北京合生國際大廈（泓晟國際中心)一朝陽門獨(dú)棟（東二環(huán)），獨(dú)棟寫字樓出租，獨(dú)棟物業(yè)出租，獨(dú)棟辦公室出租，該項(xiàng)目是北京二環(huán)核心區(qū)內(nèi)稀缺的可交易優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目，開發(fā)商自持，體量大、該項(xiàng)目的順利交割，標(biāo)志著弘毅投資地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)再下一城，商圈成熟，配套齊全，該合作伙伴長期致力于亞太地區(qū)增值型價(jià)值投資，此項(xiàng)目也是繼北京和上海多個(gè)投資后又一代表項(xiàng)目。雙方將精誠合作，共同創(chuàng)造項(xiàng)目價(jià)值，交通便利，步行地鐵站，僅需要8分鐘的時(shí)間！

項(xiàng)目名稱：泓晟國際中心

所屬區(qū)位：東二環(huán)

所屬商圈：朝陽門商圈

租金報(bào)價(jià)：13元-15元

出租面積：600㎡-1800㎡-5000㎡

裝修狀態(tài)：遺留裝修

交 通：地鐵2號線，朝陽門站

付款方式：押三付三

起租年限：2年起租

裝 免 期：面議

注冊公司：可以注冊

周邊配套：商場，餐飲，娛樂，銀行，酒店，洗衣店，圖文打印，超市等

招商電話：13811119290，網(wǎng)站：www.88815978.cn

泓晟國際中心有哪些企業(yè)入駐？

開發(fā)商，物業(yè)，租賃部，招商電話？

弘富嘉合投資管理（深圳）有限公司 復(fù)制

弘富嘉合投資管理（深圳）有限公司最新年報(bào)地址：北京市東城區(qū)朝陽門北大街9號泓晟國際中心6層

西藏弘富源山企業(yè)管理有限公司 復(fù)制

西藏弘富源山企業(yè)管理有限公司

東城區(qū)朝陽門北大街9號泓晟國際中心6層

弘毅弘量（深圳）股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙） 復(fù)制

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西藏弘富開源企業(yè)管理有限公司 復(fù)制

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觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在入股項(xiàng)目十余年后，位于北京東城區(qū)東二環(huán)的的合生國際大廈項(xiàng)目終被賣出，而接盤者身份尚不明晰。

根據(jù)9月27日之公告，合生創(chuàng)展及第三方企業(yè)BMI以36.65億元出售各自所持有的項(xiàng)目公司北京東方文華國際置業(yè)有限公司股權(quán)，涉及的標(biāo)的物業(yè)合生國際大廈項(xiàng)目，位于中國北京東城區(qū)朝陽北路9號，系東方文化藝術(shù)中心的一部分，后者還包括了南樓及音樂廳。

在出售項(xiàng)目前，合生創(chuàng)展旗下合生國際通過兩家全資公司凱大公司及康至公司分別持有項(xiàng)目 公司51%及46%股權(quán)；BMI通過柏順公司持有項(xiàng)目公司1.9%股權(quán)，北京東方文化資產(chǎn)經(jīng)營公司占1.1%。其中，合生出售凱大公司及康至公司兩家公司，總對價(jià)為18.38億元；BMI出售柏順公司的總對價(jià)為18.26億元。

為何在此刻選擇出售持有了十年的資產(chǎn)？

市場人士分析認(rèn)為，在北京寫字樓市場空置率上升，租金短期上漲空間有限的情況下，企業(yè)出售項(xiàng)目的行為不難理解，在降低未來風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也能夠及時(shí)回籠現(xiàn)金。

合生國際大廈始末

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，合生國際大廈是合生創(chuàng)展于2006年收購而來。2006年5月，合生創(chuàng)展以7.96億元向關(guān)聯(lián)企業(yè)北京華夏創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，收購北京東方文華60.98%的股本權(quán)益，及部分股東貸款。

資料顯示，北京華夏目前的大股東為朱帆，為合生創(chuàng)展董事長朱孟依的妹夫。

北京東方文華的另外兩名股東分別為北京文化及北京昭德，分別持有14.57%及24.45%股益。東方文華擁有一宗面積為15834平方米的地塊，按規(guī)劃擬建成包括寫字樓、酒店和音樂廳，總建筑面積達(dá)13萬平方米。

是次交易后，合生創(chuàng)展擁有其中寫字樓大廈的管理權(quán)、唯一有權(quán)獲得盈利及負(fù)責(zé)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)；酒店項(xiàng)目由合生創(chuàng)展、北京文化及北京昭德各按45%、10%及45%的比例分?jǐn)偣芾頇?quán)、盈利及相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)；音樂廳則由北京文化擁有管理權(quán)、唯一有權(quán)獲得盈利及負(fù)債相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

寫字樓項(xiàng)目便是如今的合生國際大廈，而酒店部分最終建成了寫字樓，這也9月27日公告中所稱的南樓部分，音樂廳即為如今的北京喜劇院。

從公開披露的信息可得知，從2006年至2017年，北京東方文化三名股東情況已出現(xiàn)變化，合生對項(xiàng)目公司進(jìn)行了增持，并選擇了出售南樓部分。

合生創(chuàng)展2008年年報(bào)顯示，預(yù)計(jì)該南樓物業(yè)于2009年完成出售，并由此錄得溢利3.8億元。

如今南樓出售是否完成尚不知曉，因?yàn)?月27公告中提及，鑒于買方金致投資有限公司僅收購北樓項(xiàng)目即合生國際大廈這一物業(yè)，在這次交易最終完成前，合生創(chuàng)展還需要將南樓及音樂廳用地的面積的業(yè)權(quán)全部轉(zhuǎn)讓或出售。

公告顯示，于2016年底康至公司的資產(chǎn)總值為4.6億港元，凱文公司的資產(chǎn)總值為5.1億港元，標(biāo)的物業(yè)于2017年6月30日的估值為45億元。

合生商業(yè)套現(xiàn)邏輯

以7.5萬平方米、36.65億元的總對價(jià)來看，這幢大樓的轉(zhuǎn)讓單價(jià)4.69萬元/平方米。若不含地下面積2.6萬平方米，則轉(zhuǎn)讓均價(jià)可達(dá)到7.1萬元/平方米。

北京睿意德執(zhí)行董事王玉珂向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，4.69萬元/平方米的價(jià)位并不貴，與目前的市價(jià)相近。

他分析指出，雖然北京房地產(chǎn)市場政策環(huán)境嚴(yán)緊，但持有物業(yè)受政策影響并不大，企業(yè)在此節(jié)點(diǎn)出售物業(yè)或是出于戰(zhàn)略及運(yùn)營上的考慮，是為補(bǔ)充現(xiàn)金流所采取的手段。

2017年中報(bào)顯示，合生所持現(xiàn)金及銀行存款為48.56億元，比去年底的63.15億元下降了14.5億元。不過，合生創(chuàng)展的負(fù)債并不高，截至年中資產(chǎn)負(fù)債率為57.21%，流動比率達(dá)2.7，較低負(fù)債率對企業(yè)未來通過進(jìn)一步融資獲取資金，以及在評級上有一定正面效應(yīng)。

而且，通過此番交易合生將套現(xiàn)超過18億元，相當(dāng)于今年以來該公司平均兩個(gè)多月的銷售額。還有市場人士認(rèn)為，在寫字樓價(jià)格上漲緩慢的情況下，此時(shí)出售物業(yè)不啻為降低風(fēng)險(xiǎn)、及時(shí)套現(xiàn)的選擇。

根據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的報(bào)告，第二季度北京甲級寫字樓的租金已呈現(xiàn)下滑趨勢，整體空置率有所上升。受新增供應(yīng)影響，甲級辦公樓市場整體空置率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至6.5%，同比上升3.1個(gè)百分點(diǎn)；與此同時(shí)，租金出現(xiàn)了輕微的下跌。

該行預(yù)測，隨著北京年內(nèi)多個(gè)寫字樓項(xiàng)目的入市，未來寫字樓整體空置率將進(jìn)一步升高，租金仍面臨下行壓力。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，除了合生國際大廈，合生在北京擁有的商業(yè)物業(yè)還包括德勝合生財(cái)富廣場、朝陽合生財(cái)富廣場、合生?麒麟新天地、朝陽合生匯、通州合生匯等。其中，合生財(cái)富廣場系合生的甲級寫字樓品牌。

王玉珂介紹，已經(jīng)開業(yè)的麒麟新天地雖然規(guī)模不大，但在社區(qū)商業(yè)里算是不錯(cuò)的產(chǎn)品；而位于東四環(huán)的朝陽合生匯進(jìn)展也比較順利，不久后也將入市，加上項(xiàng)目坐擁雙地鐵軌道，有一定的優(yōu)勢。

截至2016年底，合生商業(yè)在運(yùn)營的70余個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，平均投資回報(bào)高出市場平均水平近5個(gè)百分點(diǎn)。寫字樓方面，合生商業(yè)已運(yùn)營寫字樓面積超百萬平米，出租率在90