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2018年年底，睿和智庫特拜訪菁英夢谷創(chuàng)始人邱育敏，暢聊了一上午。溝通中他不斷強調(diào)，“我不是專家，我只是把這些年的一些個人經(jīng)驗說出來而已”。

他的確是生意人，把握形勢會算賬，危機感和敏感性已經(jīng)成為他的一種本能。

安逸的生活對他而言似乎沒有太大的吸引力，工作就是最好的生活。

01多種業(yè)態(tài)，賺錢就是標準

1、您一共經(jīng)營過多少類業(yè)態(tài)?

從深圳最大的連鎖茶館起步，經(jīng)營過飯店、寫字樓辦公、社區(qū)商業(yè)中心、餐飲酒店、民宿、網(wǎng)吧等業(yè)態(tài)。目前從業(yè)務構成來說，辦公產(chǎn)品是我的主力方向。

2、您累計經(jīng)營的所有業(yè)態(tài)的空間面積有多少?

現(xiàn)在正在進行的有30多萬平米，如果加上此前已經(jīng)結束一輪周期的，預計共有50多萬平米。很有意思的是，以前十幾年經(jīng)營的總面積還不如來北京這六年，這六年的效能是原來十幾年的5-8倍。

3、到北京后管理面積大發(fā)展的具體原因是什么?

在北京，幾乎所有的租賃要素都要優(yōu)于深圳。

供應端上看，深圳長期“僧多粥少”，競爭激烈;租期上看，在深圳很難獲得八年以上的租期，而在北京可以談到15-20年，目前我經(jīng)營的項目周期平均在十年以上。

再比如說租金遞增，深圳市每年遞增5-10%，北京每兩年或三年遞增5-6%;免租期深圳最多兩三個月，北京可以到一年等等。

4、您選擇物業(yè)資產(chǎn)的標準是什么?

標準就是看這個物業(yè)能不能賺錢，即通過空間內(nèi)容更新，可以提升經(jīng)營業(yè)績，也可以產(chǎn)生效益，最終實現(xiàn)資產(chǎn)的增值。

我們將自己定位為“二次開發(fā)商”，是開發(fā)物業(yè)的，而不是運營商。開發(fā)商相對包容性更大，相同的物業(yè)可以選擇不同的內(nèi)容，而基本上所有的服務行業(yè)我都經(jīng)歷過，看到房子就知道它應該經(jīng)營哪類業(yè)態(tài)。所以說我不是專家，是不拘一格做產(chǎn)品的“雜家”。

5、在您接觸過的資產(chǎn)中，是否存在無論選擇什么業(yè)態(tài)都無法實現(xiàn)最終收益?出現(xiàn)這種情況的主要原因在哪?

原因主要是物業(yè)要價不合理。雖然我們已經(jīng)足夠專業(yè)，但不是萬能的，價格偏高以后做任何業(yè)態(tài)或業(yè)態(tài)優(yōu)化組合都不可行。

6、對每一個項目的財務回報基本條件是什么?

兩年必須收回所有的投資。過去，三年是底線，現(xiàn)在壓縮到兩年，因為現(xiàn)階段整體經(jīng)濟環(huán)境并不樂觀。超過三年就不做的習慣還是早期在深圳培養(yǎng)的。當時，獲取的物業(yè)99%都是民企的，很多時候只能簽五年合同，到期后業(yè)主就會收回。如果三年還收不回投資，就沒什么意義了。

02發(fā)展路徑劍指黑石模式

1、接下來，您的目標是什么?

我最終的目標是黑石模式，發(fā)展一支產(chǎn)業(yè)基金，輕重并舉，這是未來公司有效發(fā)展的必經(jīng)之途。

近些年市場野蠻制造后，中國存在大量的低效資產(chǎn)，我們盡量在市場上進行并購，將那些因為不會運營、價值縮水很多的資產(chǎn)，通過我們強大的運營能力，形成良好租金收益，提升資產(chǎn)增值，最后實現(xiàn)REITs推出。

2、現(xiàn)在相比您夢想中的黑石模式欠缺什么?

缺金融端的打通。我們的未來方向是項目可以并購，但不做股權，用私募、基金方式解決資金來源。

3、您現(xiàn)在募資過程中為什么沒募到資金?

資本和我主要講兩件事情，每次都談不攏：第一，發(fā)展模式不能復制;第二，公司太依賴創(chuàng)始人。創(chuàng)始人有靈魂，有創(chuàng)造能力，有強大的掌控能力，對公司是好事，但對資本好像是問題。

我們目前不追求估值，良性的企業(yè)發(fā)展以及輕資產(chǎn)模式讓我們的自有資金完全滿足現(xiàn)階段的發(fā)展需求。但是未來的輕重并舉發(fā)展思路，需要我們打通金融這個通路。

4、資源端受限情況下，是否考慮過購買資產(chǎn)?

是的，所以我開始做自己的私募基金，預計明年邁出第一步。不同于市場上的并購永遠是高大上，買核心街區(qū)。我們并購的多是價值被低估，依靠我們運營能力去撬動它的物業(yè)。那樣升值空間大，試錯成本低。我們要尋找最安全的并購發(fā)展，嘗試、試錯的路徑，來發(fā)展自己的并購思路。

03對房地產(chǎn)領域創(chuàng)新持有保留意見

1、如果沒有這一輪經(jīng)濟調(diào)整，您覺得現(xiàn)在中國不動產(chǎn)的資產(chǎn)價格會不會往下發(fā)展?

我覺得中短期，在中國是看不到很大幅度的回歸。

2、怎樣看待房地產(chǎn)領域的創(chuàng)新，如聯(lián)合辦公和長租公寓?

這一輪的經(jīng)濟調(diào)整很深刻，危機短期內(nèi)不會消除。我認為會首先擊穿最有泡沫的商業(yè)模式。目前聯(lián)合辦公行業(yè)壓力很大，行業(yè)危機叢生，這兩年是洗牌的關鍵時期。公寓本來就是個偽問題，算得過來賬的物業(yè)，多數(shù)可能都不怎么“合規(guī)”。而好的物業(yè)，做辦公樓一定比做公寓更劃算。

互聯(lián)網(wǎng)加分散式公寓，這是唯一科學、真正具備市場生命力的模式。有大量的民間資源被閑置，沒有被高效的利用，我們用互聯(lián)網(wǎng)作為一個鏈接，去挖掘它應有的市場價值，絕對符合市場規(guī)律，還相對要輕一點。

現(xiàn)在來看，市場在資本的推動下，不再追求最根本的商業(yè)價值規(guī)律，而是追求規(guī)?；袌霰容^混亂。

3、那基于空間的創(chuàng)新價值體現(xiàn)在哪幾個方面?

我理解有四重價值，第一層：空間增量價值，通過改造立體空間增加平面空間。第二層：建筑立面以及環(huán)境改造提升的環(huán)境提升價值;第三層：內(nèi)部空間精耕帶來的空間價值提升;第四：產(chǎn)業(yè)細分帶來的社群生態(tài)價值提升。我認為如果任何一個空間運營商都能從價值規(guī)律的角度去實踐這四層價值，就能夯實投資安全，獲得優(yōu)質(zhì)的投資回報。

4、那您怎么看待如今的(“混亂”)市場狀態(tài)?

其實我們歡迎目前的狀況，我們真正做價值、腳踏實地企業(yè)的機會會越好。創(chuàng)業(yè)除了勤奮是基礎，還得發(fā)自內(nèi)心熱愛它。僅僅認為那是個財富，一個可以講故事的方式，不可能做出真正符合市場預期的東西。如果僅僅認為它就是個時髦的風口，圖所謂風口效應，就湊過去看個熱鬧，創(chuàng)業(yè)幾乎都是失敗的。

04中小之美就是大美

1、您1997年北航畢業(yè)后，就直接選擇創(chuàng)業(yè)嗎?

不是。當了一年檢察官，然后去深圳房地產(chǎn)公司管租賃。在深業(yè)泰然集團主管租賃9年，到現(xiàn)在與租賃打交道20年。

2、其實您差一步之遙就可以做傳統(tǒng)開發(fā)商做的事情，賺得更多，為什么不做?

我這兩年人生目標調(diào)整很厲害，一度有上市的困擾，一度又受人生命運的各種挑戰(zhàn)。我今年動了兩次手術，每進一次醫(yī)院就是人生最好的一次修行。讓你停下來，從特殊的角度去思考你的創(chuàng)業(yè)和人生。我覺得人其實沒那么偉大，這一輩子能實現(xiàn)一點小夢想，能夠服務于社會，造福于同你一起奮斗的那些人就足以了。下一代有他們的價值、奮斗，我們不可能一代人去替幾代人奮斗。

3、您現(xiàn)在的團隊目前是怎樣的狀況?

50人的核心團隊。我現(xiàn)在搭建了最好的中高管架構體系，這兩年我的目標是培養(yǎng)中高管，期權分享，我就只做拓展和風控。把更多的利益跟團隊分享，利用我的經(jīng)驗在后面去掌舵把關。我已經(jīng)把他們帶到了正確的大路上，接下來是該團隊接棒往前沖的時候，我會毅然決然地撤離。

4、為什么不擴大公司的規(guī)模?

因為我的危機感很重，很多時候，很多公司是做大了死掉的。還有我覺得錢掙夠了，該去做一些自己喜歡的事了。我想做一種團隊很高效、掌控自如的管理，“中小之美就是大美”。

5、您給我們的感受是人生中只有工作沒有生活，事實是不是就是如此?

我樂在其中就好。我很享受把自己有情懷又有商業(yè)價值的東西成功落地實現(xiàn)，那就是人生最快樂的事。工作就是娛樂，每個人快樂的原因不同而已。

6、現(xiàn)在您怎樣安排一天的生活?平時喜歡做什么?

我是下午工作，晚上獨立思考，早上睡覺。有一件事情我最感興趣，就是看房子，任何時候都可以叫我?？捶孔幽茏屛以鲩L很多積累。我形容自己是“創(chuàng)業(yè)黃渤”，就是把喜歡的事、想要做的事做成了，很有成就。

7、大眾定義的成功，實際上它需要有一個明確的衡量指標，這里面最主要的衡量指標肯定是錢和身價，對此，您作何理解?

我對財富的理解很簡單，財富最主要的目標是為了實現(xiàn)自己想做的事情。比如我現(xiàn)在想做民宿，因為那是我未來后半段人生的規(guī)律，既有商業(yè)的價值，又實現(xiàn)內(nèi)心的情懷。那個方式適合我的狀態(tài)，能夠把很多積極的商業(yè)想法灌輸進去，又能夠體會到它給我的商業(yè)價值、精神價值的雙重反饋。人生是一場修行，最關乎的是你想做的事情有沒有實現(xiàn)。