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位于地鐵上蓋的億達(dá)·圣元薈商業(yè)綜合體

在以“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新背景下，億達(dá)置業(yè)落子王府井商圈，將燈市口地鐵上蓋兩個(gè)獨(dú)棟老舊建筑打造成集辦公、商業(yè)、居住等公共空間和配套服務(wù)于一體的復(fù)合型商業(yè)綜合體——億達(dá)·圣元薈。這一小型商業(yè)綜合體定位年輕化的高端群體、結(jié)合精品商鋪，在商圈密集的東二環(huán)內(nèi)，開辟出一方頗具競爭力的”小而美”綜合商業(yè)業(yè)態(tài)。

該項(xiàng)目整體面積達(dá)1.5萬平方米，前身是位于王府井商圈的大萬酒店舊址，分為南北兩棟，北棟為辦公+商業(yè)、南棟為長租公寓，外觀上看是兩棟充滿歷史感的老建筑，此次升級改造為其注入了新鮮活力，發(fā)出了它潛在的商業(yè)價(jià)值。

北京東二環(huán)內(nèi)的王府井商圈是北京傳統(tǒng)商圈之一，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動消費(fèi)升級的大背景下，這里的商業(yè)模式也在順應(yīng)市場需求不斷更新迭代，從80年代的集貿(mào)市場、90年代的超市、00年代的百貨再到10年代的購物中心，幾乎每十年一次新舊商業(yè)模式交替，將王府井商圈推到下一次消費(fèi)升級改造的重要節(jié)點(diǎn)。

億達(dá)·圣元薈這一精品商業(yè)綜合體在轉(zhuǎn)型升級期入市或?qū)a(chǎn)生蝴蝶效應(yīng)，加劇商圈內(nèi)同類產(chǎn)品競爭，加速整體商業(yè)模式轉(zhuǎn)型升級。

項(xiàng)目特點(diǎn)

項(xiàng)目優(yōu)勢

1、復(fù)合型業(yè)態(tài)，包括ONEPLAZA圣元薈商業(yè)、ONESPACE中間態(tài)共享辦公、ART MUSEUM億達(dá)時(shí)代美術(shù)館及FUNLIVE方隅，不同空間疊加相互賦能，創(chuàng)造更大的品牌價(jià)值。

2、交通非常便利，兩棟主體建筑均在五號線燈市口地鐵口上方。

3、地下兩層美術(shù)展館，與附近文化業(yè)態(tài)相呼應(yīng)，可滿足藝術(shù)文化需求。

項(xiàng)目劣勢

1、聯(lián)合辦公區(qū)域單層面積較小，總體量受限。

2、中間態(tài)ONESPACE的首個(gè)空間，在空間運(yùn)營方面尚處在探索階段。

項(xiàng)目基本信息

所處地區(qū)情況

大區(qū)位

項(xiàng)目位于北京市東城區(qū)二環(huán)內(nèi)，作為北京的中心城區(qū)，這里既有成熟的經(jīng)濟(jì)商圈也是重要的文化中心，毗鄰以中央美術(shù)館為核心的文化藝術(shù)區(qū)及高端酒店商務(wù)區(qū)域。

二環(huán)內(nèi)有許多北京老城區(qū)建筑，是在原北京城的基礎(chǔ)上進(jìn)行的功能區(qū)整合、改造和規(guī)劃，透過現(xiàn)有的功能區(qū)劃能看出很多老北京城的遺留痕跡，這里行政功能、文化、旅游、商業(yè)都較為集中，各類基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市服務(wù)都相對完善。對于商業(yè)綜合體來說這里客流量大，但競爭也相對激烈。

小區(qū)位

項(xiàng)目位于王府井商圈北緣，王府井商圈南起長安街，北至燈市口西，東接金魚胡同，西連東安門大街，面積達(dá)45萬平方米左右。該商圈主要由一條步行街帶動，客流量大，以來京旅游的外地人為主。該商圈內(nèi)老字號聚集，商業(yè)檔次跨度大，零售業(yè)態(tài)主導(dǎo)，高端消費(fèi)穿插其間，如東方廣場、銀泰百貨、新東安市場等。該商圈內(nèi)發(fā)展的不均衡正面臨全面轉(zhuǎn)型提升。

億達(dá)·圣元薈所處的燈市口區(qū)域在王府井商圈邊緣處，既貼近繁華也坐享清幽，這里辦公項(xiàng)目、公寓項(xiàng)目不少但并不擁擠，再配合周圍的居民住宅，給人的感覺不像商圈核心區(qū)的節(jié)奏緊張，反而在交通樞紐處營造出一種“大隱于市”的獨(dú)特商業(yè)體驗(yàn)。

項(xiàng)目獲取方式

長租

項(xiàng)目歷史及更新過程

該項(xiàng)目是億達(dá)置業(yè)繼2017年9月贏取北京百富國際大廈B座項(xiàng)目后，再度以輕資產(chǎn)運(yùn)營為手段收獲的第二個(gè)項(xiàng)目。于2018年7月底獲得，經(jīng)過一段期間的設(shè)計(jì)規(guī)劃，年底開始動工改造，僅用120天便竣工交付。

雖然總面積有限，但是工程量并沒有因此減少，樓體原本的格局樣式并不適用于辦公商業(yè)，電梯需要更換，消防也要按照新標(biāo)準(zhǔn)重新升級，能在這么短的時(shí)期內(nèi)保質(zhì)保量交付使用，與整個(gè)團(tuán)隊(duì)的高效合作是分不開的。

改造后的樓體外立面

改造后的辦公空間入口

改造后的內(nèi)部空間

改造后樓體空間化零為整，利用通透的光線、得當(dāng)?shù)姆謪^(qū)布局，將原本密閉緊湊的空間改造為兼具開放舒適、生態(tài)環(huán)保的Vintage中古風(fēng)特色，給陳舊的老樓注入生機(jī)，使之重新散發(fā)活力。

項(xiàng)目體量介紹

項(xiàng)目建筑總面積1.5萬平方米，分別有聯(lián)合辦公空間、億達(dá)時(shí)代美術(shù)館、精品商業(yè)門店、便利店、長租公寓。

產(chǎn)品詳情

項(xiàng)目分南北兩棟獨(dú)棟建筑，北樓1-3層是商業(yè)區(qū)， 4-8層聯(lián)合辦公區(qū)，地下二層為億達(dá)時(shí)代美術(shù)館，這部分由億達(dá)運(yùn)營，中間態(tài)ONESPACE聯(lián)合辦公是億達(dá)置業(yè)旗下新分離出的聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)；南樓大部分面積均為北京旗艦店FUNLIVE方隅長租公寓，并獨(dú)立運(yùn)營。FUNLIVE是中駿集團(tuán)旗下長租公寓品牌。

商業(yè)區(qū)

這里有多家經(jīng)過優(yōu)選加盟的精品商鋪，如頗有名氣的網(wǎng)紅店河沿肉餅、都市青年都愛的COCO奶茶、頗受推崇的東四香辣蟹……此外還有好利來蛋糕店、便利蜂超市，既滿足味蕾也滿足基本生活需要。

商業(yè)區(qū)域入駐商戶

已入駐商戶實(shí)景圖

底層商業(yè)區(qū)外立面

辦公區(qū)

聯(lián)合辦公區(qū)沒有對外承包，而是由億達(dá)的聯(lián)合辦公品牌中間態(tài)ONESPACE運(yùn)營，辦公空間共4層，單層面積較小，整體看上去獨(dú)立性較好但互動空間受到壓縮。整體設(shè)計(jì)風(fēng)格是Vintage中古風(fēng)，呈現(xiàn)出低奢、沉穩(wěn)有內(nèi)涵的商務(wù)氣質(zhì)。

公共休閑水吧

公共商務(wù)區(qū)

聯(lián)合辦公區(qū)

路演活動區(qū)

在空間7層配備了路演活動區(qū)，可容納40-50人會議。滿足客戶及周邊辦公人群會議講演、采訪等需求。

路演活動區(qū)實(shí)景圖

生活區(qū)

生活區(qū)FUNLIVE方隅公寓入口不臨街，需要繞到建筑物后側(cè)。公寓前兩層為公共區(qū)域，配有活動室、健身房，一樓大堂還配置有蜂巢快遞代收柜。公寓房型有大小兩類，大戶型近50平米，11800元/月；小戶型40平米，9300元/月。

公寓內(nèi)配置齊全，冰箱、滾筒洗衣機(jī)、餐桌、衣帽間、獨(dú)立衛(wèi)生間等設(shè)施完善，且室內(nèi)開窗較大，采光良好。

公寓入口

公共健身空間

房間內(nèi)配置

兩棟建筑整體內(nèi)部裝修風(fēng)格統(tǒng)一，從北樓的商業(yè)區(qū)到辦公區(qū)再到南樓的長租公寓，都體現(xiàn)了統(tǒng)一的懷舊商務(wù)風(fēng)，通過優(yōu)質(zhì)的選材以及藝術(shù)重置，賦予這個(gè)老舊項(xiàng)目空間歷史感最好的詮釋。

周邊環(huán)境

同類項(xiàng)目

王府井商圈類似的小型綜合商業(yè)項(xiàng)目比較少，因此本文分別從辦公和長租公寓兩方面與周邊同類項(xiàng)目進(jìn)行對比。

在聯(lián)合辦公方面，選擇了周邊聯(lián)合辦公企業(yè)WEWORK（淘匯新天）、FUNWORK·北京·澳門中心、雷格斯（新東安廣場）。

周邊長租公寓方面選擇了集中式的東方豪庭（東方廣場）公寓、瑞吉公寓、麗苑公寓。

坪效對比

億達(dá)·圣元薈聯(lián)合辦公坪效比排第三位，這與所處地理位置有很大關(guān)系，所選取的對比項(xiàng)目wework和雷格斯均處于王府井商圈中心位置，且更靠近長安街，開放工位分別定價(jià)3000元/月和4000元/月，故單位面積租金明顯更高，坪效比也隨之有大幅提升。而與同處于商圈邊緣的funwork聯(lián)合辦公相比，則可以看出億達(dá)·圣元薈項(xiàng)目中聯(lián)合辦公的坪效比優(yōu)勢。

圣元薈的FUNLIVE方隅公寓坪效比排在附近同類項(xiàng)目第二位，圣元薈公寓單間定價(jià)為8541元/月，對比另三家高端公寓，其月租金較低，與之對應(yīng)的房間面積也較小，屬于高性價(jià)比精巧型青年公寓，所以坪效比排名較靠前，對于年輕的目標(biāo)用戶而言，這一公寓項(xiàng)目更具備競爭優(yōu)勢。

配套交通對比

億達(dá)·圣元薈地處交通樞紐，附近交通極為便利，在半徑一百米區(qū)域內(nèi)有三個(gè)公交站，分別是米市大街站、燈市東口站和金寶街站，途徑公交有110路、128路、684路及機(jī)場大巴13號線王府井金寶街線。

該項(xiàng)目本身作為5號線燈市口站地鐵上蓋，A口出站即達(dá)，乘坐地鐵出行非常便捷。同時(shí)距離5號線、6號線換乘站東四地鐵站也僅有758米。對于北京這種交通時(shí)間成本較高的一線城市來說，為用戶顯著降低出行的交通成本為該項(xiàng)目增色不少。

與其他聯(lián)合辦公項(xiàng)目相比，圣元薈的交通指數(shù)具有壓倒性優(yōu)勢，這里便捷的出行條件將會成為吸引用戶的一大賣點(diǎn)。

但是，反觀公寓部分，圣元薈的交通優(yōu)勢似乎沒有那么明顯，主要原因在于東方豪庭公寓和麗苑公寓也落子在公交站聚集且靠近王府井地鐵地段，交通便利性不言而喻，且途徑的公交線路較燈市口位置更多，這一主要優(yōu)勢拉開了公寓方面交通指數(shù)的差距。

周邊配套及對比

此次生活指數(shù)的測算選取了包括餐飲、健身房、便利店、藥店等更貼近都市年輕人生活需求的元素。

因?yàn)槭ピC在王府井商圈外緣，選擇的對比項(xiàng)目大多更靠近王府井商圈中心，所以綜合下來，圣元薈的生活指數(shù)并不高。但是考慮到該項(xiàng)目結(jié)合了商圈內(nèi)的繁華和商圈外的清幽，由此產(chǎn)生的高性價(jià)比和小型綜合業(yè)態(tài)帶來的疊加商業(yè)效果都是不容忽視的。

商務(wù)指數(shù)的測算主要參考了地租平均價(jià)格、附近三公里內(nèi)5星酒店和4星酒店數(shù)量，距離最近的銀行等因素。

綜合來看，因所選取的對比項(xiàng)目均集中在王府井商圈，周邊配套設(shè)施完善，大多影響因素差距不大，因此影響商務(wù)指數(shù)的主要因素還是地區(qū)平均出租價(jià)格。億達(dá)·圣元薈總體量有限，作為小型商業(yè)綜合體項(xiàng)目在商業(yè)發(fā)達(dá)且密集的王府井商圈，未算品牌相互賦能作用就能達(dá)到這樣的商務(wù)指數(shù)水平，可以說前景十分可觀。

經(jīng)營管理

管理結(jié)構(gòu)

社區(qū)經(jīng)理1名

社區(qū)管家3名

社區(qū)物業(yè)管理3名

費(fèi)用詳情

聯(lián)合辦公空間共648個(gè)辦公工位，90余間獨(dú)立辦公室。

FUNLIVE方隅長租公寓均為1室1廳1衛(wèi)，按平數(shù)大小分為兩種戶型。

客戶類別

聯(lián)合辦公的主要客戶為文化創(chuàng)意類公司，這類公司更喜歡中間態(tài)Vintage復(fù)古風(fēng)室內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)格，這也與之前預(yù)想的目標(biāo)客戶一致。

爬坡期及入住率

該項(xiàng)目還比較新，目前正處于爬坡階段，聯(lián)合辦公區(qū)入住率已達(dá)到35%且在持續(xù)增長。

公寓區(qū)比入住率更高一些，房間總面積雖小，但是配置齊全的冰箱、洗衣機(jī)、獨(dú)衛(wèi)以及前衛(wèi)溫馨的裝修風(fēng)格吸引了不少青年租戶，目前的入住率已經(jīng)達(dá)到80%以上。

內(nèi)部收益率

億達(dá)·圣元薈的聯(lián)合辦公空間由億達(dá)旗下的中間態(tài)ONESPACE聯(lián)合辦公運(yùn)營，屬于億達(dá)在聯(lián)合辦公領(lǐng)域的第一個(gè)自運(yùn)營項(xiàng)目，正在實(shí)踐中不斷探索和學(xué)習(xí)好的運(yùn)營模式和服務(wù)項(xiàng)目。

公寓區(qū)由FUNLIVE方隅長租公寓運(yùn)營，合作方式為長期租賃。但是在運(yùn)營過程中也會相互扶持、互薦客戶，在未來的長期合作中有意向進(jìn)一步產(chǎn)生粘性，加深合作關(guān)系。

商業(yè)區(qū)也屬于億達(dá)的自持物業(yè)，由億達(dá)負(fù)責(zé)招租運(yùn)營，目前商業(yè)招商已完成，上至商務(wù)宴請、下至輕食簡餐均已配齊。

運(yùn)營事件舉例

對于圣元薈運(yùn)營團(tuán)隊(duì)而言，招商并非僅僅在做租賃，而更像在尋找價(jià)值觀相同的合作伙伴。最值得一提的是，他們堅(jiān)持不懈地溝通和誠摯的邀請成功打動了悠航鮮啤，這家店的精釀啤酒和漢堡都很有名，啤酒是純手工釀造的，度數(shù)很低，即便平時(shí)不怎么喝酒的姑娘也表示在這里能找到自己喜歡的口味。這家店的入駐為空間增色不少，對實(shí)現(xiàn)品牌間的相互賦能和收益轉(zhuǎn)化均有助益。

管理人員自評

億達(dá)·圣元薈是億達(dá)落子的第一家城市更新項(xiàng)目，也是第一個(gè)集“居-辦-商”于一體的小型城市綜合體，對于這類項(xiàng)目而言，找到生活、辦公、商業(yè)之間的平衡點(diǎn)很重要，否則難免會給用戶帶來“大雜燴”的厭倦感。

為了營造項(xiàng)目自上而下的統(tǒng)一氛圍，1~3層的商業(yè)裝潢設(shè)計(jì)也在力求風(fēng)格統(tǒng)一，懷舊金屬色的邊框設(shè)計(jì)、無木飾面的環(huán)保選材……通過優(yōu)質(zhì)的選材以及藝術(shù)重置，賦予這個(gè)老舊項(xiàng)目空間歷史感最好的詮釋。

在億達(dá)置業(yè)總裁呂沙女士看來，做城市更新是一件艱苦而讓人樂此不疲的事情，在不斷嘗試各種新的業(yè)態(tài)，各種功能疊加的過程中，團(tuán)隊(duì)不單是做空間改造，更是在靈活的打造自己的產(chǎn)品。城市更新的魅力在于通過團(tuán)隊(duì)的打造，讓一個(gè)低效的項(xiàng)目重新煥發(fā)光彩、保值增值，發(fā)揮它的無限可能。

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