北京朝陽(yáng)大悅城寫字樓一朝青獨(dú)棟，朝陽(yáng)大悅城位于北京城市東部朝青板塊核心地段，開發(fā)商自持，朝陽(yáng)北路與青年路交叉口的東北角，四、五環(huán)之間，與姚家園路、獨(dú)棟寫字樓出租，朝陽(yáng)路共同構(gòu)成三橫三縱路網(wǎng)體系，獨(dú)棟物業(yè)出租，集中了地鐵、公交等多種出行工具，交通極為便利。于2010年5月28日開業(yè)。 獨(dú)棟辦公室出租， 得益于城市發(fā)展的重心東移，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)云集了眾多高檔住宅，商圈成熟，配套齊全，逐漸成為“中央生活區(qū)”，北京新貴人群、高級(jí)城市白領(lǐng)置業(yè)的首選之地，交通便利！
項(xiàng)目名稱：朝陽(yáng)大悅城寫字樓一朝青獨(dú)棟
所屬區(qū)位：東五環(huán)
所屬商圈：朝青商圈
租金報(bào)價(jià)：價(jià)格美麗
出租面積：100㎡-200㎡-300㎡-600㎡-1200㎡-2400㎡
裝修狀態(tài)：遺留裝修
交 通：地鐵6號(hào)線
付款方式：押三付三
起租年限：2年起租
裝 免 期：面議
注冊(cè)公司：可以注冊(cè)
周邊配套：商場(chǎng)，餐飲，娛樂，銀行，酒店，洗衣店，圖文打印，超市等
招商電話：13811119290，網(wǎng)站：www.88815978.cn
開發(fā)商，物業(yè)，租賃部，招商電話？
朝陽(yáng)大悅城寫字樓一朝青獨(dú)棟都有哪些企業(yè)入駐？
北京咖喱虎餐飲有限公司 復(fù)制筆記 關(guān)最新年報(bào)地址：北京市朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)北路朝陽(yáng)大悅城9層
大悅城控股集團(tuán)物業(yè)服務(wù)有限公司北京朝陽(yáng)分公司 復(fù)制筆記 關(guān)注
曾用名：中糧地產(chǎn)集團(tuán)深圳物業(yè)管理有限公司北京朝陽(yáng)分公司
北京藍(lán)天天賦教育科技有限公司 復(fù)制筆記 關(guān)注
小微企業(yè)
法定代表人：李敬東 注冊(cè)資本：1000萬(wàn)元人民幣 成立日期：2016-05-30 統(tǒng)一社會(huì)信用
地址： 北京市朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)北路101號(hào)樓11層(10)1101內(nèi)10F-DD01A 復(fù)制
北京金咖杯餐飲管理有限公司朝北大悅城分店 復(fù)制筆記 關(guān)注-
地址： 北京市朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)北路101號(hào)樓9層(08)901內(nèi)8F-D08 復(fù)制北京百宜味科技有限公司朝陽(yáng)北路分公司 復(fù)制筆記 關(guān)注地址： 北京市朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)北路101號(hào)樓朝陽(yáng)大悅城1號(hào)商業(yè)樓7F-18商鋪 復(fù)制
曾用名：北京百宜味餐飲管理有限公司朝陽(yáng)北路分公司
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北京市朝陽(yáng)區(qū)大悅城張偉服飾店 復(fù)制筆記 關(guān)注
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好儷姿（上海）服飾商貿(mào)有限公司北京朝陽(yáng)北路店 復(fù)制筆記 關(guān)注
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北京必勝客比薩餅有限公司星河路餐廳 復(fù)制筆記 關(guān)注地址： 北京市朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)北路101號(hào)樓大悅城3F-37 復(fù)制
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北京承澤萬(wàn)利商貿(mào)有限公司 復(fù)制筆記 關(guān)注： -
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火霧健康科技（北京）有限公司 復(fù)制筆記 關(guān)注最新年報(bào)地址：北京市朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)北路朝陽(yáng)大悅城南樓公寓3樓307室
中國(guó)和平國(guó)際旅游有限責(zé)任公司北京朝陽(yáng)青年路營(yíng)業(yè)部 復(fù)制筆記 關(guān)注：北京市朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)北路101號(hào)朝陽(yáng)大悅城B1層
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京朝陽(yáng)大悅城成為朝青板塊的地標(biāo)性商業(yè)，主要服務(wù)于區(qū)域內(nèi)的居民客群，在開業(yè)后經(jīng)歷過較大的調(diào)整，其優(yōu)點(diǎn)和不足之處帶來(lái)的啟示值得同行人士學(xué)習(xí)。
優(yōu)勢(shì)一
項(xiàng)目央企的開發(fā)實(shí)力與號(hào)召力
朝陽(yáng)大悅城項(xiàng)目由中糧旗下的
中糧置業(yè)投資有限公司開發(fā)運(yùn)營(yíng)
根據(jù)選址區(qū)域和其他商業(yè)密集區(qū)域的差異性
推出“家庭購(gòu)物”理念
來(lái)適應(yīng)區(qū)域居民的消費(fèi)特點(diǎn)
同時(shí)開拓“一站式體驗(yàn)商業(yè)模式”的綜合體
改變朝陽(yáng)區(qū)當(dāng)時(shí)沒有大型商業(yè)的局面
把購(gòu)物中心形態(tài)帶到了北京四環(huán)
該項(xiàng)目除了有餐飲、購(gòu)物外
還有電影院、KTV、溜冰場(chǎng)、酒吧街、戶外花園等
提升了朝青商圈的消費(fèi)環(huán)境品位
優(yōu)勢(shì)二
項(xiàng)目大悅城的品牌效應(yīng)
大悅城的品牌
在北京的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中堪屬有影響力
大悅城以先進(jìn)的消費(fèi)概念
豐富的業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)品種融入人們的生活
極大地緩解了朝青板塊商業(yè)嚴(yán)重不足的現(xiàn)狀
滿足區(qū)域幾十萬(wàn)消費(fèi)人群的消費(fèi)渴望
成為北京零售商業(yè)市場(chǎng)中具有地標(biāo)性
與文化性的超大型、一站式家庭休閑購(gòu)物中心
其品牌效應(yīng)與規(guī)模效應(yīng)，形成了招商號(hào)召力
優(yōu)勢(shì)三
項(xiàng)目現(xiàn)代化的舒適購(gòu)物空間
大悅城的開發(fā)商著力打造
項(xiàng)目的購(gòu)物交通與消費(fèi)環(huán)境
地面及地下停車位3000余個(gè)
地面設(shè)置多處主要進(jìn)出口
地下一層與地鐵6號(hào)線相通
內(nèi)部飛天梯、手扶梯與直梯功能互補(bǔ)
充分分流購(gòu)物人群與貨品運(yùn)輸
構(gòu)成強(qiáng)大的垂直交通系統(tǒng)
使整個(gè)項(xiàng)目的內(nèi)外交通體系設(shè)計(jì)科學(xué)合理
▼垂直動(dòng)線布局圖
商場(chǎng)內(nèi)部實(shí)施了主題化建筑空間的設(shè)計(jì)
還經(jīng)常根據(jù)節(jié)慶經(jīng)常舉辦各種主題活動(dòng)
美化了環(huán)境，給消費(fèi)者以購(gòu)物的舒適度
同時(shí)也提升了百貨商場(chǎng)所不具備的購(gòu)物空間品質(zhì)感
▼F5-F6層“悅界”(后來(lái)調(diào)整)與其他主題活動(dòng)區(qū)
第一點(diǎn)：“回字形”平面動(dòng)線結(jié)構(gòu)不夠合理
好的商業(yè)形態(tài)是
當(dāng)消費(fèi)者進(jìn)入商場(chǎng)以后
眼睛所看到的商鋪越多越好
朝陽(yáng)大悅城的平面動(dòng)線設(shè)計(jì)成“回”字形
這是購(gòu)物中心動(dòng)線形態(tài)中不合理的形態(tài)
“回”字形形態(tài)阻礙了人的視覺
在商場(chǎng)任何一個(gè)角度，不能感受到商場(chǎng)的全景
影響人流的到達(dá)性
從而降低了消費(fèi)者對(duì)某些商家的消費(fèi)意愿
最終影響到商家的經(jīng)濟(jì)收益
▼“回”字形平面動(dòng)線(如黃線所示)
第二點(diǎn)：項(xiàng)目的商場(chǎng)面積太大，樓層太多
朝陽(yáng)大悅城照搬了西單大悅城的樓層模式
做了11層商業(yè)，但面積要比西單大悅城大一倍
西單商圈是市級(jí)商圈，朝青商圈最多算區(qū)級(jí)商圈
區(qū)級(jí)商圈要具備三個(gè)條件
一是有商業(yè)+商務(wù)
二是有規(guī)模體量30萬(wàn)以上的服務(wù)人群
三是商圈有一批商業(yè)項(xiàng)目（商業(yè)有集中度）
朝陽(yáng)大悅城開業(yè)時(shí)不具備其中兩個(gè)條件
是“金雞獨(dú)立”的一個(gè)項(xiàng)目
樓層做到11層，顯然太多，不太利于高層商家經(jīng)營(yíng)
▼朝陽(yáng)大悅城23萬(wàn)㎡/西單大悅城11.5萬(wàn)㎡
▼朝陽(yáng)大悅城的高樓層
第三點(diǎn)：項(xiàng)目商場(chǎng)門前的廣場(chǎng)功能設(shè)計(jì)不合理
項(xiàng)目在廣場(chǎng)上設(shè)計(jì)了很多燈柱，看似漂亮
但是對(duì)消費(fèi)者的進(jìn)入是有阻礙作用的
不但有視覺障礙，對(duì)行走動(dòng)線來(lái)說(shuō)也是障礙
在居民區(qū)做商業(yè)，體量做了23萬(wàn)㎡
要讓商場(chǎng)生存，就要放大輻射圈
給遠(yuǎn)程過來(lái)的消費(fèi)者創(chuàng)造停車方便
為什么廣場(chǎng)不讓車流進(jìn)入呢？
美國(guó)、日本的商場(chǎng)停車都很方便
地面有空地就是給消費(fèi)者停車的
中國(guó)做商業(yè)，講門面氣派，留了大空地不給停車
商場(chǎng)門口寬闊的廣場(chǎng)
是停車對(duì)商場(chǎng)的效益影響大
還是做燈光對(duì)效益影響大？答案是可想而知的
▼商場(chǎng)外部廣場(chǎng)
啟示一
商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)須資金實(shí)力支撐
在運(yùn)營(yíng)模式上
朝陽(yáng)大悅城與國(guó)內(nèi)一般的商業(yè)地產(chǎn)有所不同
它是由中糧集團(tuán)投資開發(fā)并長(zhǎng)期持有
獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目
其盈利模式為收取商業(yè)物業(yè)租金的形式
而不是銷售鋪面的方式
顯然，這對(duì)企業(yè)的開發(fā)資金實(shí)力要求很高
商業(yè)是要燒錢的，資金實(shí)力不足的
開發(fā)商最好不要涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域
涉足了也就只能開發(fā)產(chǎn)權(quán)商鋪
一賣了之，是做不出品質(zhì)型商業(yè)項(xiàng)目的
再者，無(wú)資金實(shí)力也很可能熬不過痛苦的培育期
▼世界500強(qiáng)中糧集團(tuán)
啟示二
商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展要抓住機(jī)遇
得益于城市發(fā)展的重心東移
朝青商圈屬于發(fā)展期新商圈
區(qū)域內(nèi)已經(jīng)云集了眾多高檔住宅
逐漸成為“中央生活區(qū)”
北京新貴人群與高級(jí)城市白領(lǐng)置業(yè)的首選之地
居住總?cè)丝诓粩嘣黾?/span>
消費(fèi)潛力巨大，但是商業(yè)缺乏
中糧集團(tuán)抓住了這個(gè)發(fā)展機(jī)會(huì)，搶占了先機(jī)
啟示三
商業(yè)項(xiàng)目的定位要準(zhǔn)確
項(xiàng)目定位中產(chǎn)階級(jí)的“超級(jí)購(gòu)物中心”
筆者認(rèn)為定位得不夠準(zhǔn)確
什么叫“超級(jí)”？是指它的規(guī)模還是經(jīng)營(yíng)檔次？
要填滿大悅城23萬(wàn)㎡的經(jīng)營(yíng)面積
定位時(shí)首先要搞清楚項(xiàng)目屬性
它是什么性質(zhì)的商業(yè)？它的目標(biāo)客群是誰(shuí)？
在居住區(qū)內(nèi)的商業(yè)，目標(biāo)客群當(dāng)然是居民
該區(qū)域雖然有中高端消費(fèi)者
但他們還是以居民身份出現(xiàn)，而非商務(wù)人士身份
目標(biāo)對(duì)象沒有瞄準(zhǔn)，商業(yè)培育期就比較長(zhǎng)
▼朝陽(yáng)板塊住宅區(qū)密集
啟示四
商業(yè)項(xiàng)目建筑物業(yè)的配置要預(yù)留
由于大悅城的前期定位不夠準(zhǔn)確
因此在經(jīng)營(yíng)過程中遇到困難，經(jīng)歷了較大的調(diào)整
但商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的調(diào)整會(huì)碰到物業(yè)的配置問題
比如：零售商鋪改成餐飲商鋪
如果建筑設(shè)計(jì)時(shí)預(yù)留過餐飲設(shè)施
水電氣、排油煙管道等，那么調(diào)整就容易
如果沒有預(yù)留，則需要重新配置，就會(huì)非常麻煩
所以，大悅城案列給我們的一個(gè)啟示是
商業(yè)項(xiàng)目在定位、功能分區(qū)時(shí)
物業(yè)上要做預(yù)留，可以便于今后的經(jīng)營(yíng)調(diào)整
文字由陳倍麟商業(yè)地產(chǎn)研究室提供-END-
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