北京朗詩大廈（原船舶酒店）一東三環(huán)十里河獨(dú)棟，北京朗詩大廈位于東三環(huán)南路，開發(fā)商自持，處于中央商務(wù)區(qū)沿線，毗鄰雙井和潘家園，雖然并非核心商務(wù)圈但也自帶豐富的生活配套資源，獨(dú)棟寫字樓租售，北京朗詩大廈是周邊為數(shù)不多的辦公項(xiàng)目之一，獨(dú)棟物業(yè)租售，門外的東三環(huán)主路及十里河橋，和地鐵10號線、14號線和未來規(guī)劃的17號線十里河站帶來了極其便利的交通條件，獨(dú)棟辦公室租售，北京朗詩大廈的原身主要經(jīng)營酒店項(xiàng)目，經(jīng)過升級改造后，商圈成熟，配套齊全，共有18層，其中1層預(yù)計(jì)引入咖啡廳、便利店等商業(yè)相關(guān)配套，交通便利，1-3層為裙樓，局部至7層，并在裙樓部分進(jìn)行了重新解構(gòu)和設(shè)計(jì)，不規(guī)則的白色線條柔和生動，環(huán)繞四周，戶型方正，不僅與原來異形的建筑形體相契合，更營造出與城市道路相呼應(yīng)的流動感。步行地鐵站， 僅僅5分鐘的時(shí)間！
項(xiàng)目名稱：朗詩大廈（原船舶酒店）一東三環(huán)十里河獨(dú)棟
所屬區(qū)位：東三環(huán)
所屬商圈：十里河商圈
租金報(bào)價(jià)：6.3元-14.5元
出租面積：100㎡-200㎡-300㎡-600㎡-1200㎡-2400㎡
出售價(jià)格：11億
出售面積：21906㎡獨(dú)棟
裝修狀態(tài)：遺留裝修
交 通：地鐵14號線
付款方式：押三付三
起租年限：2年起租
裝 免 期：面議
注冊公司：可以注冊
周邊配套：商場，餐飲，娛樂，銀行，酒店，洗衣店，圖文打印，超市等
1.主力戶型: 766-1016平獨(dú)立整層，可提供單層多層連層面積出租
2.租金均價(jià): 5.2-6.0元/天/㎡
3.物 業(yè) 費(fèi): 29元/月 CBRE物業(yè)管理
4.付款方式: 押三付三
5.簽約年限: 2年起租
6.交付狀態(tài): 現(xiàn)房交付 白墻 網(wǎng)絡(luò)地板
7.可提供精裝修拎包即駐服務(wù)
8.毗鄰東南三環(huán)主路超強(qiáng)展示效果
項(xiàng)目優(yōu)勢：
區(qū)域地標(biāo)，緊鄰三環(huán)主路，三軌地鐵出站即到，交通便捷。
766平獨(dú)立整層，企業(yè)專屬商務(wù)空間，彰顯企業(yè)形象。
360度全景采光，無遮擋，絕佳視野。
8米挑高大堂，簡潔明亮，雙大堂設(shè)計(jì)。
芬蘭SI級污染物控制標(biāo)準(zhǔn) 樓內(nèi)空氣質(zhì)量實(shí)時(shí)監(jiān)測系統(tǒng) 健康看得見
朗詩大廈（原船舶酒店）一東三環(huán)十里河獨(dú)棟都有哪些企業(yè)入駐？
開發(fā)商，物業(yè)，租賃部，招商電話？
北京匯欣建筑裝飾工程集團(tuán)有限公司 最新年報(bào)地址：北京市朝陽區(qū)東南三環(huán)100號朗詩大廈
北京中博智學(xué)教育科技發(fā)展有限公司
最新年報(bào)地址：北京市朝陽區(qū)朗詩大廈6層
中博星辰管理咨詢（北京）有限公司 北京市朝陽區(qū)東三環(huán)南路100號樓6層602號
最新年報(bào)地址：北京市朝陽區(qū)朗詩大廈6層
北京中博企培教育咨詢有限公司 最新年報(bào)地址：北京市朝陽區(qū)朗詩大廈
月26日，朗詩綠色管理(00106)發(fā)布公告披露，于2022年8月25日，賣方（朗詩綠色管理間接全資附屬公司）、北京融匯、廈門嘉晟融懋、上海朗青及陽光融匯訂立該協(xié)議，據(jù)此，賣方有條件同意出售而北京融匯及廈門嘉晟融懋均有條件同意分別購買股權(quán)（占目標(biāo)公司全部股權(quán)50%），總代價(jià)為人民幣137,575,942.05元。于出售事項(xiàng)完成后，朗詩綠色管理將不再于目標(biāo)公司擁有任何權(quán)益。
根據(jù)協(xié)議，賣方有條件同意出售而北京融匯及廈門嘉晟融懋均有條件同意分別購買股權(quán)（I占目標(biāo)公司全部股權(quán)49.9 %）及股權(quán)II（占目標(biāo)公司全部股權(quán)0.1 %）。出售事項(xiàng)之初步代價(jià)總額為人民幣137,575,942.05元，包括人民幣137,438,366.11元，即買賣股權(quán)I的代價(jià)；及人民幣137,575.94元，即買賣股權(quán)II的代價(jià)。
據(jù)悉，賣方上海朗昆企業(yè)管理有限公司為根據(jù)中國法律成立的有限公司，主要從事投資控股。其由朗詩綠色管理間接全資擁有。
上海朗青為根據(jù)中國法律成立的有限公司，主要從事投資管理。其由朗詩綠色管理間全資擁有。
買方北京融匯為根據(jù)中國法律成立的有限合伙企業(yè)，于本公告日期為擁有目標(biāo)公司50%權(quán)益的擁有人。其主要業(yè)務(wù)為項(xiàng)目投資及資產(chǎn)管理。該公司由陽光人壽保險(xiǎn)股份有限公司、陽光財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司、陽光融匯及北京融潤海際投資管理中心（有限合伙）分別擁有79.4%、19.85%、0.5%及0.25%權(quán)益；陽光人壽保險(xiǎn)由陽光保險(xiǎn)集團(tuán)股份有限公司擁有99.9%權(quán)益，概無自然人直接或間接控制陽光保險(xiǎn)集團(tuán)三分之一或以上的權(quán)益。
買方廈門嘉晟融懋為根據(jù)中國法律成立的有限公司，主要從事企業(yè)管理咨詢服務(wù)。其由北京融匯及北京融匯瑞晟管理咨詢有限公司分別擁有99%及1%權(quán)益。
陽光融匯為根據(jù)中國法律成立的有限公司，并為北京融匯的基金經(jīng)理。其主要業(yè)務(wù)為項(xiàng)目投資及資產(chǎn)管理。于本公告日期，陽光融匯由北京惠譽(yù)達(dá)股權(quán)投資管理中心（有限合伙）、陽光資產(chǎn)管理股份有限公司及西藏晟博企業(yè)管理有限公司分別擁有45%、35%及20%權(quán)益；北京惠譽(yù)達(dá)由西藏晟博及其他股東分別擁有37%及余下63%權(quán)益，而彼等概無持有北京惠譽(yù)達(dá)三分之一或以上的權(quán)益。據(jù)朗詩綠色管理所知，該等股東乃互相獨(dú)立。陽光資產(chǎn)管理由陽光人壽保險(xiǎn)、陽光財(cái)產(chǎn)、陽光保險(xiǎn)集團(tuán)及其他股東分別擁有36%、24%、20%及余下20 %權(quán)益。陽光財(cái)產(chǎn)由陽光保險(xiǎn)集團(tuán)及陽光人壽保險(xiǎn)分別擁有96.3098 %及3.6902%權(quán)益。西藏晟博由付婷及張文雯分別擁有50%及50%權(quán)益。
據(jù)董事經(jīng)作出一切合理查詢后所深知、盡悉及確信，北京融匯、廈門嘉晟融懋及陽光融匯以及彼等各自的最終實(shí)益擁有人各自獨(dú)立于朗詩綠色管理及朗詩綠色管理的關(guān)連人士。
目標(biāo)公司上海融懋商業(yè)管理有限公司為根據(jù)中國法律成立的有限公司，主要從事企業(yè)管理、物業(yè)管理、停車場管理、投資、建設(shè)及租賃租住公屋。目標(biāo)公司為北京懋佳的控股公司。北京懋佳為根據(jù)中國法律成立的有限公司。北京懋佳擁有北京船舶大廈項(xiàng)目的全部權(quán)益，該項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)十里河?xùn)|三環(huán)南路100號，總樓面面積約為21,906.48平方米，由已租予公眾人士的辦公室物業(yè)及商用物業(yè)所組成。于本公告日期，項(xiàng)目的發(fā)展已完成。
目標(biāo)公司于2022年6月30日的未經(jīng)審核資產(chǎn)總值約為人民幣9.27億元，負(fù)債凈額約為人民幣3,000萬元。
于本公告日期，目標(biāo)公司由賣方及北京融匯分別擁有50%及50%權(quán)益。于出售事項(xiàng)完成后，朗詩綠色管理將不再于目標(biāo)公司擁有任何權(quán)益。
朗詩綠色管理估計(jì)此交易將錄得除稅后虧損約人民幣1,190萬元。出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額約為人民幣1.376億元，預(yù)期將用于償還公司債務(wù)并作為集團(tuán)的營運(yùn)資金。
朗詩集團(tuán)成立20年，朗詩集團(tuán)一直是以綠色建筑、節(jié)能建筑作為它的標(biāo)志和特色，到現(xiàn)在為止，這個(gè)戰(zhàn)略一直是維持下來，沒有變。我們做的所有地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，還有我們城市更新改造的項(xiàng)目，都是以綠色節(jié)能作為我們的標(biāo)桿。
朗詩集團(tuán)目前有6大業(yè)務(wù)板塊，第一塊是大家比較熟悉的，就是我們的朗詩地產(chǎn)。在香港上市的上市公司，這是大家比較熟悉的板塊。第二個(gè)板塊是美國的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是今年在美國納斯達(dá)克上市的，LSEA，這個(gè)公司在美國已經(jīng)開發(fā)了超過70多個(gè)項(xiàng)目，今年是完成了納斯達(dá)克上市。第三個(gè)板塊是朗詩綠色生活，這也是今年完成了香港上市，1965，是專門做會員服務(wù)的，和他協(xié)同的是兩個(gè)生活服務(wù)平臺，一個(gè)是朗詩寓，一個(gè)是朗詩常青藤。第四個(gè)板塊是朗綠科技，這是開發(fā)商背景里面為數(shù)不多的，或者有可能是唯一的做綠色科技的高科技公司，這是一個(gè)純的輕資產(chǎn)科技公司，今年準(zhǔn)備籌備在A股的上市，如果順利可能在明年完成。
前面這四個(gè)業(yè)務(wù)板塊都是我們已經(jīng)上市或者計(jì)劃上市的平臺。后面有兩個(gè)短期內(nèi)不會尋求上市的平臺，一個(gè)是朗詩青杉資本，一會兒詳細(xì)介紹，最后一個(gè)是朗詩家，這是我們最新的一個(gè)事業(yè)部，去年成立的，到現(xiàn)在一年多的時(shí)間，主要的業(yè)務(wù)是服務(wù)于一線城市的高端的，TOC的房屋改造業(yè)務(wù)。
回到朗詩青杉資本，青杉資本到現(xiàn)在為止已經(jīng)有快9年的時(shí)間了，我們是12年成立的。主要的業(yè)務(wù)是圍繞一線和強(qiáng)二線的存量房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，做投融管退。目前為止開發(fā)了超過12支基金，前后也操盤和改造了20多個(gè)項(xiàng)目。
我們投資的項(xiàng)目大致上可以分為四大類，第一類是傳統(tǒng)的持有型的辦公，這些項(xiàng)目包括我們在上海的朗詩綠色中心，張江朗詩中心，大連朗詩大廈，還有北京的北京朗詩大廈。我們做這些持有辦公的業(yè)務(wù)邏輯，第一是把朗詩的綠建技術(shù)加進(jìn)去，第二是在這些一線城市非核心的區(qū)域，往往是園區(qū)或者是有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐的板塊，尋找辦公的投資機(jī)會；持有公寓，是第二大類，是圍繞著長租公寓做的投資。長租公寓是我們非常看好和堅(jiān)守的賽道，上海的深藍(lán)，南京的建發(fā)，這兩個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)完成了類REITs的發(fā)行，我們投融管退基本上實(shí)現(xiàn)了退出。
第三類是存量公寓和住宅的更新，包括上海這邊的朗詩新西郊，朗詩藏峰，這些都是可以散售的存量住宅，或者是公寓的項(xiàng)目。這一類是我們最擅長，也是最得心應(yīng)手的，但是這樣的機(jī)會是越來越少了。第四大類，是比較傳統(tǒng)的困境資產(chǎn)，或者說叫準(zhǔn)不良資產(chǎn)，大家一直在說不良，真正房地產(chǎn)的項(xiàng)目到了不良的階段，其實(shí)已經(jīng)很少有人敢介入，或者說很難救活了。我們介入的時(shí)機(jī)是即將不良，或者準(zhǔn)不良的時(shí)候，我們稱之為困境資產(chǎn)，這些項(xiàng)目我們也做了四五個(gè)，包括杭州的、寧波的。給大家介紹一下朗詩青杉資本的背景，后面我給大家分享兩個(gè)案例。
第一個(gè)案例，是在北京的朗詩大廈，這個(gè)項(xiàng)目是比較典型的城市更新項(xiàng)目，這個(gè)地段是比較有代表性的，是在東南三環(huán)拐角的地方，下面有三條地鐵線，10、14號線和即將開通的17號線，是一個(gè)準(zhǔn)地鐵上蓋項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目本身并不是辦公樓，本身是一個(gè)酒店，這個(gè)酒店因?yàn)榻?jīng)營問題，基本處于半停業(yè)的狀態(tài)。
我們看了以后，就把這個(gè)項(xiàng)目做了一個(gè)定位，從原來的酒店改成了辦公。這個(gè)地段離國貿(mào)非常近，就是幾站地鐵，這個(gè)地段辦公的供給比較少。我們定位好了以后，就把這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了整體的收購，去年完成收購，我們今年已經(jīng)做完改造。改造以后，今年4月份向市場推出，現(xiàn)在正在出租，我們現(xiàn)在平均的租金基本可以達(dá)到6.5到7塊的水平，原來的業(yè)態(tài)只有3塊多。這個(gè)項(xiàng)目是我們在北京做的第一個(gè)存量更新改造的項(xiàng)目。
大家可以看看改造之前的樣子，這是改造之后的樣子。這個(gè)項(xiàng)目還有一點(diǎn)可以介紹，對持有型的，時(shí)間比較長的項(xiàng)目，還要解決資金的問題，我們引入了一家險(xiǎn)資，由他們作為我們的股東方，不是借款，也不是融資，而是一個(gè)真正的投資。因?yàn)槲覀冊诮槿脒@類存量資產(chǎn)項(xiàng)目之前，其實(shí)最先要考慮的就是資金的問題，我們自己開發(fā)商的錢和這類項(xiàng)目部是最匹配的，不管從期限還是現(xiàn)金流，還是最后的回報(bào)。
但是市場上有這樣的資金，可以匹配這樣的資產(chǎn)。其中有一類就是險(xiǎn)資，我們引入了一個(gè)險(xiǎn)資的合作伙伴。這是我們給大家介紹的第一個(gè)項(xiàng)目，北京朗詩大廈。這些廣告就不多說了，這些認(rèn)證也好，各類的綠建認(rèn)證，在我們朗詩來說都是標(biāo)配。
第二個(gè)案例，也是在北京的項(xiàng)目，是朝外朗詩閣。這個(gè)項(xiàng)目地段也不錯(cuò)，貼近北京的東二環(huán)，朝陽門地鐵站北邊四五百米的地方。這個(gè)項(xiàng)目也是一個(gè)非常典型的存量更新項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目從去年下半年開始操作，到現(xiàn)在一年左右的時(shí)間，這邊從頭到尾，從投到融，到管到退，基本已經(jīng)快做完了。投資的邏輯給大家做一個(gè)匯報(bào)。
大家看這個(gè)外立面，非常清楚，基本是一個(gè)辦公的樣子，地段特別好，在東二環(huán)朝陽門邊上。但是因?yàn)樵谠瓉黹_發(fā)商開發(fā)的時(shí)候，只是想著盡快的散賣掉，所以在十幾年前他把整棟樓造成了一個(gè)辦公的樣子，雖然產(chǎn)證、土地證是住宅的性質(zhì)，但是當(dāng)時(shí)辦公樓的售價(jià)比住宅略微高一點(diǎn)點(diǎn)，所以原始的開發(fā)商就造成辦公樓，一套一套散賣。
到現(xiàn)在已經(jīng)有十幾年了，都是小業(yè)主，他的運(yùn)營和管理一直都提升不起來，造成租金比較低，當(dāng)時(shí)辦公樓散賣的價(jià)格就是3萬多4萬左右的價(jià)格，我們就抓住了這么一個(gè)機(jī)會，去年收購的時(shí)候，是以3萬多不到4萬的價(jià)格，進(jìn)行了一個(gè)產(chǎn)權(quán)的收購。收購以后，我們把所有的辦公都打了，按照原來的房產(chǎn)證，一套一套恢復(fù)成住宅，再散賣掉。
我們收購的價(jià)格，總的成本差不多在4萬不到一點(diǎn)，所有的這些改造成本，加上所有的這些費(fèi)用，綜合起來的口徑成本是1萬左右，所以總體上持有成本是5萬左右。售出的價(jià)格，目前是在7.5到8萬，這個(gè)價(jià)格是參照附近負(fù)債和公寓的市場價(jià)格，進(jìn)行了一個(gè)小小的折扣。總共是以兩期推出，現(xiàn)在第一期已經(jīng)售謦，第二期也售出超過一半。
下面給大家看一下戶型，每層是十套房，面積從最小的94到最大的230多平米，每戶都是一個(gè)獨(dú)立的房產(chǎn)證，我們把每戶在室內(nèi)做一個(gè)專門的戶型設(shè)計(jì)，恢復(fù)成正?？梢宰∪说淖≌蛘呤枪?。其中有一個(gè)點(diǎn)，大家熟悉北京和上海政策的知道，既然是住宅的屬性，那如果是收購下來再散賣的話，有一個(gè)限購的政策，上海是5年的時(shí)間，北京稍微短一點(diǎn)也要3年。
這個(gè)問題怎么解決？我們改造很快，半年就改完了，就可以賣了，根本不用等到3年，怎么辦？我們以前也沒有做過類似的方案，我們做了一個(gè)小小的創(chuàng)新，把每套房上面架了一個(gè)SPV公司，用這個(gè)公司收購這個(gè)房子，未來散售的時(shí)候，不是直接賣房子，而是把上面的殼公司賣掉，相當(dāng)于做一個(gè)股權(quán)交易，這個(gè)有利有弊，好處是規(guī)避了限售政策也不需要花北京的房票，不需要購房資格，誰都可以買，這是好處。
他需要挑戰(zhàn)的地方，是對股權(quán)交易的認(rèn)可程度，我們實(shí)踐下來，基本快要售謦了，我們發(fā)現(xiàn)中國的消費(fèi)者學(xué)習(xí)能力是非常強(qiáng)的，雖然不是市場上典型的交易方式，但是經(jīng)過我們給客戶的疏導(dǎo)，基本都認(rèn)可了這個(gè)方式。最關(guān)鍵的是我們幫客戶把他買完以后退出的方案都設(shè)計(jì)好，未來不管是股權(quán)退出還是等三年以后資產(chǎn)退出，退出的方式，涉及的稅費(fèi)，客戶的回報(bào)都算清楚。所以客戶就打消了股權(quán)交易的顧慮。而且他如果都是股權(quán)交易的話，還省了三個(gè)點(diǎn)的契稅。
這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)比較典型的存量更新的項(xiàng)目。給大家看一下改造以后的效果圖，其實(shí)很多都已經(jīng)是實(shí)景圖了，這是大堂，都已經(jīng)改出來了。室內(nèi)就是這個(gè)樣子，室內(nèi)的裝修，包括朗詩的綠建的記住，包括一部分樓層引入了華為的智能家居，包括這個(gè)地段，包括這個(gè)樓層，這些因素加在一起，實(shí)現(xiàn)7到8萬的價(jià)值是非常合理的。這是我們樣本房的實(shí)景圖。
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