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 CBD創(chuàng)意經(jīng)濟先鋒該落戶何處？答案是朝陽路與朝陽北路沿線。

  朝青板塊南起朝陽路，北至姚家園路，東西分別為東五環(huán)、東四環(huán)。其中東五環(huán)、東四環(huán)、青年路縱貫板塊南北，朝陽路、朝陽北路、姚家園路橫穿東西。地鐵6號線和10號線以及機場快線等的經(jīng)過更為該區(qū)域商業(yè)升值奠定了堅實基礎(chǔ)。中央電視臺新臺址建成后，對朝青區(qū)域?qū)⑸l(fā)出一股強力的輻射，周邊版塊將形成集傳媒、廣告、商務(wù)等一體的大型商業(yè)中心，升值潛力不言而喻。

  朝青版塊得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢讓它從“CBD后花園”轉(zhuǎn)變?yōu)椤癈BD商務(wù)服務(wù)區(qū)”，它所承載的已不僅僅是住宅功能，還包括休閑娛樂、朋友聚會、商務(wù)洽談等功能。貫通了姚家園路、朝陽北路、朝陽路、京通快速路等幾條城市快速路的青年路已具備一條商業(yè)大道的基本硬件條件，未來商業(yè)潛力無限。

  據(jù)了解，目前朝青板塊房源掛牌量減少，客戶上門咨詢量和購買需求量卻增多，短短兩個月，房價出現(xiàn)大幅上漲。進入4月份以來，CBD東擴利好繼續(xù)釋放。朝青區(qū)域二手房售價較之前上漲數(shù)千元，個別項目甚至上漲10000元，而市場普遍認為，該區(qū)域房價仍將擁有上行空間。

  據(jù)中原地產(chǎn)、21世紀不動產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等多家中介公司監(jiān)測顯示，在東擴利好的刺激下，目前朝青近七成房主紛紛坐地漲價、惜售跳單。心急的購房者中有八成人愿意出高價杜絕房主毀約。與二手房市場的供不應(yīng)求相比，朝青版塊的一手房市場由于供應(yīng)稀缺，交易更加火爆。朝青樓市供需兩旺的事實，再一次印證了朝青是CBD東擴過程中受益最大的板塊之一。

  隨著CCTV、BTV東遷，朝青版塊已然成為來自一線城市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的搶灘熱土，目前區(qū)域內(nèi)已集聚上千家文化創(chuàng)意企業(yè)。依托中國傳媒大學(xué)和北京第二外國語學(xué)院的技術(shù)研發(fā)與人才培養(yǎng)優(yōu)勢，加之全球著名傳媒企業(yè)大多集中于CBD，催生這里成為與CBD形成良好互補性的產(chǎn)業(yè)鏈條，成為新興的文化創(chuàng)意傳媒走廊，為區(qū)域的發(fā)展帶來不可估量的發(fā)展?jié)搫荨?/span>

通盈地產(chǎn)的巴黎城定位是歐式風(fēng)格的高檔外銷住宅，當(dāng)時提出的銷售價格就是2000美元/平方米。但區(qū)域內(nèi)因此被征地、拆遷的居民很快發(fā)現(xiàn)，這一項目除了平整土地，沒有任何要開工建設(shè)的意思。而北京產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站上的一則產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓公告又揭示了，這家名義上是“中美合資”的開發(fā)商，實際上不過是北京市國資背景的首創(chuàng)集團控股的子公司。

實力雄厚的民企開發(fā)商“入手”三里屯土地，也大多是在兩個危改項目推進前后。2005年6月，由億城地產(chǎn)旗下華頓國際開發(fā)的“3.3服裝大廈”落成并開始招商；2005年8月，三里屯毗鄰工人體育場的一片商鋪改稱“中國紅街”，并正式開售；2007年5月，世茂地產(chǎn)以14億元人民幣拿下了中國紅街斜對面的一塊土 地。

2006年12月，首創(chuàng)集團決定以35億元的價格，將巴黎城的絕大部分土地出讓給當(dāng)時正在加速開發(fā)北京市場、準備沖刺香港IPO的SOHO中國。這也就是日后三里屯商圈里建筑面積達到63萬平方米的三里屯SOHO。另一塊位于南三里屯路旁的狹長地塊，首創(chuàng)留給了通盈地產(chǎn)自主開發(fā)。

由于三里屯SOHO這個新項目的區(qū)位優(yōu)勢強，又要貼近奧運概念，當(dāng)時預(yù)計在2008年年中就要入市銷售，實際留給SOHO中國團隊設(shè)計、開發(fā)物業(yè)的時間相當(dāng)緊張。SOHO中國找到了在開發(fā)“長城腳下的公社”時合作過的日本建筑設(shè)計師隈研吾做了整體設(shè)計方案。

最終，隈研吾為三里屯SOHO設(shè)計了總計9棟、被色彩明快的外立面包裹起來的辦公室及公寓塔樓，以及一條貫通南北及中心部分、建有人工河和溜冰場的下沉式步道；塔樓與步道共同組成“山川”與“峽谷”，聯(lián)通塔樓的5個商場則是項目的“內(nèi)臟器官”。它們組合在一起，就是一個“緊湊型城市”的代表項目。

相比于SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO等早期項目，三里屯SOHO的設(shè)計風(fēng)格的確更為雋永。但不管多漂亮的樓，SOHO中國給出的幾乎都是“快速散賣”的銷售方案，因為這樣能夠最大程度地在短時間內(nèi)回款。

這一點，從潘石屹和張欣的夫妻檔身份就已經(jīng)完成了分工：受過西方高等教育、有紐約投行背景的CEO張欣，負責(zé)延攬全球知名的設(shè)計師與藝術(shù)家來包裝SOHO中國的項目；中國西部農(nóng)村出身、成長于海南地產(chǎn)泡沫的董事長潘石屹負責(zé)監(jiān)督工程建設(shè)，以及拉動更多的民間富翁購買SOHO中國的物業(yè)。

“中國經(jīng)濟發(fā)展速度這樣快，靠的不是全球500強，不是LV。中國經(jīng)濟真正的增長動力是中國自己的公司。尤其是中國中小型企業(yè)，它們的生命力是非常旺盛的，數(shù)量是非常多的?！痹?008年年中的“三里屯SOHO亮相新聞發(fā)布會”上，潘石屹這樣回應(yīng)來自《第一財經(jīng)周刊》的提問。

這些話被翻譯給SOHO中國的銷售團隊時，散賣住宅、商鋪和寫字樓的目標客戶已經(jīng)變得非常清楚：要去山西、內(nèi)蒙古等西北省份，尋找握有煤礦、鐵礦等項目的“資源型客戶”。一旦拿下，等待他們的會是高達交易額0.8%的傭金收入。

2008年7月，三里屯SOHO開始對外銷售，開盤后3天內(nèi)就完成了累計41.2億元人民幣的銷售額，創(chuàng)造了金融危機下的樓市奇跡。此后，僅2008年三里屯SOHO就提價3次，銷售行情依然火爆。

SOHO中國曾披露稱，首期“爆買”這個項目的客戶中，有40%是老客戶，國內(nèi)客戶比例更是占到100%。至于這些新業(yè)主的具體身份，2008年跟隨潘石屹前往山西參加客戶答謝會的《樓市》雜志，通過獨家采訪獲得過頗有意思的結(jié)論：山西籍客戶占到50%以上，其中又以盛產(chǎn)煤炭的呂梁地區(qū)最多；多數(shù)人是看中項目的首都效應(yīng)，且處于核心地塊，容易獲得較好投資回報；投資后多為直接對外出租，靜待升值后出售的比例也不低。

在流線型的光鮮玻璃幕墻下，三里屯SOHO實際已經(jīng)不再屬于SOHO中國，而是屬于成百上千個已將其切割成碎片的客戶。他們的自主運營，也很難保證效果圖那般的精細效果。這些外地的民間富豪通常不會直接出面打理出租事宜，自有各種“資產(chǎn)管理公司”成為他們的集中代理，再借由房產(chǎn)中介，完成對街鋪和寫字樓的出租交易。

在項目運營早期，SOHO中國的租賃部門一度引進過佳能、英菲尼迪、PS造型、小南國餐飲、鴻光樓等知名租戶，餐廳酒吧更是因為涵蓋了法國、意大利、馬來西亞、韓國、巴西、德國、西班牙等多國菜系，被戲稱為“小聯(lián)合 國”。

但隨著SOHO中國撤出租賃管理，如今擠在這里的大小商鋪愈發(fā)呈現(xiàn)出混搭氣質(zhì)—經(jīng)常排隊的網(wǎng)紅奶茶店、接地氣的陜西面館、似乎永遠沒有客人的外貿(mào)服裝店，以及隔三差五又換了新租戶、正有工人重新裝修的空 鋪。

北京益彰商貿(mào)有限公司（以下簡稱“北京益彰”）于2011年整體收購了三里屯SOHO的6號商場和E座寫字樓，目前以散租形式管理，處在滿租狀態(tài)。