中服地塊位于CBD核心區(qū)域，周邊二手房價早已突破3萬元/平米。江心/CFP

  

  中服地塊用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地。圖/張曉蕊

  自1月29日備受矚目的CBD中服地塊入市以來，圍繞其買家、價格的傳聞不斷，為此北京市國土局、朝陽區(qū)CBD管委會、北京市規(guī)委在春節(jié)前緊急召開了現(xiàn)場踏勘會，詳解該地塊出讓方式及未來運營模式。

  2月22日，中服地塊正式掛牌開始競價，但截至昨日，5天的時間里沒有出現(xiàn)一家競價企業(yè)。對此，很多業(yè)內(nèi)人士表示競價截止日期為3月8日，此時沒有報價也屬正常。中服地塊用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地，掛牌出讓起始價為50億元，競價階梯為2500萬元，競買保證金為30億元，競價時間為2月22日至3月8日。無論從起始價、競價階梯還是競價門檻看，該地塊在北京土地市場都創(chuàng)了紀錄?！氨ＷC金30億元，公示20日，利息也不少，誰也不會充胖子?！敝薪?jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰認為，作為重量級土地，預(yù)計該地塊網(wǎng)上報價前期中期都很可能無人應(yīng)價，真正報名交保證金的企業(yè)將出現(xiàn)在后三天。

  買家方面，由于該地塊為北京對競買人資格進行嚴格限制的地塊，要求全部自用或自持經(jīng)營，原本最有興趣的SOHO中國因其散售模式基本出局；而嚴格的限制也使得競爭大幅減少，中國人壽及遠洋地產(chǎn)聯(lián)合體仍為熱門；價格方面，50億元僅為起始價，國土部門稱還有一個底價，只要競標人報價超過該底價即可取得土地，內(nèi)此業(yè)內(nèi)對于該地塊的價格預(yù)期由最初的超過百億開始降低至百億以下。

  猜想1遠洋地產(chǎn)能否得手？

  中服地塊最終花落誰家？此前，該地塊甫一入市，就招來“內(nèi)定”遠洋地產(chǎn)的嫌疑，但彼時很多地產(chǎn)公司均有機會成立符合條件的聯(lián)合體，如中信地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、華潤 (論壇 新聞)置地等，還有香港的九龍倉、嘉里建設(shè)、長江實業(yè)等也不乏實力，且國土局明確表示不排斥外資。

  但綜合各方面因素及各家企業(yè)拿地傾向和意愿來看，的可能性仍然是中國人壽和遠洋地產(chǎn)聯(lián)合體。首先，國土局明確表示拿地聯(lián)合體中金融機構(gòu)投資必須占比50%以上，且將來全部自用，開發(fā)企業(yè)投資的部分原則上也將全部自持經(jīng)營，不得出售，這意味著投資中服地塊將占用大量的資金，回收緩慢，風(fēng)險巨大，這已將很多家公司排除在外，萬科、華潤內(nèi)部人士告訴記者，不會參與中服地塊競投。

  而在資金方面，遠洋地產(chǎn)總裁李明對記者表示，該公司目前可動用的資金在400億以上，在2010年公司至少會拿出200億資金用于拿地。去年一年，遠洋地產(chǎn)僅在北京區(qū)域拿下亦莊一幅土地，公司急需北京市場的戰(zhàn)略性土地儲備。

  其次，中服地塊也符合遠洋地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，該公司早就確定了住宅+投資型物業(yè)的開發(fā)模式，近年來大筆增持投資型物業(yè)的比例。作為遠洋地產(chǎn)的前身，中遠房地產(chǎn)依托原大股東中遠集團及中化集團，曾經(jīng)成功開發(fā)了凱晨世貿(mào)中心、遠洋光華國際 (論壇 新聞)等高端商業(yè)項目，以及遠洋地產(chǎn)與太古集團合資的將臺商務(wù)中心正在全面施工中。此外，遠洋地產(chǎn)進軍長三角的項目杭州大運河商務(wù)區(qū)也是一個綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目，帶有區(qū)域及產(chǎn)業(yè)開發(fā)性質(zhì)。

  此外，作為CBD區(qū)域的一級開發(fā)商，遠洋地產(chǎn)已在中服地塊運作近5年之久，對于該區(qū)域更為了解，與朝陽區(qū)各政府職能部門均保持良好關(guān)系，這對于項目的后期開發(fā)和運營來說，也是一個有利條件。

  猜想2拿地價格不會超過百億？

  “中服地塊是對競買人資格進行嚴格限制的地塊，不排除接下來還有類似性質(zhì)的地塊出讓采取這個方法，”北京市土地整理儲備中心副主任葉向忠對記者表示，中服地塊承擔(dān)著CBD金融產(chǎn)業(yè)功能，因此出讓方式有諸多限制，這一觀點也被朝陽區(qū)CBD管委會一再強調(diào)。

  2月24日出讓的朝陽區(qū)常營居住區(qū)三期地塊，則采取了“暗標”方式進行出讓，由企業(yè)根據(jù)各自的預(yù)期報價，價高者得。結(jié)果樓面地價遠低于此前市場預(yù)期的15000元/平米。

  土地出讓方式變革昭示了北京市平抑地價、房價的政策導(dǎo)向。中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，作為開發(fā)商他已感受到國土局對推地入市緩解房價上漲壓力的重視。

  在此背景下，中服地塊的價格預(yù)期開始滑落，此前，中原地產(chǎn)三級市場研究部曾認為該地塊的價格最終會達到120億。但現(xiàn)在，有觀點認為中服地塊有可能底價摘牌?！?0億是起始價，除此之外還有一個底價，目前保密，”葉向忠透露，中服地塊的底價由一個集體決策小組確定，最終交由一個人保存，只要參與競拍的公司報價高于該底價即可成交。

  陳云峰表示，50億元的起始價，注定有資格參與的企業(yè)很有限，而且規(guī)定必須有金融機構(gòu)組成聯(lián)合體，并對使用性質(zhì)做了嚴格約定，這樣下來，符合條件的企業(yè)更少，加上企業(yè)競價心理都希望看看別人的動向后，再做決定，因此不會出現(xiàn)像尋常地塊那樣激烈的競爭?！拔翌A(yù)計成交價不會像業(yè)界有些人分析的那樣高，”陳云峰認為。

  猜想3中信地產(chǎn)能否“漁翁得利”？

  當遠洋被卷入“內(nèi)定”風(fēng)波時，同為央企旗下的中信地產(chǎn)可能“漁翁得利”。

  總部比鄰中服地塊的中信地產(chǎn)，在2月9日中服地塊現(xiàn)場踏勘時，也出現(xiàn)在開發(fā)商隊伍中。面對此次中服地塊需有資金實力的金融企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)組成聯(lián)合體，中信地產(chǎn)具備天然優(yōu)勢。該公司雖未上市成功，融資渠道不夠多元化，但其背靠央企中信集團，擁有中信銀行和中信證券兩家金融類兄弟公司。

  在中服地塊需組成金融與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合體競買條件中，僅要求金融企業(yè)投資比例超過50%，聯(lián)合體企業(yè)可以不止一家，而并未表示不允許兄弟公司并肩作戰(zhàn)，中信此次若出手拿地把握不小。中信地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人日前在面對媒體猜測時，對是否出手也未置可否。

  中信地產(chǎn)也為國內(nèi)最早的大型地產(chǎn)綜合運營商，在成都、重慶、惠州等地成功開發(fā)了中信廣場、中信大廈和中信城 (論壇 新聞)市時代項目，皆為核心區(qū)的持有型物業(yè)。北京目前可圈可點的項目僅有位于二環(huán)內(nèi)的中信城。

  猜想4首開臨時增資意在“中服”？

  比起遠洋、中信地產(chǎn)等背靠央企的公司，北京市國資委下屬的首開股份憑借臨時增資之舉，令業(yè)內(nèi)對其出手拿中服地塊的可能性判斷增加。

  1月29日，備受關(guān)注的“中服地塊”正式宣布入市，便拋出房產(chǎn)企業(yè)注冊資金須達到30億元，且須與注冊資金達到50億元金融企業(yè)組成聯(lián)合體的“苛刻要求”。巧合的是，首開股份在一周后，于2月9日正式公告，公司擬向全資子公司北京城市開發(fā)集團有限責(zé)任公司增資25億元，完成增資后城開的注冊資本金將增至30億元，正好符合中服地塊競買條件。

  雖然，首開相關(guān)負責(zé)人表示，對于旗下城開公司是否參與競拍并不知情。但是，其增資公告已經(jīng)明確，“此次公司利用自有資金對城開集團增資，能夠有力支持城開集團積極參與土地市場競買活動，尋找新的土地儲備”。

  不過，首開自整體上市之后，沒有新增任何商業(yè)地產(chǎn)項目，持有型物業(yè)的規(guī)模很小。其主要優(yōu)勢集中在住宅，并不在商業(yè)地產(chǎn)。是否有信心嘗試運作百億元商業(yè)地產(chǎn)項目還存未知。

  ■探訪

  北側(cè)有住宅未拆除

  中服地塊位于國貿(mào)橋東北角，隔三環(huán)對峙國貿(mào)三期。記者在現(xiàn)場看到，地塊北側(cè)仍有住宅未拆除。

  據(jù)北京市土地整理儲備中心相關(guān)負責(zé)人介紹，這可能會對本項目規(guī)劃的實施產(chǎn)生一定影響，但不影響規(guī)劃方案的布局。相關(guān)負責(zé)人還表示，一些未拆除項目主要考慮未來開發(fā)商可能作為臨時辦公樓自用。

  目前該區(qū)域內(nèi)二手房均價已經(jīng)突破30000元/平米，商品房均價突破4萬元/平米。

  ■相關(guān)

  散售模式出局

  1月底，中服地塊的競買條件公示后，SOHO中國董事長潘石屹便炮轟此條件“符合掛牌文件的全世界只有一家公司”。而隨著相關(guān)部門對中服競買人條件的進一步解讀，一向樂于商業(yè)物業(yè)散售模式的SOHO中國幾乎被判出局。

  在2月9日的現(xiàn)場踏勘答疑會中，朝陽區(qū)CBD管委會規(guī)劃處處長李國紅特別提到，根據(jù)CBD地區(qū)多年的經(jīng)驗，“散售”對寫字樓物業(yè)品質(zhì)有影響，希望CBD地區(qū)有更多的持有型物業(yè)。此舉再次為中服地塊定調(diào)，中服地塊主要希望金融企業(yè)進駐，建設(shè)自用物業(yè)，不歡迎散售模式出現(xiàn)。月2日，北京CBD核心區(qū)“最具開發(fā)投資價值”的12塊熱地開始投標，這其中包括備受關(guān)注的“中服地塊”被重新拆分成4個地塊后再次入市。由于競標門檻大大降低，被拆分的“中服地塊”當日吸引了包括SOHO中國、中信、富力、萬達、遠洋在內(nèi)的61家開發(fā)商爭奪，競爭激烈程度可見一斑。

  需指出的，“中服地塊”拆分的4個地塊總規(guī)劃建筑面積由32.7萬平方米增加到58萬平方米，按目前周邊房價推算，其投資開發(fā)成本至少將在200億以上。

  “中服地塊是今年土地市場少有的優(yōu)質(zhì)地塊，地段、體量都屬于非常稀缺的資源，所以吸引了如此多的開發(fā)商關(guān)注，各家開發(fā)商中標的概率也大大降低?！盨OHO中國董事長潘石屹向記者表示。

  據(jù)悉，由于競標門檻降低，包括寶馬、安邦保險、三星、聯(lián)通、蘇寧電器、周大福、海航等企業(yè)甚至有文化影視公司也出現(xiàn)在昨日投標現(xiàn)場。而長期覬覦該地塊的遠洋地產(chǎn)、SOHO中國、華潤置地、首創(chuàng)、首開、恒大地產(chǎn)、萬通、萬達、富力、九龍倉等地產(chǎn)企業(yè)也遞交了投標方案。

  據(jù)招標工作組人員向媒體表示，現(xiàn)場一共有61家主體單位、200多個單體建筑規(guī)模方案競投。

  “中服地塊”作為CBD核心區(qū)僅剩不多的地塊，一直備受關(guān)注。去年12月，北京市土地整理儲備中心顯示中服地塊將于當月入市，并定于今年3月25日進行現(xiàn)場競價。而其出讓信息剛剛掛出，就遭到了業(yè)內(nèi)多知地產(chǎn)商炮轟，直指該地塊出讓已內(nèi)定。再加上3月出臺的“暫停熱點地區(qū)高價土地交易”新政，該地塊被暫停交易。

  本次入市的12塊地總供應(yīng)面積達186萬平方米。其中中服地塊位處國貿(mào)橋東北角，與新央視大樓、國貿(mào)中心隔街對望，因毗鄰中服大廈，故被稱為“中服地塊”。 (來源：上海證券報)