕房線和西郊線。這三條地鐵線的開通將分別帶動(dòng)門頭溝、房山和海淀西北部等非核心區(qū)的發(fā)展。

  由于核心商圈租金的高居不下，企業(yè)將搬遷和新簽約地點(diǎn)鎖定在交通便利的新興商圈不失為一個(gè)明智的選擇，尤其是對(duì)于租金較為敏感、體量較大及有擴(kuò)張需求的企業(yè)租戶。（記者 張超）

北京亞奧區(qū)域高端智能寫字樓呈現(xiàn)新標(biāo)桿。8月22日，占據(jù)北四環(huán)奧體中心南側(cè)，被譽(yù)為“點(diǎn)贊樓”的95米高城奧大廈已揭開自己的神秘面紗正式亮相。據(jù)悉，這家緊鄰?qiáng)W體中心，毗鄰2022年冬奧村，由北京市建筑設(shè)計(jì)研究院邵韋平總建筑師原創(chuàng)設(shè)計(jì)的巔峰型商務(wù)作品，外形酷似“大拇指”造型是集商業(yè)、辦公、會(huì)議等于一體的綜合性綠色環(huán)保大廈，獨(dú)具特色，由北京城建集團(tuán)和北京城市副中心投資建設(shè)集團(tuán)有限公司兩大集團(tuán)實(shí)力打造，其亮相將成為北京市新的城市地標(biāo)。