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SK大廈以90.6億完成出售，成為今年上半年最大單體交易，近些年的辦公類大宗交易市場(chǎng)，一直保持著火熱勢(shì)態(tài)，也從而帶動(dòng)了整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)大陸地區(qū)已連續(xù)五年大宗交易總額突破2000億，即使是飽受疫情影響的2020年，也不例外。而從區(qū)域表現(xiàn)來看，北京市場(chǎng)無疑是大宗交易的主戰(zhàn)場(chǎng)之一，交易額占比持續(xù)上升，今年上半年，北京市場(chǎng)大宗交易額首超越上海，占比高達(dá)34%。

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行

當(dāng)市場(chǎng)熱度不斷升溫之時(shí)，大宗交易也呈現(xiàn)出這樣幾個(gè)特點(diǎn)，一是當(dāng)下核心商圈內(nèi)可購置的辦公資產(chǎn)極為稀缺，即使是五環(huán)外的上地區(qū)域，也是一房難求；其二是大宗交易的市場(chǎng)保密性較強(qiáng)，通常是完成簽約之后才將交易動(dòng)作公之于大眾。

正是大宗交易的這份“距離感”，往往讓很多業(yè)內(nèi)人士與市場(chǎng)合作資源無法觸及。不過在近期，一個(gè)優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)的重裝入市，或許會(huì)帶來一份“特別”的市場(chǎng)機(jī)遇。

7月9日，戴德梁行在朝外商圈舉辦了一場(chǎng)101大廈大宗交易私享會(huì)，100余位一線市場(chǎng)代表參與其中，本人也是非常榮幸參與到活動(dòng)中。

雖然從會(huì)議形式上看，這只是每年眾多項(xiàng)目推介中的其中一場(chǎng)，但在聆聽過戴德梁行北區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事 楊蕾女士、高地投資101項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)理 姜寧先生、戴德梁行中國(guó)區(qū)資本市場(chǎng)部副董事總經(jīng)理 劉兵先生，分別從不同視角剖析資產(chǎn)價(jià)值，在走進(jìn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部親身感受之后，這種“特別”感在我心中油然而生。

獨(dú)家代理首開市場(chǎng)合作

規(guī)范機(jī)制下共享大宗交易紅利

戴德梁行北區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事 楊蕾

高地投資101項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)理 姜寧

戴德梁行中國(guó)區(qū)資本市場(chǎng)部副董事總經(jīng)理 劉兵

101大廈這個(gè)項(xiàng)目位于朝陽門吉祥里101號(hào)，項(xiàng)目名稱也是緣由于此，樓體地上10層，地下1層，總建筑面積9796平米，由排名國(guó)際前十的基金機(jī)構(gòu)安祖高頓收購之后，于今年完成升級(jí)改造，現(xiàn)將項(xiàng)目整體推向市場(chǎng)。

關(guān)于101大廈這個(gè)項(xiàng)目，個(gè)人認(rèn)為它的“特別”之處首先在于合作機(jī)制。

只要是入行有一陣的朋友們都會(huì)發(fā)現(xiàn)，寫字樓市場(chǎng)的大單交易信息相對(duì)閉塞，這其中一部分原因是出于租賃客戶、買家的信息保密，另一部分原因則是源于交易動(dòng)作的私密性，通常都是大業(yè)主/出售方、代理機(jī)構(gòu)、租賃方/買家經(jīng)過多輪協(xié)商達(dá)成交易，整個(gè)過程進(jìn)行的十分低調(diào)。

而本次101大廈的整體出售，雖然是由戴德梁行獨(dú)家代理，但它對(duì)渠道各界是持完全開放的姿態(tài)的。在北京市場(chǎng)上，整售型項(xiàng)目的獨(dú)家代理與渠道之間展開合作，還是非常罕見的。這種開放的合作機(jī)制，可以更加廣域的將自身資產(chǎn)價(jià)值推向市場(chǎng)，為項(xiàng)目引薦更多意向客戶，同時(shí)也可吸引更多優(yōu)質(zhì)渠道參與到交易過程中，共享大單交易帶來的可觀回報(bào)。

此外，我們更要知道，辦公類大宗交易又不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)買賣，經(jīng)紀(jì)人在買賣雙方之間的作用不僅僅是信息傳遞與談判撮合，他需要在前期協(xié)助賣方進(jìn)行市場(chǎng)推廣，確定潛在買家范圍，并在之后協(xié)助買方對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)分析、現(xiàn)金流分析，以及相關(guān)的盡職調(diào)查等一系列工作。而此次101大廈采用的創(chuàng)新合作機(jī)制，不僅能帶來賣方、代理機(jī)構(gòu)、第三方經(jīng)紀(jì)渠道的三贏局面，還將更加規(guī)范化的大宗交易流程推向行業(yè)，強(qiáng)化大宗交易專業(yè)化進(jìn)程。

二環(huán)上的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

自成一派的典藏辦公

第二點(diǎn)“特別”之處，在于101大廈的稀缺性。這種稀缺性可以從兩方面來說，首先是項(xiàng)目所在的區(qū)位價(jià)值。

項(xiàng)目雖然位于朝外商圈核心位置，但親臨項(xiàng)目后你會(huì)發(fā)現(xiàn)，它所在的吉祥里這條街道屬于繁華中的一片清靜之地，沒有熙熙攘攘，十分靜謐。從這里出發(fā)，步行5分鐘即可至朝陽門地鐵站，開車10余分鐘即可到達(dá)三里屯商圈，周邊鄰近著外交部、司法部、中石油、中石化、中國(guó)銀行、新保利大廈、中國(guó)人壽大廈等國(guó)家部委及重點(diǎn)企事業(yè)大樓，以及悠唐購物中心、悠唐皇冠假日酒店、昆泰嘉華酒店、僑福芳草地等，商政資源與商務(wù)配套極為豐富。

當(dāng)北京的新入市辦公項(xiàng)目多集中于五環(huán)外時(shí)，位于東二環(huán)的101大廈，單從地段角度來看，就已屬典藏之品。

可直接進(jìn)駐的城市更新項(xiàng)目

充分滿足企業(yè)需求

當(dāng)然，101大廈的稀缺性遠(yuǎn)不止區(qū)位上的，更重要的，它是一個(gè)可以直接使用的城市更新項(xiàng)目。

城市更新的目的是通過投資、改造和建設(shè)，通過全新的功能替換原有物質(zhì)空間，使之煥發(fā)活力。目前，在北京市疏解非首都功能以及正負(fù)面清單的前提下，具有區(qū)域地理優(yōu)勢(shì)的首都核心區(qū)和中心城區(qū)更多的都是依賴于城市更新所帶來的內(nèi)部新鮮血液。

而市場(chǎng)上出售的辦公項(xiàng)目通常為運(yùn)營(yíng)多年的老舊項(xiàng)目，無論是自用買家還是投資者，在購置之后都還需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一番改造。雖然買家在改造之前已進(jìn)行過詳細(xì)的規(guī)劃，但由于在工程改造方面的管控經(jīng)驗(yàn)不足以及對(duì)硬件設(shè)施待改造點(diǎn)的了解不足，項(xiàng)目在改造完成后，往往會(huì)超出預(yù)算開支，且會(huì)在部分改造點(diǎn)上留有缺憾，這種在時(shí)間、資金，以及工程質(zhì)量上的多重不可控，是買家在初期很難預(yù)測(cè)的。

回看101大廈，它作為一個(gè)城市更新項(xiàng)目，是在整體已經(jīng)完成升級(jí)改造之后面向市場(chǎng)的，從改造前后的對(duì)比圖，可以看出從外立面的全面翻新，到首層大堂、室內(nèi)空間的質(zhì)感提升，再到電梯運(yùn)力的加裝升級(jí)，101大廈的升級(jí)改造工程完成的非常徹底。為買方節(jié)省了時(shí)間成本與改造成本，以及產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)等方面的困擾。

在辦公租賃市場(chǎng)中，目前越來越多的大型企業(yè)傾向于可直接進(jìn)駐辦公的方式，而101大廈則通過城市更新的方式，很好的把“拎包入駐”模式引入到買賣市場(chǎng)中，這種“即買即用”的方式非常利于買方。沒有瑣碎之事帶來的煩惱，每天都可站在101大廈屋頂露臺(tái)俯瞰CBD，這種心境是截然不同的。

101大廈的煥新入市，帶來的不僅是稀缺優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)，項(xiàng)目的運(yùn)作方式以及合作機(jī)制都非常值得借鑒，伴隨寫字樓大宗交易市場(chǎng)的持續(xù)升溫，我們期待101大廈在今年可以迎來實(shí)力買家，為寫字樓市場(chǎng)再添大單。