北京首城國際中心一國貿(mào)雙井獨棟，首城國際中心地處東三環(huán)（雙井橋向東600米路南），開發(fā)商自持，距離CBD中心國貿(mào)不到2公里。小業(yè)主自持，項目占地23萬平米，獨棟寫字樓出租，總建筑面積近60萬平米，獨棟辦公室出租，是集住宅、商業(yè)、酒店式公寓、獨棟物業(yè)出租，教育配套等多種產(chǎn)品形態(tài)于一體的大型城市綜合體。商圈成熟，配套齊全，其中住宅部分分為A、B、C、D四個組團，另有一個商業(yè)組團以及2.3萬平米的城市公園，交通便利！
項目名稱：首城國際中心一國貿(mào)雙井獨棟
所屬區(qū)位：東三環(huán)
所屬商圈：國貿(mào)雙井商圈
租金報價：4.5元-5.5元
出租面積：100㎡-200㎡-300㎡-600㎡-1200㎡-2400㎡
裝修狀態(tài)：遺留裝修
交 通：地鐵10號線
付款方式：押三付三
起租年限：2年起租
裝 免 期：面議
注冊公司：可以注冊
周邊配套：商場，餐飲，娛樂，銀行，酒店，洗衣店，圖文打印，超市等
招商電話：13811119290，網(wǎng)站：www.88815978.cn
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買個商住房就能賺個盆滿缽盈？現(xiàn)在看來不一定。北京晨報記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，同一區(qū)域的二手商住房成交均價比二手住宅成交均價低了上萬元。有業(yè)內(nèi)專家表示，北京商住價格結(jié)束一漲均漲的時代，出于投資目的的購房人選購商住產(chǎn)品需要更加謹(jǐn)慎。
案例
持有商住房5年收益有限
像許多投資客一樣，陳雨(化名)想要憑借倒騰北京商住房搭上淘金樓市的快車。但是，他的希望落空了。
提起買房的經(jīng)歷，陳雨回憶說，“2011年左右，我想在北京海淀購買新房。經(jīng)過對比，我發(fā)現(xiàn)在海淀區(qū)同一區(qū)域，商住房的單價比住宅的單價便宜一些。而商住房的租金比住宅的租金高一些。所以，我下決心購買商住房?！?
按照陳雨的說法，他在海淀區(qū)買了一套小戶型商住房，單價為10800元/平方米。與附近的新建商品住宅相比，這套商住房的單價便宜2200元/平方米。他支付商住房的首付20多萬元，貸款20多萬元。
“經(jīng)過5年的時間，這套商住房的價格漲為2萬元/平方米?？墒牵浇淖≌瑑r格已經(jīng)漲超4萬元/平方米。”陳雨說，他當(dāng)初沒有購買住宅，現(xiàn)在覺得挺后悔。
市場
同一區(qū)域商住房與住宅存差價
實際上，陳雨遇到的情況并非是個案。一周以來，北京晨報記者走訪北京石景山區(qū)、東城區(qū)等多個地區(qū)中介門店，發(fā)現(xiàn)同一區(qū)域的商住房與住宅確實存在一定差價。
“目前，位于石景山區(qū)的CRD銀座是商住房，成交均價在4.5萬元/平方米左右。而附近的遠洋山水住宅小區(qū)成交均價為5.5萬元/平方米至6.5萬元/平方米。”石景山區(qū)一家21世紀(jì)不動產(chǎn)門店的經(jīng)紀(jì)人說，兩者相比較之下，商住房沒有住宅漲得快。
東城區(qū)一家鏈家門店的經(jīng)紀(jì)人表示，“由于部分住宅屬于學(xué)校劃片范圍，此類住宅與附近商住房的差價會更大。以東城區(qū)富貴園住宅小區(qū)為例，該小區(qū)是學(xué)區(qū)房，目前成交均價為9萬元/平方米至10萬元/平方米。而附近的自由季是商住房，成交均價為4萬元/平方米至4.5萬元/平方米?！?
來自北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在北京核心區(qū)域中，北京商住房與住宅存在較大差價，比如位于朝陽區(qū)的首城雙景商住房成交均價在6.5萬元/平方米左右，附近的首城國際住宅成交均價為8.5萬元至9.5萬元/平方米；位于海淀區(qū)的新華聯(lián)國際商住房成交均價為7萬元/平方米左右，附近的翠微小區(qū)住宅成交均價為9.5萬元/平方米至10萬元/平方米。
對于同一區(qū)域商住房與住宅存有差價的原因，北京中原市場研究部主管康芃表示，“通常情況下，北京商住房的居住舒適度不如北京住宅。北京商住房大多數(shù)是一梯多戶，公司與住戶都有，容積率較高，私密性較差。北京住宅是封閉小區(qū)，一梯幾戶，容積率較低，私密性較好?！?
“從土地使用年限和土地性質(zhì)來說，北京商住房與北京住宅有本質(zhì)區(qū)別。住宅具有70年產(chǎn)權(quán)，商住房只有40年或50年產(chǎn)權(quán)?！眮喓罊C構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴北京晨報記者，現(xiàn)在的商住房大多使用的是商水商電，幾乎不通天然氣；住宅使用的是民水民電，可以通天然氣，前者比后者生活成本高不少。
智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認為，北京商住房不能辦理落戶，無法解決業(yè)主子女入學(xué)的問題；北京住宅可以辦理落戶，若是帶有學(xué)區(qū)，可以解除業(yè)主子女入學(xué)的問題。正因為如此，更多的購房人愿意選購北京住宅。
提醒
投資商住房需謹(jǐn)慎
投資北京商住房，出手需要謹(jǐn)慎。這是多位業(yè)內(nèi)專家達成一致的觀點。郭毅對北京晨報記者說，“購買商住房要選擇北京核心區(qū)域，因為北京核心區(qū)域的商住房可以獲得較好的租金，保值增值幅度較大。處于北京非核心區(qū)域的商住房，不一定能夠獲得較好的租金收益，出于投資目的的購房者購買此類商住產(chǎn)品需要更加謹(jǐn)慎?！?
“在二次出售時，北京商住房的稅費高于普通商品住宅。這部分費用大多會轉(zhuǎn)移為購房成本，勢必會影響商住房的二次出售?！眰ゼ伟步莘治鰩焻顷蝗缡钦f。
郭毅表示，“在選購北京商住房時，除了考慮價格與戶型因素外，購房人還要注意商住項目是否具有商業(yè)配套、軌道交通等內(nèi)容。一般來說，距離地鐵近、具有較強商業(yè)氛圍的商住房抗風(fēng)險能力會更高?！保▉碓矗罕本┏繄螅?
北京晨報記者 武新
北京在售二手商住房與二手住宅價格對比表
區(qū)域 板塊 商住 價格 周邊住宅 價格 備注
東城區(qū) 朝陽門 北京INN 5-5.5萬 朝陽首府 7.5-8萬
金寶街 凱德華璽 5萬左右 禾風(fēng)相府 10-12萬
朝陽區(qū) 雙井 首城雙景 6.5萬左右 首城國際 8.5-9.5萬
西城區(qū) 西直門 金貿(mào)中心 5.5萬左右 鐵路巷 10萬左右
宋家莊 方恒偶遇 3-3.5萬 方莊南路18號院 5.5萬左右
石景山區(qū) 魯谷 CRD銀座 4.5萬 遠洋山水 5.5-6.5萬 商住是loft，實際面積是房本面積的兩倍
海淀區(qū) 公主墳 新華聯(lián)國際 7萬左右 翠微小區(qū) 9.5-10萬
8月7日，位于東三環(huán)的首城國際在眾人的期待之中再次開盤，D區(qū)最后一個樓座D22#樓協(xié)同B區(qū)的樓座B8#樓一起面市，總共推出了494套房源，開盤現(xiàn)場根據(jù)提前辦理的選房順序卡的卡號依次選房，首日銷售過半，創(chuàng)下了日進3.8億的佳績，成功將熱銷形式延續(xù)至B區(qū)。
D區(qū)房源告急 緊急加推B區(qū)樓座
首城國際本次開盤推出了近500套房源，是該項目開售以來推售房源最多的一次，較前五次開盤增加了一半的房源。
記者在開盤現(xiàn)場了解到，本次開盤原計劃推出D區(qū)（二期）最后一個樓座D22#樓，共224套房源，但考慮到意向客戶的強烈需求，開發(fā)商臨時決定提前開售原計劃9月份開售的B8#樓。
“項目受到市場的厚愛，目前登記客戶數(shù)量已經(jīng)過萬，自開售以來，特別是D區(qū)前兩個樓座的推出，客戶意向非常強烈，形成了較高的成交率，許多前期登記或者辦理了選房卡的客戶未能購買到房源?！笔壮菄H的項目負責(zé)人在回顧前期銷售及開盤情況時說道。正是考慮到這種“強烈需求”，開發(fā)商在6月下旬臨時決定修改原定推盤方案，緊急加推B區(qū)樓座，并迅速的展開了B區(qū)開盤工作的準(zhǔn)備，通過多方努力，終于具備了開盤條件，讓兩區(qū)樓座可以同時面市。
價格上調(diào) 市場依舊偏愛
2009年5月以來，CBD區(qū)域無疑是北京樓市的熱點中心。CBD東擴規(guī)劃的公布，讓CBD區(qū)域面積增加了近一倍，而未來10年計劃70億基建資金的投入，更讓區(qū)域的未來價值廣受肯定。
隨著整體經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場的迅速回暖，東擴的CBD無疑進一步抬升了周邊土地的價值，廣渠門外10號地、廣渠路15號地高價成交以來，土地的稀貴性使其周邊項目成了媒體和消費者關(guān)注的重點。通過市場調(diào)查，周邊多個項目的價格自6月底以來均做出了明顯上調(diào)，部分項目直漲5000元/平米，漲幅近30%。這個區(qū)域房地產(chǎn)市場的火熱，也讓消費者預(yù)測到首城國際的趨勢，從業(yè)主論壇中可以看到，對于項目新推樓座的開盤價可謂眾說紛紜，但萬變不離漲價。最終，首城國際以18000元/平米的均價同時開售了兩個樓座，并以日銷3.8個億的銷售業(yè)績再次引發(fā)了市場轟動。
開盤首日銷售3.8億，銷售數(shù)字的背后是消費者對項目規(guī)劃與產(chǎn)品的認同。雖然此次首城國際價格有所上漲，但依然顯示出供不應(yīng)求的局面，記者觀察，造成此現(xiàn)象有幾大因素。
一方面，北京整體樓市的快速復(fù)蘇，CBD區(qū)域總體價值得以提升，更多的客戶青睞CBD，購買力比較旺盛。另一方面，本次開盤首城國際一并推出了綜合品質(zhì)更佳的B區(qū)樓座，記者從規(guī)劃資料中看到，B區(qū)是首城國際四個住宅區(qū)中占地的一期，樓間距基本保持在百米以上，園林景觀相對D區(qū)更為集中，因此房源的綜合優(yōu)勢更加突出。
此外，來自負責(zé)人的介紹，目前項目工程進度非常之快，有不少樓座已封頂或接近封頂，此次銷售的房源基本為準(zhǔn)現(xiàn)房，與之前銷售的期房是有一定區(qū)別的。
“首城速度” 鞏固購房信心
在項目工地上，首城國際大社區(qū)已經(jīng)初具規(guī)模。
與一般項目“逐期銷售，逐期施工”的方式不同，首城國際住宅四個區(qū)幾乎同期施工，目前四個區(qū)的樓座均已拔地而起，準(zhǔn)現(xiàn)房的優(yōu)勢已經(jīng)日趨明顯，不禁讓人驚嘆首城國際的建設(shè)速度。
據(jù)負責(zé)人稱，目前項目18個住宅樓座中有6個樓座已封頂，其余樓座基本也已建設(shè)過半，預(yù)計將于9-10月陸續(xù)封頂。除樓座建設(shè)之外，規(guī)劃中的教育配套、項目道路也進入高速建設(shè)階段。據(jù)負責(zé)人透露，首城的工程建設(shè)還特別參加了結(jié)構(gòu)長城杯評選活動，盡管距離評選結(jié)束還有較長時間，但從階段性的驗收來看，成績相當(dāng)不錯。
在客戶的隨機采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，面對樓座的快速建設(shè)，客戶普遍表示出贊嘆?！昂苌儆蟹孔咏ㄔO(shè)得這么快的，說明開發(fā)商的實力不錯，這讓我們對項目更有信心?！钡却x房的王先生在接受采訪時如是說。
多次熱銷 存在必然規(guī)律
一次的熱銷可能是偶然，但一連串的熱銷則一定有著必然規(guī)律。對首城國際來說，這個規(guī)律就是“外部優(yōu)勢+品質(zhì)提升”。
在外部條件上，建筑面積近60萬平米的首城國際，占據(jù)著東三環(huán)的核心區(qū)位，幾乎是CBD區(qū)域內(nèi)最后的大型城市綜合體。緊鄰國貿(mào)，區(qū)位優(yōu)勢明顯；地鐵10號線、7號線（建設(shè)中）、14號線（規(guī)劃中）三軌環(huán)繞，交通便利性毋庸置疑；隔街即是家樂福、百安居，并能共享CBD區(qū)域多元的商業(yè)服務(wù)，配套設(shè)施成熟完備。
通過采訪記者獲悉，首城國際在項目內(nèi)部的規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計上不乏出眾之處。項目定位為“CBD自然生活城”，擁有45000平米的主題藝術(shù)園林、23000平米的城市公園、8000平米的綠化帶以及13000平米的街心公園，共計近10萬平米的綠化面積，這一優(yōu)勢放在的CBD區(qū)域，注定成為吸引客戶的強勢賣點。
公園先行 自然生活提前體驗
“我們規(guī)劃了這樣的園林綠化，我們更想將這種自然環(huán)境、藝術(shù)環(huán)境盡早的呈現(xiàn)出來，因此我們對原有的施工計劃也作出了相應(yīng)調(diào)整?！表椖控撠?zé)人在采訪過程中明確表示：“目前最受關(guān)注的23000平米的城市公園目前提前開工，一方面，希望讓消費者能夠真真切切的感受項目的綠化環(huán)境，另一方面，也希望通過對公園園林的提前培養(yǎng)，讓業(yè)主們在入住時能夠享受到更為成熟的園林景觀，真正感受‘自然生活城’的魅力所在?！庇浾叩弥鞘泄珗@先行建設(shè)，僅是項目品質(zhì)優(yōu)化的一個方面，而“不斷的品質(zhì)提升”才是項目核心的建設(shè)開發(fā)理念。
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