如果說現(xiàn)代寫字樓是商業(yè)文明的產(chǎn)物，那么老北京四合院就是人文情懷的載體。悅樘公寓認為：當四合院遇上寫字樓，這對融合古今中外的奇妙組合注定要經(jīng)歷不凡。

  NAGA上院位于北京東直門內(nèi)大街9號院4號樓，是一個融合四合院的寫字樓項目，不僅區(qū)位優(yōu)勢明顯，其四合院更承襲自康有為故居，更顯文化底蘊。然而，流年不利的NAGA上院于2017年8月被迫法拍?！耙酝藶橥丁睂崿F(xiàn)價值退出景瑞不動產(chǎn)是景瑞控股旗下致力于租賃式公寓和辦公樓投資、開發(fā)、改造、運營的平臺。彼時的NAGA上院雖然尚屬“不良資產(chǎn)”，但不可忽略的區(qū)位優(yōu)勢和市場潛力吸引了景瑞不動產(chǎn)悅樘公寓的關注。“以退為投”是景瑞不動產(chǎn)悅樘公寓在NAGA項目上的核心策略。初次接觸NAGA上院項目時，景瑞不動產(chǎn)悅樘公寓就在思考退出問題。在隨后的全面盡調(diào)中，更是對NAGA上院的資產(chǎn)的價值，站在投資人視角進行了全盤考量，研判了項目退出的周期及路徑。

  景瑞NAGA上院改造前實景圖

  2018年3月NAGA上院第3次掛牌法拍中，景瑞不動產(chǎn)果斷斥資2.8億將其拿下。

  事實證明，“以退為投”策略確實奏效。2020年3月，景瑞NAGA上院以4.76億元價格實現(xiàn)退出，距法拍僅僅兩年，項目增值幅度高達70%。這樣的退出成績在國內(nèi)不動產(chǎn)市場不溫不火的行情下，堪稱一枝獨秀。

  “用心共筑資產(chǎn)價值”轉(zhuǎn)手倒賣的粗暴處置模式早已被時代淘汰，“用心共筑資產(chǎn)價值”是景瑞不動產(chǎn)一貫的使命。

  四合院承載著老北京的風俗人情，擁有著超高的建筑藝術，景瑞NAGA上院承襲康有為故居，更具文化底蘊。

  悅樘公寓認為：在針對四合院的規(guī)劃上，與其說是改造，不如說是“修舊如舊”。

  

  景瑞NAGA上院規(guī)劃效果圖

  景瑞NAGA上院秉承尊重城市與土地、尊重歷史與發(fā)展的設計理念，對每一處花草樹木都在原址上精心照料；對于破損的磚瓦，嚴格按照四合院原設計圖進行修補……徹底還原了老北京四合院獨特韻味，再現(xiàn)康有為故居昔日記憶，使其與四層獨棟寫字樓“融合共生”，在整個東二環(huán)，區(qū)、商務區(qū)中都獨具特色。

  “修舊如舊”，既保護了四合院的歷史文化價值，又保留了更多可能性，項目退出將更加便利。

  為了讓四合院和寫字樓在“融合共生”的基礎上保留各自的完整性，景瑞NAGA上院對四合院和寫字樓的入口搭接進行了巧妙的改造，既保留了四合院的相對獨立性，又增加了寫字樓的使用率。

  景瑞NAGA上院設計手稿

  四合院讓景瑞NAGA上院具備了明顯的差異化競爭優(yōu)勢。而寫字樓的改造是提高項目NOI的關鍵。

  在寫字樓功能上，景瑞NAGA上院聯(lián)通東二環(huán)辦公商圈和簋街商業(yè)街的區(qū)位優(yōu)勢，，其本身又是商用性質(zhì)，因此，保留商辦兼容的靈活性是對客戶使用需求的，尊重。

  在寫字樓細節(jié)改造上，景瑞NAGA上院對動線、使用率做了精確研究和調(diào)整。為了挖掘更多價值，對機電、智能化等基礎功能做了優(yōu)化，將空出來的機房改造為單獨辦公區(qū)域出租，真正做到把每一寸空間開發(fā)到，。

  景瑞NAGA上院辦公區(qū)域?qū)嵕皥D

  在2-4樓的辦公區(qū)域整體規(guī)劃上，針對區(qū)域內(nèi)總部辦公多，聯(lián)合辦公少的現(xiàn)狀，景瑞NAGA上院決定在聯(lián)辦領域突破。經(jīng)過專業(yè)的談判和篩選，在兼顧品牌、穩(wěn)定性與收益性的基礎上，選定全球化品牌WeWork作為合作方。Wework的入駐使得現(xiàn)代化智能辦公空間與老北京傳統(tǒng)四合院在景瑞NAGA上院成功結合，一度引爆周邊區(qū)域?qū)β?lián)合辦公的需求，也為整個NAGA項目注入了新的價值。

  滑動瀏覽景瑞NAGA上院辦公區(qū)域?qū)嵕皥D

  寫字樓一樓是商用區(qū)域，憑借項目的區(qū)位優(yōu)勢和改造成果，招商處門庭若市，但從項目退出角度考慮，景瑞NAGA上院選擇將一樓商區(qū)空出，暫時放棄部分租金，為未來運作打下更好的基礎。

  2019年5月，景瑞NAGA上院項目正式開業(yè)，首年年租金收入和坪效遠遠超過業(yè)內(nèi)預期，在同區(qū)域?qū)懽謽侵忻星懊?。結合2020年3月景瑞NAGA上院以4.76億元價格實現(xiàn)退出來看，雖然NAGA項目具有一定的項目特殊性，但從項目預判、投資再到改造，景瑞不動產(chǎn)每一步都在用行動踐行“用心共筑資產(chǎn)價值”，其成功充滿了必然性。

  

  景瑞NAGA上院實景圖

  景瑞NAGA項目代表了景瑞不動產(chǎn)大資管模式邁出的第一步，為走通存量資管領域“募投管退”的路徑奠定了一定的基礎。未來景瑞不動產(chǎn)將繼續(xù)以實現(xiàn)有品質(zhì)的資產(chǎn)管理規(guī)模為導向，聚焦城市更新及適配土地，通過存量物業(yè)的持有、管理、運營，深入挖掘資產(chǎn)價值，為城市注入新的生機與活力。

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